?最高院：以債抵租合同不能對抗執(zhí)行！

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ——以租抵債合同實質(zhì)上是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不能適用“買賣不破租賃原則”。

導(dǎo)語：金錢給付執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人常倒簽以債權(quán)沖抵租金為內(nèi)容的長期租賃合同，以案外人名義主張“買賣不破租賃原則”要求法院帶租賃拍賣被執(zhí)行人房產(chǎn)，因前述合同約定租期基本定格約定，因而導(dǎo)致被拍賣房產(chǎn)無人問津或被拍賣房產(chǎn)扣除租期后價值嚴重減損。這個問題曾長久困擾申請執(zhí)行人和法院，后最高人民法院以（2014）民申字第215號《民事裁定書》否定了以租抵債合同對抗執(zhí)行的效力。

一、案情簡介：甲公司與乙公司簽訂了《房屋使用權(quán)抵債合同》約定，甲公司將其名下房產(chǎn)出租給乙公司，租期為18年，乙公司應(yīng)支付給甲公司的租金抵扣甲公司尚欠乙公司的300萬元債務(wù)，后乙公司以案外人名義提起執(zhí)行異議與案外人執(zhí)行異議之訴，后經(jīng)最高人民法院作出（2014）民申字第215號《民事裁定書》終審駁回乙公司訴請。

二、最高院裁決規(guī)則：以房屋使用權(quán)抵債為內(nèi)容的合同關(guān)系屬于債權(quán)債務(wù)合同關(guān)系，不屬于房屋租賃合同關(guān)系，不適用“買賣不破租賃”原則，不產(chǎn)生阻卻執(zhí)行的效力。

三、律師衍生解析：

1.在阻卻執(zhí)行效力的執(zhí)行異議和案外人執(zhí)行異議之訴案件中，查清執(zhí)行查封生效時間至關(guān)重要，發(fā)生在查封生效之后的阻卻事由多數(shù)無法產(chǎn)生阻卻執(zhí)行的效力，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第四條規(guī)定訴前或訴中保全措施在案件進入執(zhí)行階段之后自動轉(zhuǎn)化為執(zhí)行階段的查封、扣押、凍結(jié)措施，所以執(zhí)行查封生效的時間可溯及至訴訟保全查封生效的時間。

2.根據(jù)《最高院民二庭法官會議紀要》中寫道，查封生效包括兩個要件：（1）據(jù)以查封的法律文書作出；（2）查封法律文書已送達；（3）若要對抗善意第三人，還需公示，例如公告、登記等措施。

3.內(nèi)容為房屋使用權(quán)抵債的合同關(guān)非租賃合同關(guān)系，應(yīng)屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不適用“買賣不破租賃的關(guān)系”，不產(chǎn)生阻卻執(zhí)行的效力。

4.因現(xiàn)有技術(shù)水平的制約，申請執(zhí)行人與法院難以判斷符合外在形式的租賃合同是否存在惡意串通的情形，所以執(zhí)行異議與案外人執(zhí)行異議之訴案件中，法院更傾向于嚴格審查，例如在租賃合同對抗執(zhí)行的案件中，法官對于租賃合同約定租期不逐年遞增、租金一次性交付、租期約定過長等不符合交易習(xí)慣和常理的情形，也更傾向于駁回異議申請人與案外人訴請。

綜上，（2014）民申字第215號《民事裁定書》裁決規(guī)則其法理是對有名合同與無名合同的區(qū)分，在執(zhí)行異議案件當(dāng)中，債權(quán)人的權(quán)利時常因被執(zhí)行人與案外人的惡意串通而無法得到實施，基于目前的技術(shù)水平，無法判斷符合外在形式的合同是否存在惡意串通的情形，該類案件中更傾向嚴格審查租賃合同的形式要素。