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（01）

年終討債：債權(quán)人開始琢磨老賴的住房

臨近年終歲尾，討債的人又開始著急了，但老賴就是沒錢，許多債權(quán)人開始琢磨老賴的房屋。根據(jù)最高院的最新規(guī)定，債務(wù)人的唯一住房也可以執(zhí)行了，這對(duì)債權(quán)人來講是一件大快人心的事，但老賴名下所有的房屋都可以執(zhí)行嗎？

（02）

老賴名下這些房屋不能執(zhí)行

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋以登記為準(zhǔn)確定所有權(quán)，也就是說，只要房屋登記機(jī)關(guān)登記的房屋所有權(quán)人為債務(wù)人，就可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，但具體操作過程中，由于房屋交易市場(chǎng)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，為了平衡保護(hù)其他相關(guān)主體的利益，有些房屋即使是登記在老賴名下，法院也無法強(qiáng)制執(zhí)行，經(jīng)總結(jié)，老賴名下的以下房產(chǎn)無法強(qiáng)制執(zhí)行：

1、開發(fā)商名下已經(jīng)出售給買房者的商品房

如果老賴是開發(fā)商，千萬別以為其名下有大量的商品房就可以隨意執(zhí)行了，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，如果開發(fā)商名下的房產(chǎn)同時(shí)符合以下條件，法院便無法執(zhí)行：

第一，在法院查封之前，作為開發(fā)商的債務(wù)人已經(jīng)與買房者簽訂合法有效的商品房買賣合同；

第二，買房者所購商品房用于居住且買房者名下無其他用于居住的房屋；

第三，買房者已支付的價(jià)款超過合同總價(jià)款的50%。

2、債務(wù)人已經(jīng)出售的房產(chǎn)

如果在法院執(zhí)行前，老賴已經(jīng)將其名下的房屋出售，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，如果該房屋同時(shí)符合以下情形，法院便無法執(zhí)行：

第一，在法院查封之前，債務(wù)人已經(jīng)與買房者簽訂合法有效的商品房買賣合同；

第二，買房者在法院查封之前已經(jīng)合法占有該房屋，此處的“占有”并非指實(shí)際居住，只要買房者能夠?qū)嶋H控制該房屋，比如獨(dú)家保管鑰匙、出租等，均可視為“占有”該房屋；

第三，買房者已經(jīng)支付全部購房款，或者將剩余購房款交由人民法院執(zhí)行；

第四，未辦理房屋過戶非因買房者的原因。

（03）

法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者政府的征收決定導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生變化

根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條的規(guī)定，法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者政府的征收決定可以導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生變化，如果法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者政府的征收決定導(dǎo)致老賴名下房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即使未辦理房屋所有權(quán)變更登記，該房屋的所有權(quán)自法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者政府的征收決定生效之日起已經(jīng)轉(zhuǎn)移，也就是說該房屋已經(jīng)不是老賴的財(cái)產(chǎn)，法院因此也就無法執(zhí)行。

如果老賴名下的房屋符合以上三種情形，相關(guān)權(quán)利人可以通過執(zhí)行異議程序阻止法院的執(zhí)行程序，債權(quán)人還是另尋老賴的其他財(cái)產(chǎn)吧！

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