TALLVOLCANO火山湖距離馬尼拉70公里，約一個(gè)半小時(shí)車程，是著名的旅游目的地
RUEL先生在湖畔有一塊5公頃私有土地，湖岸線約150米；他認(rèn)為利用此地塊建設(shè)一個(gè)旅游度假產(chǎn)品，恰逢其時(shí)。
? 因?yàn)椋?/p>
眾所周知，菲律賓經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速增長(zhǎng)，GDP連續(xù)7年保持7%上下的增長(zhǎng)率；馬尼拉地區(qū)人口2000萬(wàn)，人均GDP超過(guò)8000美金；菲律賓節(jié)假日繁多，重視家庭，消費(fèi)需求旺盛。
? ? 更值得一提的是，菲律賓人敢于提前消費(fèi)，消費(fèi)比甚至達(dá)到60%。
? 再有甚者，近年來(lái)在馬尼拉工作的中國(guó)人數(shù)迅猛增長(zhǎng)，僅馬尼拉地區(qū)就有120萬(wàn)20-25歲的年輕單身中國(guó)人，他們有強(qiáng)烈的消費(fèi)需求。
? ? 與此同時(shí)，馬尼拉周邊缺少適合短期度假的場(chǎng)所（產(chǎn)品）。如果您查閱幾個(gè)著名的OTA，馬會(huì)發(fā)現(xiàn)尼拉一日游，二日游產(chǎn)品較為單調(diào)。可選擇內(nèi)容少；造成這種局面的原因是：菲律賓處于發(fā)展起飛階段，缺少先進(jìn)理念，缺少開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，缺少資金。
? ? 再深入思考時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，做什么樣的產(chǎn)品能滿足市場(chǎng)需求？滿足投資人需求？如何策劃設(shè)計(jì)建設(shè)運(yùn)營(yíng)？當(dāng)?shù)氐馁Y源能否/如何利用才能促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?RUEL 先生及其伙伴認(rèn)為，高水平的項(xiàng)目需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)才能完成。
此文提出開(kāi)發(fā)概念，就產(chǎn)品，商業(yè)模式，投融資，等主要問(wèn)題加以闡述。
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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 火山湖 dream-land
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開(kāi)發(fā)理念：
秉承著“清新自然，多彩生活”的度假理念，為人們提供多種通過(guò)自駕2-3小時(shí)就能到達(dá)的精致短途度假計(jì)劃。
一票全包的無(wú)憂消費(fèi)模式，集美食，住宿，運(yùn)動(dòng)，親子，農(nóng)事，漁獵，演藝及周邊景區(qū)當(dāng)日往返游為一體的休閑微度假產(chǎn)品。
? 以最菲律賓民族傳統(tǒng)建筑為載體，? 成為外國(guó)人為看菲律賓文化必去的首個(gè)選擇 ? 。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 方案介紹
區(qū)域規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖：
核心園區(qū)內(nèi)容包括：
特色小院住宿
室外活動(dòng)場(chǎng)地
室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)
……
附近活動(dòng)內(nèi)容包括
農(nóng)業(yè)種植體驗(yàn)
養(yǎng)殖體驗(yàn)
漁業(yè)體驗(yàn)
特色民俗活動(dòng)
當(dāng)?shù)靥厣?/i>
……
半日往返景點(diǎn)
TAAL volcano
大雅臺(tái)娛樂(lè)城
……
場(chǎng)地布置平面示意圖：
50%用于住宿建筑和場(chǎng)館，50%用于室外運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)
效果示意圖：
在保持菲律賓傳統(tǒng)民居鮮明的個(gè)性基礎(chǔ)上，加以再創(chuàng)造，使之適合度假生活方式
項(xiàng)目表
經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ：
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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 投資與回報(bào)
投資總額5050萬(wàn)元（不含土地）
方案一：如果全部物業(yè)自持，則3年回收全部投資，之后每年1500萬(wàn)利潤(rùn)，與地主分享。
方案二：持有半銷售當(dāng)年回收成本
計(jì)算根據(jù)如下：
營(yíng)業(yè)收入:
1,完全持有計(jì)算，總收入為2900萬(wàn)元
