睡前看了潘石屹潘總的一個關(guān)于房價的視頻，講的還是很真實的，現(xiàn)在租金收益比確實很低，但這個數(shù)據(jù)的成因不只是因為房價漲了。
還有：
1.居民收入雖然不高，但通貨卻很多；
2.通貨很多，人們又不怎么消費(fèi)；
3.人們不消費(fèi)，資金沒辦法回籠，不回籠就沒辦法擴(kuò)大再生產(chǎn)；
4.擴(kuò)大再生產(chǎn)遇到障礙，就只能是現(xiàn)有產(chǎn)品提高價格了，但還是遇到2的問題，可房子需求還是很大的，近20年里房地產(chǎn)市場2的問題不存在；
5.土地資源供給單一，戶籍制度和公共資源配置不均衡決定了土地價格，土地價格決定房屋價格；
6.房價上漲，但租售不同權(quán)，所以對一般人來說，狠狠心當(dāng)房奴也比租房要好得多。
所以到現(xiàn)在為止，租賃市場和房地產(chǎn)市場沒辦法比。
所以潘總說，上策是改變土地供給機(jī)制，但城鄉(xiāng)土地雙軌制還得持續(xù)下去。中策是無為，但速度太慢了。然后下策是亂折騰……
但城市土地供給還是有了一定變化，一是提出了“租售同權(quán)”，二是以雄安為試點(diǎn)搞“只租不售”，三是部分性質(zhì)的城市土地供給放寬了一些。這些對提高租金收益率還是有好處。
然后房產(chǎn)稅的出臺，特別是對個人手中的空余房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，勢必以租金形式轉(zhuǎn)移到租房者的身上。在“租售同權(quán)”之前，遇到漲租金，多半首先想到的是“租金高不租不就行了么？”，但在“租售同權(quán)”以后呢？租二環(huán)內(nèi)的房子比買五環(huán)外的房子配套好，即便漲一點(diǎn)租金，還是要猶豫很久的。
“租售同權(quán)”一定程度上打破了“常住人口”和“暫住人口”的壁壘，但是戶籍制度還有一個壁壘無法打破，那就是義務(wù)教育資源分配。
優(yōu)質(zhì)教育資源主要集中在老城區(qū)，學(xué)區(qū)房就是這么炒起來的，老城區(qū)的“老破小”之所以不光有市場，而且高于市場均價，就是因為這個原因。
但是“就近上學(xué)”這個原則是不可能改變的，改變反而是一種倒退，讓父母多分心在孩子接送上也影響社會化生產(chǎn)的效率。但是資源總是有限的，一個城市再怎么努力，也沒辦法完全一碗水端平，日本的辦法是一個區(qū)域內(nèi)的學(xué)校教師資源共享，巡回講學(xué)，每個學(xué)校一段時間內(nèi)都有好老師來授課。但現(xiàn)在全國大城市的教育資源現(xiàn)狀是呈寡頭壟斷的趨勢，義務(wù)教育率先自行混改，優(yōu)質(zhì)學(xué)校和優(yōu)質(zhì)資本強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，形成了強(qiáng)大的教育集團(tuán)，互相競爭。教育集團(tuán)內(nèi)部師資力量流動沒有問題，集團(tuán)外部呢？沒道理流動啊。
所以，走日本特色的道路就很難了，而在這個普遍焦慮的環(huán)境下，不買學(xué)區(qū)房的結(jié)果，可能就是選擇私立教育資源了。然后一對比，可能還是覺得學(xué)區(qū)房劃算。
所以“租售同權(quán)”以后可能就是學(xué)區(qū)房的租金收益率會優(yōu)先增長起來。直到教育資源相對平衡，至少做到日本那個程度的時候。
其他類型的房屋的價格，應(yīng)該更能反應(yīng)房屋本來的價值——“房住不炒”，交通不便，環(huán)境不好，配套不齊的房子，很難像幾年前那樣漫天要價。
但是這并不意味著房價會斷崖式下跌。
在現(xiàn)在這個國際環(huán)境下，中國像極了90年的日本，如果房價斷崖式下跌，后果還是非常嚴(yán)重的。中國道路的優(yōu)勢就是宏觀調(diào)控，不可能坐視不管的。
那現(xiàn)在遏制的是什么呢？是“房價過快上漲勢頭”，和國民生產(chǎn)總值配套增長的房價相對還是健康的
如果是房地產(chǎn)投資呢？
投資不等于炒，無論是行政手段還是稅收手段，控制存量房頻繁交易的目的已經(jīng)很明顯了。然后贈予和遺囑，以后肯定也有高昂稅收。轉(zhuǎn)手買賣，這種獲利方法已經(jīng)是重點(diǎn)限制對象了，但多持有幾年，同時出租，穩(wěn)定保值還是相當(dāng)不錯的選擇。說實話今天買了，明天就想瘋漲后賣掉的這種心態(tài)，也確實不適合做一切標(biāo)的物的投資。
最后潘總說了，租金收益率會趨于國際趨勢，但不知道是怎么樣的過程，是平緩的還是激烈的，對于持幣待購的人來說，很可能希望這個過程來的激烈一點(diǎn)，可這對任何人都沒有好處，因為如此激烈的震蕩可能確實能圓了買房夢，但生活中其他方面的影響卻是不可估量的，很可能連穩(wěn)定的收入都沒了，慢慢來，比較快。
噢，對了，一般家庭的剛需住房，是消費(fèi)，不是投資，是債務(wù)，不是資產(chǎn)，該買就買，自己覺得值，買就是對的，買完漲了也沒啥可得意的，買完要遇上跌了，也沒啥可遺憾的，早消費(fèi)，早享受，總不能因為現(xiàn)在買不到20年前價格的豬肉就不吃肉了吧。也不能因為10年后有更多的錢可以買豬肉，就再忍10年吧。
