??校招期間很多朋友知乎私信問(wèn)投資崗是做什么的？發(fā)展前景如何？職業(yè)發(fā)展路徑如何？等等問(wèn)題，平時(shí)工作忙回復(fù)較少，今天借周末的時(shí)間來(lái)好好說(shuō)說(shuō)。
首先，本人一直認(rèn)為非常有幸從事了這樣一個(gè)崗位。我們就從大家比較關(guān)心的問(wèn)題說(shuō)起：
1、投資崗位是干嘛的？
投資崗全稱又為投資拓展崗，具體職能為負(fù)責(zé)為企業(yè)履行拿地的職責(zé)，我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高度依賴土地的行業(yè)，沒(méi)有土地就沒(méi)辦法進(jìn)行后續(xù)的開(kāi)發(fā)，尤其是在現(xiàn)今優(yōu)質(zhì)土地越來(lái)越少，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)背景下，優(yōu)質(zhì)土地的儲(chǔ)備成為了各大房企戰(zhàn)略制定的重中之重（近年來(lái)頻頻地王現(xiàn)象足以說(shuō)明）。巧婦難為無(wú)米之炊嘛！投資拓展部無(wú)論是在任何一家房企或是房企里的任何一個(gè)區(qū)域公司大多均由大Boss直接管理，因此說(shuō)投資崗為任何一家房企的核心崗位毫不夸張。
2、投資崗的工作內(nèi)容有哪些？
各大企業(yè)投資崗的工作內(nèi)容大體相同，我把投資工作的內(nèi)容簡(jiǎn)單做了一個(gè)流程圖：
①土地信息
????干投資的第一步便是要獲取土地信息。獲取途徑主要有集團(tuán)/政府/合作單位直接推薦，通過(guò)個(gè)人資源獲得信息，還有一種笨辦法就是通過(guò)城市的排查進(jìn)行獲得?，F(xiàn)在在大型房企里面，土地信息很多都由集團(tuán)或公司領(lǐng)導(dǎo)直接給到你，對(duì)于一個(gè)剛畢業(yè)的學(xué)生或是入行不深的人是很難獲取到優(yōu)質(zhì)的土地信息的，可以說(shuō)資源及人脈在這一環(huán)節(jié)中扮演著極其重要的角色。現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多所謂的“串串”，即是通過(guò)倒賣土地信息來(lái)獲取收益的，但層級(jí)較低的串串多是不靠譜的，推薦的土地或項(xiàng)目資源也多不靠譜。城市排查的方法雖然比較笨，但一般來(lái)說(shuō)效果還是不錯(cuò)，這個(gè)方法即是指你在城市當(dāng)中看到一塊空地，通過(guò)各種關(guān)系去尋求這塊土地信息的歸屬方，進(jìn)而去尋求下一步的合作。
????總的說(shuō)來(lái)，這一步是投資拿地最關(guān)鍵的一步，只有獲取好的土地信息才有可能獲取到優(yōu)質(zhì)土地，這也是極其考驗(yàn)公司和個(gè)人的人脈資源的。
②項(xiàng)目踏勘
????獲取到土地信息以后，就要?jiǎng)由砬巴繕?biāo)地塊進(jìn)行踏勘。踏勘主要包括去熟悉地塊所在的城市、區(qū)位，并了解地塊的現(xiàn)狀（有無(wú)高壓線等不利因素，有條件可以啟用無(wú)人機(jī)），通過(guò)踩盤去了解周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品及銷售去化情況，必要的時(shí)候還可以去拜訪一下當(dāng)?shù)氐恼蛘咦鲎隹蛻粼L談，側(cè)面打聽(tīng)一下當(dāng)?shù)厝藢?duì)于這個(gè)區(qū)位甚至是這個(gè)地塊的看法。這一步主要是采集地塊的信息，越詳細(xì)越好，以便用于后序的分析所用。
③項(xiàng)目研判
