今天再聊聊房子。
周邊很多人后悔自己沒早買，多買房，說得好像如果真回到過去就能怎么樣似的。這全然是一種臆想，因?yàn)閺氖贾两K，買對(duì)房子賺到錢都是一件很難的事，需要經(jīng)年不斷地運(yùn)營(yíng)和優(yōu)化。這事兒很難的，一不小心就進(jìn)坑了，哪些坑？
一、公寓
就住宿體驗(yàn)來(lái)講，公寓要比住宅好。首先是它的地段好，出了門就是商業(yè)街或者辦公區(qū)，然后是物業(yè)好，談笑往來(lái)無(wú)白丁。住高端公寓的人可以這樣講：“別人在看人間繁華，而我就是繁華本人”。在我等屌絲白領(lǐng)的心中， 白富美，瑪莎拉蒂和高端公寓是理想生活的標(biāo)配。
但是公寓有個(gè)巨大的缺陷，就是只能貸款五成，這就意味著假如我有30萬(wàn)，買公寓只能買60萬(wàn)的，買住宅則可以貸款七成，買100萬(wàn)的，思維正常的人都知道該怎么選。而且公寓只能貸款十年，每個(gè)月還本付息壓力很大，所以從財(cái)務(wù)的角度看，買公寓很不劃算，這個(gè)基本面決定了公寓的買家遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有住宅那么多。所以歷次房?jī)r(jià)上漲，在同一個(gè)地段，公寓漲得最慢。只這一條就足夠把公寓打入十八層地獄了。
過去有很多人投資公寓賺到了。但是所有這些人我們仔細(xì)去追究會(huì)發(fā)現(xiàn)如果他們一開始就買住宅，賺到的會(huì)更多。只不過這事兒不好意思承認(rèn)，會(huì)顯得自己不太有遠(yuǎn)見。
但是這還不夠，有些地方的公寓竟然限售，比如深圳，青天白日下的商品房，居然五年內(nèi)不能過戶交易。這意味著如果買了公寓，得還五年的高壓月供，對(duì)于手里只有那點(diǎn)兒錢的人來(lái)講，五年的高月供壓力意味著摧毀，意味著永久錯(cuò)過。
所以只有算不清楚這筆賬的人才會(huì)去買公寓，投資公寓。
二、新盤
新，意味著要么貴，要么偏。
先說貴。
新房本來(lái)挺好的，誰(shuí)住房子還不圖個(gè)新，但是新房往往給你一堆噱頭，好學(xué)區(qū)，精致物業(yè)等，這些東西早就反應(yīng)到價(jià)格里面了。
買房子不要為任何附加值買單
假如某天你看到某城區(qū)老樹開花，出了一個(gè)新盤，那它的價(jià)格一定比旁邊二手房貴好多，而且越往后越如此。
“買得高，賣得也高不就好了？”
可是新房落地就打折，考慮到限售，這三年既是限售的三年，又是新房折價(jià)最厲害的三年。五年以后再看，和原來(lái)的次新房相比差價(jià)何在？
當(dāng)然，在一些房?jī)r(jià)本來(lái)就不高的，漲幅不會(huì)太大的城市，新房子不會(huì)比旁邊價(jià)格高多少，但是如果不看漲，買房子做什么？我才三十萬(wàn)好不好，花在自己身上，找個(gè)好點(diǎn)兒的工作，給對(duì)象多買幾件衣服，請(qǐng)老板朋友吃飯闊氣一點(diǎn)，給自己的父母配點(diǎn)兒保險(xiǎn)，不是更好嗎？把子彈全打到這死不增值的房子上，我腦子有病吧？
不要買新房的更重要的原因是新房的可操作空間少，不能講價(jià)，不能用正常的手法降低首付比例。二手房則不然，可操作的空間大大滴。如果真的看漲，最好想辦法零首付或者負(fù)首付買房，至少要降低一下首付比例。所以放下處房情節(jié)吧，選擇的余地會(huì)大很多。
再說偏
