這段時(shí)間我和幾個(gè)朋友聊到房子，一片嘆息，
“這兩年的房子算是涼涼了”
“三年限售怎么周轉(zhuǎn)”
“今年降價(jià)賣了一套，有資格買的人真心很少”
“實(shí)業(yè)不好做，房市股市自然也上不去”
大部分今年上半年入場的朋友，大概率會(huì)高位站崗不短的時(shí)間。看到這種情形，空軍肯定會(huì)跳出來diss?？傻堑雸鲈绲娜司退悻F(xiàn)在房價(jià)打5折也還是賺，最多就是趕不上通脹罷了。即便如此空軍也會(huì)去提美國次貸和日本泡沫。那我們就聊聊與普通群眾認(rèn)知不同的次貸危機(jī)和房產(chǎn)泡沫。
次級貸款自古就有
次貸又稱次級貸款，字面上的解釋是指金融機(jī)構(gòu)將錢放給信用品質(zhì)較差和收入較低的借款人的貸款，包括次級抵押貸款和次級按揭貸款。
說次貸前，我們先來看看銀行是做什么的。銀行是用錢賺錢的機(jī)構(gòu)，貸款對它來講是一門生意，這門生意要養(yǎng)員工，要給儲(chǔ)戶利息，還要為股東賺取利潤。
從安全賺錢的角度上講，銀行不會(huì)借錢給陌生人，除非這人有一套完美的背景資料或者資料被包裝。中國的銀行審查一個(gè)人的背景有兩個(gè)方式，人行征信和銀行卡流水，征信看的是個(gè)人信用和負(fù)債，流水則是關(guān)注這個(gè)人的還款能力。完美背景的人很少，銀行多數(shù)情況下會(huì)把借款放給信用一般、收入一般的人，甚至信用差、收入低的人。什么情況下銀行會(huì)把款放給信用差、收入低的人？借款人大概占三點(diǎn)，銀行就不會(huì)拒絕給你貸款，擁有押品（抵押物，比如房屋），押品價(jià)值在升高，足值的利息。
我們再來看一個(gè)悲慘地舊社會(huì)吃人的故事。
抗戰(zhàn)時(shí)期華北某地農(nóng)村，貧農(nóng)楊白勞的女兒喜兒正在準(zhǔn)備過年，等待爹爹回家。她的男友大春也來看望她，給她送來了包餃子的白面，這時(shí)喜兒的爹-老貧農(nóng)楊白勞冒著風(fēng)雪趕回家過年，他為女兒買了紅頭繩，高高興興地給她扎起來，洋溢著過年的歡樂氣氛和父女間的真摯感情。但是，地主黃世仁帶著管家穆仁智和家丁突然闖進(jìn)來逼債。楊白勞無力償還閻王債，被他們打倒在地，并被迫在賣女兒的賣身契上按上手印。喜兒奮起反抗企圖抓走她的家丁。楊白勞悲憤交加，操起棍子將黃世仁打翻在地，但寡不敵眾，楊白勞慘遭毒手，含恨而死。喜兒悲痛欲絕。
萬惡的舊社會(huì)，為什么黃世仁要來逼債？
請?jiān)试S我們大膽的推斷下故事的前半段，華北農(nóng)村沒有銀行，一無所有的楊白勞向黃世仁借錢，由于沒有押品，只得立下字據(jù)，如若不還女兒抵債，結(jié)果一年下來真還不上。若換個(gè)角度看待這件事，始作俑者的人是楊白勞，是他把自己的女兒當(dāng)成了押品，最后被暴力催收。才有了上面一幕。就借錢這件事上黃世仁所為和現(xiàn)在的銀行有何區(qū)別？
還不起，押品最后都得賣了......
次級貸款自古就有，不能因?yàn)榇┥像R甲就不認(rèn)識(shí)它。人的一生少不了和資產(chǎn)打交道，最低限度也需要懂一些入門的資產(chǎn)思維。在中國，一個(gè)普通群眾能達(dá)到的最大負(fù)債是70%，這以后若想負(fù)債不變的情況下提高資產(chǎn)，很難。所以如何利用好負(fù)債就需要首先考慮合理貸（jie）款（qian）。
錢多惹的禍
二戰(zhàn)后日本大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，出口量劇增。上世紀(jì)80年代，中國稍微好點(diǎn)的家庭都在使用日系電器和汽車。為了遏制日本的貿(mào)易順差，美國主導(dǎo)西方五國簽訂《廣場協(xié)議》，迫使日元兌美元匯率飆升。而日本政府為了克服經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響以及與歐美的貿(mào)易摩擦，制定了以國家投資、私人投資和個(gè)人消費(fèi)支出擴(kuò)張為主的內(nèi)需型增長策略，資本開始紛紛轉(zhuǎn)入國內(nèi)市場。直接導(dǎo)致所有日本銀行的錢暴增，民眾手中的錢也不斷增多。
存款增多銀行會(huì)怎么辦？《小島經(jīng)濟(jì)學(xué)》里面講得很清楚，必須放貸，不放貸儲(chǔ)戶的利息怎么付？某家銀行倒閉事小，銀行信用體系倒塌才可怕。于是日本開始執(zhí)行貨幣寬松政策。當(dāng)時(shí)銀行的一個(gè)普通員工每個(gè)月的放貸指標(biāo)最高可達(dá)2億日元。一時(shí)間只要你有姓名住址，就能貸款。貸出來的錢拿來做什么，當(dāng)然是投資，消費(fèi)。消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，投資導(dǎo)致房產(chǎn)供不應(yīng)求，房價(jià)迅速上漲。
