中秋假期，我在杭州逛了逛。 最強(qiáng)烈的感受，是杭城房市的火爆。
G20之后的這段不長的日子里，杭州的樓市發(fā)生了什么？鍵盤黨們可以繼續(xù)沉浸在官方統(tǒng)計的均價，或是各類網(wǎng)站的報價里，求得一些心理安慰，但只要走到各個正在開盤的樓盤去看一看，走到各家二手房中介去問一問，就能感受到從暗流涌動到波濤洶涌的變化。
陪一位同學(xué)去看房，看了挺滿意，雖然價格已經(jīng)比之前漲了不少，但還能承受。只是看完時仍是上午，時間還早，同學(xué)想去周邊逛逛再決定。幾小時后，等我們回去時，剛剛看中的樓層已經(jīng)全部售罄，只剩下了一樓的最后兩套。同學(xué)不敢再耽擱，趕緊付了定金。沒買到心儀的樓層，既遺憾又心有余悸，要是再晚一會兒，就連渣都不剩了。
另一位同學(xué)，半年前計劃從外地調(diào)回杭州來上班，當(dāng)時就做好了買房的準(zhǔn)備。只是由于工作上的耽擱，直到中秋才有空過來買房。去看之前看中的樓盤時，發(fā)現(xiàn)總價已比半年前整整上漲了一百萬。不僅如此，可買的房源還少之又少，只能等下一期開盤。而下一期開盤時，漲的將不止一百萬。
還有位朋友，一手房找不到合適的樓盤，就專門看二手房。有一套看中的，和中介說好馬上要簽約時，遭遇了房東的跳價。這一跳就是十萬。在朋友郁悶地猶豫不決時，房東處又傳來了新消息：不賣了。
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目前杭州樓市的行情，已經(jīng)不再是價格上漲的問題，而是即使你能把漲價當(dāng)成黃連咽下去，有錢也買不到房。
一手樓盤封盤惜售，二手房房東調(diào)價再停售，都是樓市大漲時的典型表現(xiàn)。曾經(jīng)在深圳、上海經(jīng)歷過的朋友，必有體會。
之前我看政府主導(dǎo)的房價上漲的邏輯很清楚——通過北上深等一線城市的高房價，造成“擠出效應(yīng)”，幫助周邊的二三線城市“去庫存”。但我一直懷疑這種“擠出”的目標(biāo)，在一線城市的就業(yè)、教育、公共服務(wù)等方面對外來人口的吸引作用下，是否真的可以實現(xiàn)。以近日房市的表現(xiàn)來看，我之前的懷疑并沒有成立。
江蘇的主要城市，南京、蘇州、無錫等，伴隨著上海去年至今年的這輪暴漲，也紛紛創(chuàng)出各自的新高。上海北面，最令我驚訝的地區(qū)是花橋，目前漲到了2.5萬-3萬之間，以花橋的地理位置而言，這個價位背后的唯一邏輯，是“擠出效應(yīng)”開始變成了現(xiàn)實。
上海西面，嘉善、嘉興，還有安徽的臨近上海的城市，這些房價蟄伏了數(shù)年，庫存量居高不下的地方，在今年紛紛量價齊升，成功實現(xiàn)了去庫存的目標(biāo)。據(jù)我在房地產(chǎn)圈內(nèi)的朋友的內(nèi)部消息，購房者中有一大部分的比例，來自于上海。這，正是“擠出效應(yīng)”的體現(xiàn)。
從一手房、二手房的暴動，到衛(wèi)星城市的漲價，形成了一個完整的暴漲周期。
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房價已經(jīng)這么高了，為什么還在漲價？到底是誰那么有錢，還在繼續(xù)買？這是很多人想不明白的關(guān)鍵問題。
在談中國的房價時，如果簡單地把房子理解為商品的一種，套用一般經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的供求關(guān)系和價格彈性公式，那恭喜你，達(dá)到了磚家們的扯淡水平。在中國講投資，不管是股市還是房市，都要從宏觀的視角來看，只有把高度拔高、視野拓寬，才能沖破重重迷霧，看到房價暴漲背后的一點點真相。