縣太爺那德性我們又不是不知道。不到1萬(wàn)人的城，恨不得當(dāng)成新北京來(lái)規(guī)劃。他吹牛逼不要緊，怕就怕有人相信，買了離縣大衙門十幾公里遠(yuǎn)，旁邊就是玉米地的樓盤，然后就可以唱一曲《江雪》：千山鳥飛絕，萬(wàn)徑人蹤滅，孤舟蓑笠翁，獨(dú)釣寒江雪。
不是所有的城都有能力實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的，也不是所有的城都能吸引足夠的多的外來(lái)人口開墾荒地，填充郊區(qū)的。新區(qū)的房子是便宜，但是我們自己都不想去住，我們租給誰(shuí)呢，我們賣給誰(shuí)呢？ 能不能不要想當(dāng)然?；蛟S有朝一日能迎來(lái)一波漲幅然后賣掉，但是時(shí)間呢，機(jī)會(huì)成本很高的好不好。
所以，小心新區(qū)，小心新區(qū)，小心新區(qū)。
局部地區(qū)這事兒沒那么絕對(duì)，有些新區(qū)看起來(lái)還是很不錯(cuò)的，比如深圳的龍崗，要什么有什么，單價(jià)也低，相當(dāng)有吸引力。羅湖，福田，南山等區(qū)的新房?jī)r(jià)格在六萬(wàn)到八萬(wàn)之間，龍崗則在3萬(wàn)到四4萬(wàn)之間，活生生兩倍。但是我還是建議不要輕易下手，原因前面說了，不能講價(jià)，物業(yè)有溢價(jià)，未來(lái)發(fā)展速度不如預(yù)期等等，鹽田和坪山的房?jī)r(jià)更便宜，兩萬(wàn)的也有，但是那是真不能買。
我每次看房前都會(huì)吃三大碗米飯攢精神，第一碗爬樓用，第二碗抵制公寓，第三碗警惕新房。
三、貸款
通貨膨脹人盡皆知，但是有人卻把它玩出了花兒。
這里有必要普及一下貸款的常識(shí)。
房貸是最好的貸款，利息低，時(shí)間長(zhǎng)。如果再給我一次借房貸的機(jī)會(huì)，我想要一個(gè)億，如果在這一個(gè)億上加一個(gè)期限的話，我愿意是1萬(wàn)年。
我們何不真就算一下，如果借一個(gè)億，用一萬(wàn)年還清，每個(gè)月還款多少，等額本息法，年化5%，月供是，好像壓力很大奧。
一筆貸款好不好可以用三個(gè)維度去衡量：利率，還款方式，期限。 前面說買公寓只能商業(yè)貸款，利率5離左右，好像利息不高，但是每個(gè)月實(shí)際還款額卻很高。比如我們貸款100萬(wàn)，等額本息每月要還款10606元，實(shí)際利率超過一分，所以等額本息10年期的公寓貸款是很爛的負(fù)債。
比30年房貸次一級(jí)的是抵押貸，混賬一點(diǎn)兒的產(chǎn)品三年期，好一點(diǎn)兒的十年期，但是抵押貸可以做成先息后本，市面上利息一般在6厘左右，貸100萬(wàn)每月還款6000元。
我覺得這等額本息或者等額本金還款就是耍流氓，相當(dāng)于我借銀行的雞生個(gè)蛋，他每個(gè)月不光要我付一筆雞的租金，還要我還這只雞身體的一部分，這不是敲竹杠，耍流氓嗎？不過沒辦法，一分錢難倒英雄好漢，問世間誰(shuí)人不跪銀行。
最近說房子說得有點(diǎn)多了，爸媽嫌我煩，朋友嫌我啰嗦，但是還得繼續(xù)，因?yàn)榉孔邮橇⒆阒?，錯(cuò)不起的。
總結(jié)一下：不碰公寓，小心新房，謹(jǐn)慎貸款。
周邊很多人后悔自己沒早買，多買房，請(qǐng)你不要這么想，買房子賺錢沒那么容易的?，F(xiàn)在我每次聽到有人買房了，我就會(huì)問他一些和貸款，選疇有關(guān)的基本問題，雖然基本面不同，但是我發(fā)現(xiàn)只要其中一項(xiàng)沒注意到，這房子就買得不那么合適。
最后，祝所有想買房子的人好運(yùn)
完