那段時(shí)期日本在世界各地留下了各種痕跡。早些年，我經(jīng)常去上海出差，每次都住在世紀(jì)大道附近，為的是感受魔都生活。在世紀(jì)大道附近眾多商城中有個(gè)叫“八佰伴”的，我一直不明白什么樣的人才會(huì)取“八佰伴”這個(gè)名字。看了日本經(jīng)濟(jì)泡沫始末后才知道，原來日本有一家做蔬菜起家的百貨公司叫“八佰伴”，在那個(gè)年代也參與了圈地開店運(yùn)動(dòng)。當(dāng)年它與上海第一百貨在浦東開一家合資零售企業(yè)，這事還驚動(dòng)了時(shí)任上海市市長和國務(wù)院總理。雖然八佰伴這家公司在圈地運(yùn)動(dòng)中破產(chǎn)，但八佰伴這個(gè)名字卻留在了上海。
在這場歷史性的泡沫慘劇中，唯有租房開店的伊藤洋華堂脫穎而出，不僅在中國成功打開市場，而且還收購了美國的“7-Eleven”連鎖便利店。二十年后的伊藤洋華堂雖然在北京只剩一家店，但在成都變成了人氣的代名詞，開店也即將跨入兩位數(shù)時(shí)代。
國字號(hào)的背景也是成都伊藤的特點(diǎn)。
把日本經(jīng)濟(jì)泡沫說成是銀行錢多惹的禍也不為過，從八佰伴和伊藤不同的結(jié)局來看，錢多后的運(yùn)用很重要，不能人云亦云，而是要堅(jiān)持去做正確的事。資產(chǎn)思維第二條錢多必須更謹(jǐn)慎。
次貸危機(jī)是現(xiàn)金流危機(jī)
與日本人的貸款圈地不同，美國人玩的更高級，是空手套白狼的金融游戲。游戲上半場和日本的情況差不多，政府貨幣寬松、鼓勵(lì)老百姓貸款買房，如果故事到此為止，最多也就和日本一樣，很多個(gè)人和企業(yè)破產(chǎn)。但怎么會(huì)搞得百年老店雷曼破產(chǎn)？我們先來看看雷曼是顆什么雷。說到雷曼，要理解一個(gè)概念，投行，投行是專門從事投資業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，類似我國的證券公司。投行干的是金融，卻不受監(jiān)管，還最擅長金融衍生品，什么期貨，期權(quán)等都屬于金融衍生品。
下半場的主角就是投行，雷曼恰是當(dāng)時(shí)美國排行老四的投行。兩房發(fā)行MBS（住房抵押貸款證券），雷曼這樣的投行再把MBS包裝成CDO（擔(dān)保債務(wù)憑證），這還不夠，它們還拉著保險(xiǎn)公司一起包裝出CDS（信用違約互換）。這下好了，貸款人、貸款機(jī)構(gòu)、兩房、投行、投資人、保險(xiǎn)公司是一根繩上的螞蚱，誰也跑不掉。眾人挖坑坑更大。
房屋演變的金融衍生品，也是杠桿產(chǎn)品，房價(jià)漲它的收益更高，房價(jià)降它的虧損也更多。房價(jià)上漲皆大歡喜，房價(jià)下降，有些人就扛不住，特別是那些收入低的投機(jī)者。降價(jià)就會(huì)違約不還貸的風(fēng)險(xiǎn)，貸款還不上，銀行只能處理房子。當(dāng)大量的房子涌入市場，立馬就會(huì)供大于求，降價(jià)更快。市場遇挫，所有人為了安全都會(huì)將手中的資產(chǎn)換成現(xiàn)金，市場低迷，現(xiàn)金為王。大家都在搶現(xiàn)金的時(shí)候，現(xiàn)金就變成了稀缺品，而且越搶越少，導(dǎo)致更多的人效仿，進(jìn)而發(fā)生擠兌，最終惡性循環(huán)，觸發(fā)社會(huì)流動(dòng)性危機(jī)。
如果一家頭部企業(yè)在經(jīng)濟(jì)低迷期采用這個(gè)策略，而且是以高代價(jià)的方式，那么市場的反饋很大概率會(huì)是一次新的洗牌，融不到資的公司會(huì)因資金鏈斷裂而亡。
不光是企業(yè)懼怕流動(dòng)性危機(jī)個(gè)人也一樣。初級資產(chǎn)思維第三點(diǎn)，也是最重要的一點(diǎn)，重視現(xiàn)金流。
結(jié)語
世界本來就不是你想的樣子，房屋依舊是那個(gè)房屋，只是除了住以外，附帶了很多其他屬性。在資產(chǎn)變遷過程中，房屋只是一種可以抗通脹的產(chǎn)品，pass 或是 all-in 都不合理。
投資決策沒法轉(zhuǎn)交他人，唯有提高認(rèn)知才能避免犯錯(cuò)。不是人云亦云正確地建立世界觀，而是撥云見日建立正確的世界觀，什么是正確什么是謬誤？每個(gè)人心中都有一個(gè)哈姆雷特。但多維度觀察實(shí)踐總能彌補(bǔ)單維度的缺失，一旦看事物的維度錯(cuò)誤，必將失之毫厘謬以千里。資產(chǎn)是自己的，自己都不重視誰會(huì)來重視？