其中：
全包價(jià)內(nèi)：1000元人民幣/套，2大2小，入住率70%按250天計(jì)，年總收入2500萬(wàn)元
全包外收入人均50元，年總收入375萬(wàn)元
2，一半出售，托管經(jīng)營(yíng)，一半持有
總收入：6550萬(wàn)元（可以覆蓋掉5050萬(wàn)元投資并有盈余，剩余4公頃土地）
其中：50%出售，50%持有
銷售50套，每平米售價(jià)1萬(wàn)元含200平方米院子，50?1萬(wàn)人民幣/平方米?75平方米=3750萬(wàn)
營(yíng)業(yè)收入2900萬(wàn)元
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對(duì)應(yīng)的商業(yè)模式解析
現(xiàn)狀分析：
陸路交通：離馬尼拉近，一個(gè)小時(shí)車程
水路交通：通向周邊景區(qū)，同時(shí)體驗(yàn)螃蟹船航行
場(chǎng)地：有親水資源，其他條件較好，但地勢(shì)不高，視野不夠開(kāi)闊
在地資源：政府關(guān)系好，民俗文化有待挖掘
一，核心價(jià)值主張：
住有院子的微別墅，身心放松，體驗(yàn)有當(dāng)?shù)靥厣呢S富民俗活動(dòng)。
體驗(yàn)：
愉悅自己，幸福家人，請(qǐng)朋友有面子，價(jià)格可以接受，可以多次到訪。
二，客戶細(xì)分：
1，本地收入達(dá)到500K披索的本地家庭；
2，在馬尼拉從業(yè)的中國(guó)年輕客群及其所屬公司；
3，來(lái)自CASINO的溢出客群，旅游觀光散客。
三，渠道：
1，OTA/社交媒體/互聯(lián)網(wǎng)社交工具/傳統(tǒng)媒體；
2,CASINO;
3,CASINO,OTA,互聯(lián)網(wǎng)社交媒體。
四，客戶關(guān)系：
初訪靠吸引核：
重游率靠?jī)?nèi)容和價(jià)格
美譽(yù)度運(yùn)營(yíng)的功勞
五，關(guān)鍵業(yè)務(wù)
?。海?/p>
運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目：
親子項(xiàng)目：
園區(qū)內(nèi)地方項(xiàng)目：
園區(qū)周邊地方特色項(xiàng)目：
周邊一日游項(xiàng)目鏈接：
對(duì)標(biāo)參考項(xiàng)目CLUB MED
六，重要伙伴
RUEL：土地提供，地方主管部門關(guān)系處理，當(dāng)?shù)劂y行，法律保障，運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)團(tuán)隊(duì)提供，當(dāng)?shù)孛襟w
北京團(tuán)隊(duì)：技術(shù)孵化全程服務(wù)，投資
其他資源提供者：
七，核心資源
距離馬尼拉不算太遠(yuǎn)的湖邊規(guī)模用地
湖岸線
八，主要收入
核心園區(qū)一票全包
周邊民俗分成或自營(yíng)
周邊導(dǎo)流分成
資本市場(chǎng)收入
品牌價(jià)值
九，主要成本：
策劃
設(shè)計(jì)
建造
營(yíng)銷
財(cái)務(wù)成本
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 響應(yīng)投資人關(guān)切
投融資方案：三種備選模式
前期?自籌，私募，辦私幕，夾層，機(jī)構(gòu)=
建設(shè)期?自籌，私募，辦私幕，夾層，機(jī)構(gòu)=
運(yùn)營(yíng)期?自籌，私募，辦私幕，夾層，機(jī)構(gòu)=
物業(yè)持有方式：三種模式
自持：
出售：
出售回購(gòu)：
出售托管：
風(fēng)險(xiǎn)管理
政治風(fēng)險(xiǎn)只能承受不能規(guī)避
法律風(fēng)險(xiǎn)由擔(dān)?；蚪徊娉止煞绞浇鉀Q
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：可控保障依賴專業(yè)性團(tuán)隊(duì)，情景模擬和預(yù)先準(zhǔn)備替代方案
不確定性管理
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 兩個(gè)替代方案
1，99頂帳篷：以帳篷替代微別墅，投資1800萬(wàn)-2300萬(wàn)，當(dāng)年回收成本。對(duì)標(biāo)項(xiàng)目三亞煙雨湖。半年
2，湖光山色：全部為可銷售性微別墅，之后托管運(yùn)營(yíng)，實(shí)質(zhì)變作旅游+房地產(chǎn)模式，當(dāng)年盈利。對(duì)標(biāo):阿娜亞，綠城桃李春風(fēng)
附件：
1，綠維團(tuán)隊(duì)介紹
孵化概念介紹：綠維方法論，團(tuán)隊(duì)，案例
可導(dǎo)入IP介紹：休閑/商業(yè)/運(yùn)動(dòng)IP/農(nóng)業(yè)IP/親子類IP/二次元類IP/博物館人機(jī)互動(dòng)體驗(yàn)IP……
2，存在問(wèn)題列表：
各方訴求不夠明晰
場(chǎng)地資源有待挖掘
菲律賓市場(chǎng)理解
投資結(jié)構(gòu)突破
合作模式有待探討（同第一問(wèn)題）
3，金字塔結(jié)構(gòu)圖