先看經(jīng)濟(jì)。國內(nèi)最新的16年上半年GDP同比增長6.7%，CPI是1.8%。在國際經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下來看，這個數(shù)字是很了不起的。但如果你身邊有做實業(yè)的朋友，你就會意識到，現(xiàn)在實體經(jīng)濟(jì)根本不是增長多少個點的問題，而是負(fù)增長的幅度有沒有達(dá)到兩位數(shù)的問題。長三角、珠三角的工廠大片地倒閉。GDP的三駕馬車，出口疲軟，消費(fèi)萎靡，6.7%的增速，全靠投資來拉動。投資投向了哪里？實體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)這么爛了，中小企業(yè)融不到資，也沒有資金敢往里面跑。大部分的投資都跑去了基建。高鐵、高速、地鐵，我們突然發(fā)現(xiàn)，一線城市的地鐵密度越來越大；四五線小城市，竟然也都開通了高鐵高速，甚至不止一條。另一個投資大方向，毫無疑問，就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)上下游幾十個行業(yè)，對是拉動投資增長的中堅力量。
除GDP的綁架之外，地方政府的財政收入，和房價也是捆綁在一起的。有興趣的同學(xué)可以去查這么幾個數(shù)據(jù)：土地收入占地方政府財政收入的比例；“地方債”的定義和規(guī)模；國稅和地稅之間稅收的范圍如何劃分；“營改增”對地方政府稅收的影響。
簡單來說，如果沒有穩(wěn)定且高額的土地拍賣收入，和房地產(chǎn)相關(guān)收入，地方政府已經(jīng)紛紛破產(chǎn)。營改增之后，地方政府虧了很多，原本一部分收入被國家收割了。地方和國家的博弈是個很深的話題，不細(xì)究，但大方向來說，本來就負(fù)債累累的盤子，經(jīng)不起這樣失血，這部分虧損，肯定得找場子補(bǔ)回來，這個場子，就是房地產(chǎn)的成本重點——土地價格。
以上海為例，過去15年內(nèi)土地價格走勢是這樣的（圖片來自于網(wǎng)絡(luò)，無法保證數(shù)據(jù)精確性，但大方向是沒錯的）：
目測在2006年左右土地均價在1000元左右，對應(yīng)2016年的10000元，粗略估計上漲了10倍。這和我們對上海大多數(shù)的區(qū)的房價漲幅十倍左右的估計，是接近的。
再來看上海市2016年公開拍賣住宅用地的價格情況，浦東的周浦地塊的保本售價為7.3萬，祝橋5.7萬；浦西的松江6.2萬，泗涇6萬，青浦5.4萬；內(nèi)環(huán)地王中興地塊則是天價17萬?！氨１臼蹆r”的意思是，基于土地拍賣的價格，開發(fā)商在開盤之后，必須要賣到每平米這個價格，才能勉強(qiáng)不虧。上海人面對這樣的價格，內(nèi)心是崩潰的。除非上海房價雪崩式下跌，否則這個價格水平，基本代表了未來若干年內(nèi)上海各地區(qū)一手房的價格。
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先有高地價，還是先有高房價，是類似雞生蛋還是蛋生雞的問題。不管先后順序如何，這兩者都只算樓市的供給端。再看樓市的需求端，一般人會想到中國人的消費(fèi)觀念、丈母娘的要求、房子對國人的意義等等，但我看來，這些都不是決定性因素。需求方面真正的幕后推手，是貨幣。
