最近一段時(shí)間，我把文章的重心開始偏重實(shí)操層面，寫作內(nèi)容上不會那么精于橋段設(shè)計(jì)，希望把篇幅放在可以落地的交易建議里。今天來一篇當(dāng)下城市選擇的建議。

有這樣的想法來自于最近的提問。不少粉絲來問某城市能否買入，雖然我都做了回答，但從問題本身來看，發(fā)現(xiàn)大部分同志還是比較喜歡追漲的，這是異地買房的大忌諱。提問最多的就是對西安、海南這些城市的后市看法，而這些城市都屬于主升浪已經(jīng)過去的牛市尾聲，現(xiàn)在買入并不是說幾個(gè)月內(nèi)不會再漲，但拉長到二、三年來看，漲幅表現(xiàn)不會好到哪里去。

我自己今年也有買入計(jì)劃，就結(jié)合我自己想買的城市，聊下看法。

大背景

首先要弄明白的是，現(xiàn)在是一輪大牛市的尾聲。

這一輪牛市，從2014年的深圳領(lǐng)漲開始，到今天全國絕大部分城市的翻倍，已經(jīng)走完了大半。這么兇狠上漲的原因，是由于2010年至2014年這五年期間，全國樓市基本沒有像樣的大漲過，積蓄了多年的需求。另外國家2014年大力刺激，貨幣上放水和降息，調(diào)控上放開認(rèn)房認(rèn)貸，輿論上鼓勵(lì)去庫存，多管齊下，徹底改變了預(yù)期，促成了近十年以來的最大牛市。牛市的牛，不光是漲幅，更是體現(xiàn)在上漲城市的全面性上。一、二線城市自不用說，連三、四線小城市都輕松翻倍。這樣的全面牛市，歷史上只有2009年4萬億刺激有過，后面是5年不漲。

大家一定要明白，像2014年那樣的刺激政策并不是很常見的。這一輪全面上漲的經(jīng)驗(yàn)，不能簡單復(fù)制到未來。下一個(gè)五年，一二線核心城市因?yàn)橛薪?jīng)濟(jì)、人口的支撐，房價(jià)夯實(shí)之后繼續(xù)向上，更多的三、四線小城市人口被吸干之后，價(jià)格會被慢慢打回原形，被套很多年。

原則上，只選擇一、二線城市。

機(jī)會和尷尬

理解了這個(gè)大背景之后，看當(dāng)下機(jī)會是不少的，但是都有瑕疵，挺尷尬。

第一種機(jī)會是走完一輪牛市的一線，北上深。

一線城市上漲的支撐是高端人口流入、高薪產(chǎn)業(yè)積聚和控制供地面積?，F(xiàn)在一線主推共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房的策略，會進(jìn)一步加劇一線城市供地緊張。所以一線城市的基本面是最好的，但是一線城市有很嚴(yán)格的限購措施，沒有辦法通過第三方渠道打通或者硬過獲得購房資格，只能是少數(shù)人的狂歡。另一方面，一線城市現(xiàn)在是徹底的靜淡市，價(jià)格筑底中，不少近郊還在探底中，現(xiàn)在買入，不會立即產(chǎn)生利潤，不適合短線炒作，長線拿會有一定的資金成本。我們只知道北上深未來一定會率先領(lǐng)漲，但不知道什么時(shí)候會漲。

第二種機(jī)會是牛市尾聲的強(qiáng)二線城市，比如南京、無錫、杭州、武漢、長沙、西安、成都、鄭州。還有走完牛市正在筑底的合肥，以及如火如荼還在上漲的重慶。

因?yàn)閲夜膭?lì)產(chǎn)業(yè)和人口遷入的關(guān)系，強(qiáng)二線城市近些年的基本面一直在走好。前面這些城市里，未來應(yīng)該能走出一、二個(gè)新一線城市，即便不能成為一線，人口和經(jīng)濟(jì)大省的單核省會城市，未來前景也是持續(xù)看好的。強(qiáng)二線城市的優(yōu)勢是低單價(jià)，低基數(shù)，萬一買中新一線，單價(jià)會有暴擊。但是強(qiáng)二線城市的最大尷尬，是房價(jià)已經(jīng)完成了主升浪，除非能運(yùn)氣很好抽中限價(jià)一手，現(xiàn)在買不限價(jià)的二手，后續(xù)牛市結(jié)束，價(jià)格回調(diào)后，你現(xiàn)在的買入價(jià)可能會買在高點(diǎn)被套住一、二年。雖然基本面沒有什么問題，未來一定能解套，但損失了很多機(jī)會成本，浮虧的心態(tài)挺讓人不好受的。還有強(qiáng)二線城市不靠譜的供地計(jì)劃，萬一遇到天量供地，下一輪牛市的時(shí)機(jī)要再往后。這一、二年杭州供地就很大。