????信息采集回來(lái)后，一般都要寫一個(gè)項(xiàng)目研判報(bào)告。怎么寫呢？剛?cè)胄袝r(shí)往往不知從和說(shuō)起，怎樣才能判斷這個(gè)地塊好不好？有沒(méi)有項(xiàng)目成功的可能性？做得多了，總結(jié)出來(lái)一般也就是從以下幾個(gè)方面去思考：城市分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目分析。城市分析主要看幾個(gè)指標(biāo)：GDP、城區(qū)戶籍人口/常住人口、三產(chǎn)比例、人均可支配收入、汽車保有量等等，判斷一下這個(gè)城市的基本面。區(qū)位分析就很好理解了，李嘉誠(chéng)常說(shuō)“區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位”，好的區(qū)位意味著項(xiàng)目也就成功一半了。市場(chǎng)分析主要時(shí)判讀當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存去化情況，如庫(kù)存周期還有多少年？當(dāng)?shù)責(zé)徜N的產(chǎn)品戶型時(shí)什么？銷售價(jià)格如何？等等，分析以后你就應(yīng)該去思考這個(gè)市場(chǎng)有沒(méi)有自己公司進(jìn)入這座城市的機(jī)會(huì)。最后便時(shí)項(xiàng)目分析，主要時(shí)看項(xiàng)目?jī)?nèi)有無(wú)高壓線、拆遷、地質(zhì)情況已經(jīng)土石方量是不是很大等不利因素。
這樣分析下來(lái)，作為一名合格的投資人員你心里也應(yīng)該能大致得出結(jié)論，判斷這個(gè)項(xiàng)目能不能做了~
④營(yíng)銷市調(diào)
????你覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目初步判斷可做以后，向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)爭(zhēng)取立項(xiàng)，立項(xiàng)同意以后便可以深入跟進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目了，如何才叫深入跟進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目？那就得叫上公司各個(gè)專業(yè)版塊的同事專業(yè)的來(lái)分析各專業(yè)條線的問(wèn)題。比如這一步你需要叫上營(yíng)銷部的同事前往目標(biāo)地塊進(jìn)行專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研（簡(jiǎn)稱市調(diào)），他們會(huì)更深入地對(duì)目標(biāo)地塊所在區(qū)位所有的競(jìng)品進(jìn)行踩盤了解，最終會(huì)形成專業(yè)報(bào)告。詳細(xì)分析這座城市的市場(chǎng)庫(kù)存、去化周期、產(chǎn)品建議、售價(jià)建議、客戶來(lái)源等。
⑤設(shè)計(jì)強(qiáng)排
????這個(gè)時(shí)候設(shè)計(jì)部的大神便可以登場(chǎng)了，設(shè)計(jì)部同事拿到紅線圖及地形圖（投資提供）以及營(yíng)銷部同事提供的產(chǎn)品建議（會(huì)詳細(xì)羅列建什么樣的產(chǎn)品，高層、洋房、別墅各建多少體量；戶型有哪些等），進(jìn)行設(shè)計(jì)方案強(qiáng)排，最終得出本項(xiàng)目的最終規(guī)劃指標(biāo)。
⑥投資測(cè)算
????你拿到設(shè)計(jì)給出的規(guī)劃指標(biāo)以后，便可以根據(jù)公司的成本數(shù)據(jù)以及營(yíng)銷給出的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行投資測(cè)算了，當(dāng)然這中途會(huì)要求成本、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)各專業(yè)版塊的支持。最終便可以得出各大公司比較關(guān)心的兩大指標(biāo)：項(xiàng)目?jī)衾省RR。各個(gè)公司對(duì)這兩個(gè)指標(biāo)的要求往往不同，一般來(lái)說(shuō)項(xiàng)目?jī)衾实囊笮袠I(yè)內(nèi)普遍在10%-20%左右。
⑦集團(tuán)評(píng)審
????投資測(cè)算出來(lái)，項(xiàng)目?jī)衾始癐RR都滿足公司基本要求以后，便可以準(zhǔn)備相應(yīng)的資料前往集團(tuán)進(jìn)行評(píng)審了。最終獲得相應(yīng)的項(xiàng)目授權(quán)價(jià)。
⑧拿地程序
