文丨谷雨（方塘傳媒《重新發(fā)現(xiàn)商丘》主編）

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化之路近20年，這20年的行業(yè)周期恰在改革開放40周年大周期里，房地產(chǎn)跟隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的腳步，幾經(jīng)跌宕起伏。房地產(chǎn)關(guān)乎社會(huì)民生，關(guān)乎政治經(jīng)濟(jì)，其繁榮興衰對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響非同尋常。

雖然，房地產(chǎn)周期里的每個(gè)小周期都有政策調(diào)控的影子，不管是去庫(kù)存還是嚴(yán)調(diào)控，實(shí)際上，在很長(zhǎng)時(shí)間以來，房地產(chǎn)反而是穿越經(jīng)濟(jì)牛熊周期的最佳投資品種。

近年來，商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，尤其是伴隨著一線大牌地產(chǎn)商的到來進(jìn)入了巔峰狀態(tài)。

一線大牌房地產(chǎn)企業(yè)，像綠地、碧桂園、恒大等，在改善人居環(huán)境、引領(lǐng)品質(zhì)生活方面確實(shí)是增加了大眾對(duì)于購(gòu)房置業(yè)的新選擇。

當(dāng)然，一線地產(chǎn)品牌受制于一二線市場(chǎng)調(diào)控轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市而來，試圖分享三四線城市最后一波房地產(chǎn)盛宴，各種因素導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的瘋狂，房?jī)r(jià)的這種瘋狂已經(jīng)跟社會(huì)平均工資水平不匹配的，應(yīng)該說有比較大的剪刀差。

商丘目前社平工資水平差不多4000元左右，而商丘市區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)應(yīng)該在每平方6000元左右（日月湖CBD房?jī)r(jià)每平方已經(jīng)過萬），很顯然，工薪階層單憑自己的工資去買房居住或者投資是很吃力的，靠父母全款買房、貸款買房、各種拆借、拆遷貨幣補(bǔ)償款等形式就成為當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需消費(fèi)的主要形式。

在今年上半年房地產(chǎn)消費(fèi)大潮退去后，商丘房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了小幅下跌，目前，整體行情較上半年有所回落，無論新房還是二手房市場(chǎng)交投均有體現(xiàn)。

拋開剛需消費(fèi)，一大批房地產(chǎn)投資客多半是進(jìn)行既有房產(chǎn)的拋售動(dòng)作，靜待市場(chǎng)回落，擇機(jī)選擇合適的價(jià)格區(qū)間，介入新一輪的房產(chǎn)投資。

1、普通投資者眼中的商丘房地產(chǎn)

一直以來，房地產(chǎn)具有明顯的商品屬性，被國(guó)人看成一件成熟的抗通脹的投資品種，是家庭、企業(yè)財(cái)富升值保值的最佳選擇。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)客戶進(jìn)行地毯式掃街、電話、微信等多元化的營(yíng)銷推廣，無形中給人一種時(shí)刻聚焦房地產(chǎn)的緊迫感，情不自禁會(huì)對(duì)房地產(chǎn)關(guān)注多一些。

商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說已經(jīng)成就了很多人財(cái)富增值的神話，而這些神話的締造者被世人奉為有眼光、有財(cái)運(yùn)，不管是用貸款還是自有資金所進(jìn)行的地產(chǎn)投資，無外乎趕在了低迷期介入，就是說資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)在了房地產(chǎn)的增值上，正所謂“別人貪婪，我恐懼，別人恐懼，我貪婪”。

很多年前，有一部分人期望買房子，但是他們認(rèn)為當(dāng)下房?jī)r(jià)高，需要等待，一等便是一年、兩年，但是，房?jī)r(jià)非但不跌，而是上漲的；偶爾再安慰一下自己，房?jī)r(jià)還是會(huì)跌的，果不其然，房?jī)r(jià)因?yàn)檎哒{(diào)控，跌了一些，但是，買房者心中的價(jià)位還有更低點(diǎn)，無奈，并沒有出現(xiàn)更低的房?jī)r(jià)，相反，房?jī)r(jià)又回到上升通道中，這種狀態(tài)的人有剛需者也有與房地產(chǎn)投資永遠(yuǎn)失之交臂者。其實(shí)，說到底，他們對(duì)于房地產(chǎn)投資的判斷過于感性，期望太高，總是以自身的購(gòu)買邏輯試水市場(chǎng)的邏輯，是行不通的，商丘房地產(chǎn)十幾年來，不知道有多少人經(jīng)歷過房地產(chǎn)投資的焦慮。

當(dāng)然，房地產(chǎn)投資成功的案例要多些，從炒樓花年代算起，這類投資者懂得快速掙錢的秘訣，依賴號(hào)源的稀缺性，積累了一定的資本，待這種炒作方式不流行的時(shí)候，進(jìn)入真正的購(gòu)買置辦房產(chǎn)大軍中，成為較為持續(xù)的投資者。在20年的地產(chǎn)周期里，有的可以輪番投資，不斷的聚焦商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力，不同的周期持有房產(chǎn)成本不同，整體下來，還是具有優(yōu)勢(shì)，出租或高價(jià)拋售成為普遍選擇。

事實(shí)上，最近我們走訪了一些普通投資人，多數(shù)人認(rèn)為當(dāng)下商丘房?jī)r(jià)高了些。普通消費(fèi)者中，一部分人寧愿選擇做長(zhǎng)租客，也不想眼下買在相對(duì)高位；還有一部分人爭(zhēng)相在這個(gè)時(shí)點(diǎn)去投資商鋪，正所謂越漲才越買；不管哪種選擇，他們都是基于自身對(duì)于城市和房地產(chǎn)市場(chǎng)理解下量力而行的生活方式。

2、構(gòu)建自己的房地產(chǎn)投資邏輯

商丘城市定位是區(qū)域中心城市、中原經(jīng)濟(jì)群副中心城市、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)城市、徐州都市圈輻射城市，有可能未來陸續(xù)會(huì)挖掘出新的城市區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)；商丘市域空間結(jié)構(gòu)為“一主、兩區(qū)、四軸、五組團(tuán)”，重點(diǎn)圍繞中心城區(qū)版圖深耕，結(jié)合縣域五組團(tuán)協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，共融共生，發(fā)展框架很明顯，是要繼續(xù)擴(kuò)展的；GDP總值未來十年新的量級(jí)以及居民收入水平的垂直增長(zhǎng)，無不表明未來商丘城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。

在我們看來，商丘處于城市的新一輪發(fā)展轉(zhuǎn)型周期，其經(jīng)濟(jì)隨國(guó)家宏觀走勢(shì)而放緩，但是，從長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展要求來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是反應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期一個(gè)敏感的要素，從商丘城市本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，商丘房地產(chǎn)未來不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，可能更趨于理性，當(dāng)然其房?jī)r(jià)也更能反應(yīng)城市的發(fā)展水平。

從家庭、企業(yè)資產(chǎn)投資渠道選擇來看，房地產(chǎn)都是繞不開回避不了的話題，不管是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)都有自身的投資邏輯，而普通投資者就要充分熟悉房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)動(dòng)周期以及所屬地的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合自身的資產(chǎn)配置比例，適當(dāng)投資。

當(dāng)然，房地產(chǎn)交易是雙向的，有買就有賣，多少人賣就有多少人買，現(xiàn)在更多的人選擇在相對(duì)高價(jià)進(jìn)行拋售，而此刻接盤的人，我們不能說不值得，如果是剛需，何時(shí)都是可以的，如果是投資性的行為，可能耐心等待一段時(shí)間也未嘗不可。