第三種機(jī)會是還沒發(fā)動的弱二線城市，比如沈陽、昆明、貴陽、太原。這些城市是牛市里被遺忘的角落，到目前為止也沒有像樣的漲幅。城市基本面肯定是不如強(qiáng)二線的，人口還在流失中。但價(jià)格也是被低估的，在這些城市的近郊，能輕易能找到單價(jià)七、八千的漂亮公寓。根據(jù)板塊輪動的規(guī)律，這些弱二線城市應(yīng)該是這一輪大牛市的最后一波拉升。一旦基本面改善，這個(gè)漲幅可能更加驚人。

交易建議

大資金建議一定要先買入一線。二線城市單套價(jià)格300萬以上就沒有流動性，即便是并發(fā)買入兩套，也只能消耗不多的資金。一線目前還在筑底中，只要耐心淘筍和二手房議價(jià)，是能找到便宜機(jī)會的。限購資格上，北上土著用戶口買，用家庭裂變買。非北上的，先遷深戶，然后買入。深圳是這一輪牛市率先觸底的，下一波牛市也會率先上漲，盯緊它即可。一線城市買入，就是價(jià)值投資機(jī)會，走的是長線，資金安排上要撐滿5年為準(zhǔn)。事實(shí)上，考慮到限購、限貸的困難，我建議一線原則不賣出。未來需要資金可以通過融資方式來解決。

強(qiáng)二線城市里南京、杭州、武漢、成都這樣的城市都是基本面非常好，但是價(jià)格也已經(jīng)上漲到位。這些城市里如果買不到限價(jià)一手，買二手意思是不大的。買入后未來幾年吃套可能性極大，浪費(fèi)大量時(shí)間，我建議停止買入。

長沙、無錫我很看好，單價(jià)比較低，是可以考慮戰(zhàn)略建倉的，現(xiàn)在可以買。合肥已經(jīng)筑底一年左右了，也是不錯(cuò)的買入機(jī)會。重慶正在補(bǔ)漲中，因?yàn)閱蝺r(jià)足夠低，是可考慮長線建倉的。最近去了鄭州走了走，中部人口大省，未來的潛力不小，近郊能買到1萬不到一手新盤，可以考慮買入。除了重慶不限購，但是外地三無不能做按揭貸款外，其他城市都是很嚴(yán)格的限購措施，需要遷入戶口才能買到（鄭州可以破）。這對戶口不在北上的同學(xué)是大利好，可以先遷戶口去某個(gè)二線，買完之后再遷戶口去另一個(gè)二線，只要你有精力的話。

弱二線城市是交易型機(jī)會了。沈陽、昆明、貴陽、太原這樣的城市，放在平時(shí)，我肯定不會去考慮的。但是之前也說了，如此波濤洶涌的大牛市，板塊輪動之下，未來這些弱二線城市有補(bǔ)漲的機(jī)會?；久孀⒍怂麄儾粫蔀橄乱粋€(gè)核心城市，但好在足夠低的價(jià)格，抓住補(bǔ)漲的機(jī)會，也會收獲不錯(cuò)的漲幅。最近有個(gè)朋友組織了沈陽的團(tuán)購，幾十萬總價(jià)，一口氣集合八十幾套需求。這樣的機(jī)會，是不太適合手上資金不多的新手的。但對于富余資金足夠的老手，嘗試下打暴擊未必不可。

總結(jié)

對于手上資金比較富裕，且在一線有房票的同志，我建議別去外地追擊，不如靜下心來守株待兔，在一線慢慢淘筍。一線的戰(zhàn)略建倉期，已經(jīng)不遠(yuǎn)了，下一輪領(lǐng)漲一定是從一線開漲的。為了搶二線機(jī)會丟掉了一線，實(shí)在沒有必要。

對于手上資金不多，但又著急買入的朋友來說。就目前而言，適合買入的和走長線的，最有把握的是長沙和重慶，另外鄭州、無錫也還不錯(cuò)，因?yàn)閮r(jià)格足夠低，人口足夠多，雖然城市能級趕不上其他明星城市，但性價(jià)比高。記住我們選擇的不是聲望最高的城市，而是容易產(chǎn)生利潤的城市。如果風(fēng)險(xiǎn)容忍度足夠高的話，可以去沈陽試一下，單價(jià)五千左右，總價(jià)四十萬左右的盤，幾乎不會跌，一旦漲起來，三、五成的漲幅是有的，唯一的風(fēng)險(xiǎn)就是不知道什么時(shí)候會漲。

最后說說我的建倉計(jì)劃。我今年已在上海買入一套，未來會考慮在上海再買入一、二套，主要以淘筍為主，并不著急出手。我的預(yù)期是上海未來牛市是一、二年內(nèi)。重倉壓在上海，同時(shí)我會密切關(guān)注二線投資機(jī)會，長沙、重慶、鄭州、無錫目前都是我比較看好的城市，正在尋找當(dāng)?shù)氐那蕾Y源。

本來還要寫關(guān)于最近信貸產(chǎn)品的分析和資金安排的打法，實(shí)在太晚了，有點(diǎn)寫不動了，下次再補(bǔ)充。