????集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)以后，就可以進(jìn)入實(shí)際的拿地程序了。招拍掛項(xiàng)目就準(zhǔn)備進(jìn)入招拍掛程序，合作收并購(gòu)項(xiàng)目就準(zhǔn)備進(jìn)入最終的收并購(gòu)程序。
3、投資崗的發(fā)展路徑
個(gè)人認(rèn)為投資拓展崗的職業(yè)發(fā)展路徑主要有三條：
如果一直想從事房地產(chǎn)行業(yè)：
①若一直從事投資：投資專員-投資主管-投資經(jīng)理-投資總監(jiān)-投資副總裁
②若想做項(xiàng)目總：投資專員干1-2年升至主管或者經(jīng)理后，轉(zhuǎn)崗至運(yùn)營(yíng)工作1-2年，再轉(zhuǎn)崗至項(xiàng)目做報(bào)建/工程，升項(xiàng)目副總分管報(bào)建/工程，最終升項(xiàng)目總。
如果不一定想一輩子都做房地產(chǎn)，我提供第三條路徑：
房地產(chǎn)投資干3-5年升到投資經(jīng)理/總監(jiān)以后，跳槽到偏財(cái)務(wù)投資的金融機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)投資方向，我想這也是一條光明大道。
4、投資拓展崗需要什么樣的能力？
做一個(gè)思維導(dǎo)圖可能看得比較清楚一些：
投資拓展崗是一個(gè)非常綜合的崗位，對(duì)從業(yè)者的要求也非常高。
①首先是專業(yè)能力：從上面的工作內(nèi)容可以看出，如果要做一個(gè)合格的投資人員，你必須要懂營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、法務(wù)、稅務(wù)等，不懂這些專業(yè)版塊的基本內(nèi)容無(wú)法和橫向部門溝通！不懂營(yíng)銷無(wú)法和別人談市場(chǎng)、不懂設(shè)計(jì)無(wú)法和別人談方案、不懂財(cái)稅無(wú)法和別人談現(xiàn)金流及交易風(fēng)險(xiǎn)！
②其次了解政策：既包括房地產(chǎn)政策、也包括其他經(jīng)濟(jì)政策；既包括你所在城市的地方性政策，也包括國(guó)際宏觀政策。
③善于溝通：投資工作中你所接觸的人太多，你一方面要和橫向的營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)、法務(wù)等部門溝通，同時(shí)還要不停地與政府及合作方周旋談判，不善表達(dá)的人很難hold住。
④講究工作方法：協(xié)調(diào)如此多人來(lái)共同做好一件事情，如何保證各部門不相互推諉責(zé)任？項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中遇到瓶頸如何突破？工作繁繁鎖鎖如何替身效率？等等這些都需要你有一個(gè)好的工作方法。
⑤會(huì)寫PPT：不僅要會(huì)寫，而且還要非常牛逼！
⑥堅(jiān)持運(yùn)動(dòng)：投資人員出差多，工作忙碌。但身體是革命的本強(qiáng)，沒(méi)有強(qiáng)健的身體很難勝任這樣一份工作。
5、如何進(jìn)入這樣一個(gè)行業(yè)？
????前文已經(jīng)說(shuō)到，投資崗是一個(gè)綜合性崗位，只要你是大土木、大房地產(chǎn)、大金融專業(yè)方向的童鞋都是可以進(jìn)入的（包括但不限于土木、工程管理、城市規(guī)劃、金融、投資管理、暖通、經(jīng)管、會(huì)計(jì)等等），具備我上文所提到的能力且對(duì)這個(gè)崗位有所了解，最好有過(guò)相關(guān)的工作或?qū)嵙?xí)經(jīng)歷，用心準(zhǔn)備都是可以拿到這樣一個(gè)offer的！
6、總結(jié)
????簡(jiǎn)單總結(jié)，地產(chǎn)投資拓展崗就是協(xié)調(diào)內(nèi)外部資源共同來(lái)共同完成一項(xiàng)工作（拿地），抓住這個(gè)本質(zhì)，一起都引刃而解！
本文節(jié)選自《房地產(chǎn)投資崗入門指南》一書，作者牧詩(shī)，如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)關(guān)注公眾號(hào)“牧詩(shī)地產(chǎn)圈”
