摘要：如承租人受疫情影響無法使用租賃房屋，導(dǎo)致其租賃房屋的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，則承租人可以不可抗力為由解除合同。該類案件應(yīng)嚴(yán)格審查疫情與合同目的不能實(shí)現(xiàn)的因果關(guān)系。

主文：

一、新冠疫情屬于不可抗力

根據(jù)我國《民法總則》第180條第2款、《合同法》第117條第2款的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。

2020年1月20日，國家衛(wèi)建委發(fā)布公告，將新冠肺炎納入《傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，并采取甲類傳染病預(yù)防、控制措施；

2020年1月30日，世界衛(wèi)生組織宣布新冠肺炎疫情為“國際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件”；

2020年2月10日，全國人大常委會法工委發(fā)言人臧鐵偉在答記者問上表示：“當(dāng)前我國發(fā)生了新冠肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件。為了保護(hù)公眾健康，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

因此在客觀上，新冠疫情構(gòu)成不可抗力。

二、承租人能否適用不可抗力要求解除合同？

承租人能否解除合同應(yīng)進(jìn)行個案分析，重點(diǎn)在于審查疫情及疫情防控措施是否嚴(yán)重影響承租人對租賃房屋的使用，是否導(dǎo)致了租賃合同的目的無法實(shí)現(xiàn)。在個案審查時應(yīng)注意區(qū)分合同簽訂時間、租賃房屋的類型、行業(yè)等因素。

（1） 區(qū)分合同簽訂時間

合同簽訂于疫情發(fā)生之前的，方存在適用不可抗力解除合同的前提。如合同簽訂于疫情發(fā)生之后，應(yīng)認(rèn)定疫情及疫情防控措施不構(gòu)成不可抗力，因其不屬于承租人不能預(yù)見的客觀情況。

（二）區(qū)分租賃房屋類型

租賃房屋主要分為居住性房屋和經(jīng)營性房屋，根據(jù)租賃房屋的不同類型，個案分析疫情及疫情防控措施是否影響承租人的使用至合同目的無法實(shí)現(xiàn)的地步。

對于居住性房屋，疫情防控措施一般并不會影響承租人對房屋的居住使用，承租人一般不得以疫情防控構(gòu)成不可抗力為由主張解除合同。但不排除存在承租人無法使用居住性房屋的特殊情況，如受疫情防控措施影響，承租人長時間無法返回涉案房屋所在城市、無法進(jìn)入小區(qū)等，在此情形下，也應(yīng)允許承租人解除合同。

對于經(jīng)營性房屋，疫情及疫情防控措施對承租人對房屋的使用影響較大，糾紛也較多。如疫情管控措施要求承租人停止?fàn)I業(yè)，導(dǎo)致承租人根本無法使用租賃房屋；承租人受疫情影響，無法復(fù)工、無法正常經(jīng)營，在此種情況下，應(yīng)允許承租人解除合同。但若疫情及疫情防控措施并未嚴(yán)重影響租賃房屋的使用，只是疫情期間客流量減少、營收減損的，不應(yīng)允許承租人解除合同，但可依據(jù)公平原則酌情調(diào)整租金。

（三）區(qū)分行業(yè)

疫情及疫情防控措施對部分行業(yè)的影響容易查明，比如體育健身行業(yè)。根據(jù)2020年3月9日，北京市體育局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市體育健身場所疫情防控工作的通知》，要求利用地下空間等密閉場所開設(shè)的體育健身場所、游泳場館等繼續(xù)執(zhí)行停業(yè)措施。可以認(rèn)定疫情防控措施直接導(dǎo)致體育健身行業(yè)的大部分承租人無法使用租賃房屋，應(yīng)允許該類承租人解除合同。

三、合同解除的后果

（一）是否完全免除承租人的賠償責(zé)任

因不可抗力導(dǎo)致合同解除的，承租人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但是如果承租人沒有及時通知、積極采取措施減少出租方損失的，仍應(yīng)就擴(kuò)大損失部分承擔(dān)賠償責(zé)任。

（2） 預(yù)付租金、押金是否退還

合同解除后，承租人預(yù)付租金、押金應(yīng)予退還。但承租人需賠償出租方其他損失的，出租方有權(quán)要求扣除損失后將剩余部分返還。

（3） 承租人能否要求出租方承擔(dān)裝飾裝修損失

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，因疫情導(dǎo)致合同解除時，對于已形成附合的裝飾裝修物，有約定的從約定；沒有約定的，結(jié)合剩余的租賃期限、剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失等因素，在出租人與承租人之間合理分擔(dān)，承租人可以要求出租人承擔(dān)部分裝飾裝修損失。

四、承租人以疫情構(gòu)成不可抗力要求解除合同的注意事項

（一）及時通知

承租人受疫情及疫情防控措施導(dǎo)致無法使用租賃房屋的，應(yīng)及時通知出租人；請求解除合同的，應(yīng)及時通知出租人。因承租人不及時通知導(dǎo)致出租人擴(kuò)大損失的，由承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）積極協(xié)商

在疫情造成的損失已不可避免發(fā)生的情況下，承租人與出租人應(yīng)合理分擔(dān)風(fēng)險、積極協(xié)商，妥善處理租金減免、合同解除及后續(xù)事宜。我們相信協(xié)商是解決矛盾最必要且最便捷的方式，尤其是承租方作為首先受到疫情影響的一方，更應(yīng)積極主動與出租方溝通，避免擴(kuò)大矛盾與損失。