作者：成都黃嬌律師?北京市中銀（成都）律師事務(wù)所

【基本案情】

2012年11月8日，桂某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》購買商鋪，并約定：合同約定條款為界定雙方權(quán)利、義務(wù)的最終有效依據(jù)，售樓書、宣傳資料、沙盤模型、樣板房等不作為購房標準、條件。后桂某收房時發(fā)現(xiàn)，商鋪與口頭承諾、宣傳資料、沙盤模型不符合，影響商鋪價值。桂某遂訴至法院要求賠償損失并按沙盤恢復(fù)人行道和停車位。

【案件焦點】

某房地產(chǎn)公司是否應(yīng)當賠償損失、并按沙盤恢復(fù)人行道和停車位。

【法院裁判要旨】

審理認為：雙方在《商品房買賣合同》中約定：合同約定條款為界定雙方權(quán)利、義務(wù)的最終有效依據(jù)，售樓書、宣傳資料、沙盤模型、樣板房等不作為購房標準、條件。現(xiàn)桂某主張某房地產(chǎn)公司違約，應(yīng)按沙盤恢復(fù)人行道和停車位，根據(jù)合同上述約定，本院不予支持。且桂某無證據(jù)證明某房地產(chǎn)公司違約及造成的損失，故本院亦不予支持。

【律師說法】

按照生活日常，宣傳資料、沙盤模型、樣板房是開發(fā)商宣傳樓盤、吸引購房人的主要方式，是開發(fā)商對業(yè)主的一種自我推薦，但購房人與開發(fā)商對廣告內(nèi)容能否作為合同內(nèi)容常存爭議，因商品房廣告引起的糾紛時有發(fā)生。本案中，購房人與開發(fā)商在合同中已經(jīng)售樓書、宣傳資料、沙盤模型、樣板房等進行了特別約定，明確排除將上述宣傳文件、資料作為商品房買賣合同的內(nèi)容，則此時購房人提出的要求法院按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定認定該等宣傳文件、資料等為要約的請求，顯然與雙方的上述約定相矛盾。

從本案例可以看出，在案涉雙方已經(jīng)對售房時的宣傳文件、資料等是否作為商品房買賣合同的內(nèi)容進行了明確約定的情況下，應(yīng)當優(yōu)先適用其約定，在雙方未做明確約定時，方可適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定調(diào)節(jié)雙方當事人之間的權(quán)利及義務(wù)。