咱們央媽有多牛？只有看過M2（廣義貨幣）的增長速度才知道。1998年M2為10.45億，到2013年110.65億，差不多15年的時間，漲了10倍，這個速度，和房價的平均漲幅，也是接近的。從過往經(jīng)驗來看，M2的增速，是房價漲幅的有效參照物。
要是把時間軸再拓展一些，1990年M2是1.4萬億左右，到2000年，十年差不多剛好漲了10倍。2015年M2大約150萬億，這25年里，M2上漲了整整100倍！
什么概念？我查了下1990年的全國職工平均工資，2140元。2015年大約五萬出頭，差不多上漲了25倍，和M2的漲幅相比，差距還是很大。
這些增發(fā)的貨幣，沒有變成老百姓口袋里的工資，去了哪里？其它國家要是照著這速度增發(fā)貨幣，是會出大事的。央媽卻還能控制著不出現(xiàn)惡性通貨膨脹，是因為手里一直緊握著具有中國特色的兩大法寶：股市和樓市。
很多人喜歡把現(xiàn)在暴漲的房價，和去年崩盤的股市做類比，這又是典型的“磚家”水平。股市和樓市，對貨幣沉淀的作用是截然不同的。周小川在去年評論股市的時候曾經(jīng)不小心說漏嘴過：中國的股市是一個蓄水池。什么意思？增發(fā)的貨幣，先讓老百姓用勞動換取，然后投入到股市里，再通過牛市和熊市的一波洗禮，把財富從散戶向國家隊大幅轉(zhuǎn)移，成功降低通脹的風(fēng)險。
樓市的資金蓄水池作用是類似的，財富轉(zhuǎn)移的目標(biāo)也是相同的，但手法卻是大不相同的。樓市是經(jīng)不起暴漲暴跌的，有興趣的可以把股市過去15年的K線圖，和房價過去15年的走勢圖做一個對比，就一目了然了。具體樓市怎么個轉(zhuǎn)移財富法，請各位自行思考。有些話不宜說的太深。
總結(jié)來說，土地價格的持續(xù)上漲，和M2的較大增速，是房價持續(xù)走高的關(guān)鍵因素。
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再多講一點：資本的稀缺性。
這是一個“資本為王”的時代。上圖中上海的地價為什么能拍到這么離譜的程度？為什么有錢人都希望去一線城市置業(yè)，而不是二三線城市均衡配置？原因是資本的稀缺性。
上海的土地，尤其是內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，拆遷成本是開發(fā)商所無法承受的，這意味著目前出售的土地，是賣一塊少一塊。以上海的城市地位而言，這便是典型的稀缺資源。
那為什么需要追逐資本呢？簡單說來，一是資本市場運(yùn)作、金融產(chǎn)品的交易，都需要抵押。股票是沒法作為抵押品的，貶值的幾率太大。很顯然，土地是最好的抵押物，除非政府倒臺，經(jīng)濟(jì)崩盤，否則價值一直都在那兒。二是不可替代性。股票我賣了，可以買個同行業(yè)的，類似概念的。上海核心區(qū)域的土地要是賣了，根本買不到另一塊類似的。
寫到這兒，杭州的“限購政策”剛剛出臺。這個時點也真是夠巧的。作為成功舉辦G20的城市，杭州的土地在一定程度上，也具有了稀缺性。出臺了限購這種從來沒有過什么卵用的政策，杭州樓市下一步的走勢，也是比較明朗的了。
買房這個事兒，給別人提建議是最難的。有的分析房市的毒雞湯，什么都不懂，只會信口開河地來個“泡沫”、“投機(jī)”，迎合觀者的心理，寫這種文章的作者，害原本買得起房的讀者和房子失之交臂，或是給買房者增加了上百萬的負(fù)擔(dān)，這罪過就大了。
我也不敢妄談自己的分析一定正確，只是給出一些略顯淺表的邏輯和建議：房價上漲與否，需要緊盯政府拍賣的地價趨勢，和M2的增幅，在買房時，還需要盡量考慮資本的稀缺性。
還有一些對房價的常見誤區(qū)的總結(jié)，看是否有人對這個話題感興趣，以后再發(fā)布吧。
文 |樂之讀
