2018年4月22日晚上，對于中國海南的炒房客來說可謂是一個不眠夜，4月22日晚，海南省發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》。從即日起海南實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。一時間市場上一片嘩然，海南到底要做什么？這場涉及數(shù)千億資金的房地產(chǎn)巨變到底意味著什么？
一、海南全面“關(guān)門打狗”
五年社保，首付七成，限售5年，首套住房住房公積金貸款最低首付款比例升至30%，海南房地產(chǎn)調(diào)控政策正經(jīng)歷層層加碼的過程，多維度全方位調(diào)控，嚴防炒房。看到這樣的全面從嚴政策，相信很多人都會覺得十分震驚，讓我們不妨來詳細分析一下此次調(diào)控的重點：
1.五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售。（這里的理解應(yīng)該是中部核心生態(tài)區(qū)主要保證當?shù)鼐用竦纳罹幼⌒枨?，而不是外來需求?/p>
2.?？?、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。（這里其實就是大多數(shù)一線城市所采用的五年社保政策，確保購房者真正在海南工作所需要的切實需求）
3.上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。（除重點區(qū)域之外，其他地方你要買房也要必須有2年以上的社保或個稅，這里才是對全域限購的一個大范圍處理的）
4.自通知發(fā)布后戶籍遷入海南的居民家庭，只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。（即使你有海南戶口了，你也需要提供2年社保，而且只能買一套房，堵上了突擊落戶的這個口子）
5.非海南本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。（堵上了在之前部分城市調(diào)控過程中出現(xiàn)的上有政策下有對策的現(xiàn)象）
6.對取得預售許可證的商品住宅項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要公開全部房源并明碼標價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案后，6個月內(nèi)不得調(diào)高備案價格；調(diào)整備案價格的須重新備案。（這是對房地產(chǎn)企業(yè)的限制，一方面抑制需求，另一方面全面提升房地產(chǎn)市場的供給，不準房地產(chǎn)企業(yè)捂盤，全面保障海南的房地產(chǎn)供給。）
其實對上述最為重要的六點進行綜合分析我們就能夠發(fā)現(xiàn)，海南的調(diào)控措施和雄安幾乎如出一轍，全面從嚴調(diào)控可謂是海南如今房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)的主旋律。
二、海南為啥要出臺如此嚴苛的調(diào)控政策？
之前海南在各地調(diào)控都有所放松的時候繼續(xù)出臺從嚴政策，我們就曾經(jīng)專門論述過海南為什么要逆市調(diào)控，如今可以把這個問題作進一步深入的分析。1988年，中國的天涯海角的最南端，海南正式從廣東地區(qū)脫離成為了一個單獨的省份，單獨成省的海南，成為了中國改革開放最大的試驗田之一。
1988年的時候，?？谑袃H僅是一個人口不足23萬，面積不到30平方公里的濱海小城，全國各地的炒房客就像當年美國西部的淘金客一樣，瘋狂的涌入海南，在當時這個歷史親歷者潘石屹的眼中，1989年他來到海南的時候還是黑蒙蒙的一片，然而一夜之間海南島就涌入了15萬人，
于是，中國歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫就此生成，當時海南的四大國有商業(yè)銀行將資金源源不斷地輸入海南樓市，看到了紅利的企業(yè)們也不甘落后，無論是國企、民企還是外企都將資本作為一種重要的戰(zhàn)略資源涌入海南，在海南經(jīng)濟尚未完全啟動的時候，大量的海南債務(wù)就這么形成了。在海南各家商業(yè)銀行的賬戶中，房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎都是最主要的債務(wù)人，各大精明的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把倒賣地皮、樓花、房地產(chǎn)的真金白銀裝到了自己的口袋，把大量還在圖紙上或者只建了一半的房子高價抵押給了商業(yè)銀行，于是各大商業(yè)銀行就此成為了海南的主力接盤俠。
其實每一個人都知道，海南的樓市就是在擊鼓傳花，當國家意識到海南的房地產(chǎn)問題已經(jīng)到了不解決不行的時候，國家宣布終止房地產(chǎn)公司上市，全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。之后國家發(fā)布了《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，嚴格控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模、提高存款利率和國債利率，限期收回違法拆借資金，大幅度削減海南的基建投資，全面摸底海南的在建項目，于是在國家的大力整頓面前，巨大的海南房地產(chǎn)泡沫就此破滅。
一個在全國僅占0.6%人口的海南省，留下了占全國10%的積壓商品房，全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，海南房地產(chǎn)泡沫給海南經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了巨大的陰影，大量的項目都是空中樓閣式的虛假項目，不少項目甚至被反復抵押多次，以至于海南政府不得不成立海南發(fā)展銀行來解決各大信托公司的房地產(chǎn)資金困難問題。然而，海南發(fā)展銀行實在是負擔過重，積重難返，1998年就出現(xiàn)大規(guī)模擠兌危機，1998年6月21日海南發(fā)展銀行倒閉，成為新中國改革開放以來商業(yè)銀行倒閉的一個典型案例。
這個影響一直持續(xù)到2006年，直到2006年下半年海南的房地產(chǎn)市場才算緩過一口氣來。有著這樣慘痛的經(jīng)驗教訓，有著省級商業(yè)銀行直接倒閉的前車之鑒，海南的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗其實遠比大多數(shù)省份豐富，大多數(shù)地方只經(jīng)歷過房地產(chǎn)價格上漲，遠沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)價格下跌，而海南經(jīng)歷了整個泡沫危機，這樣的經(jīng)驗也讓海南判斷出來：在改革開放四十周年之際，在海南全島建立的自由貿(mào)易試驗區(qū)的重大利好之下，可以說是政策紅利前所未有，改革東風春回大地，但是海南省還是非常的清醒，他們認真分析出了問題所在，一開始就僅僅抓住了房地產(chǎn)市場的牛鼻子，先確保房地產(chǎn)不出問題，讓海南真正實現(xiàn)房子是用來住的，不是用來炒的，然后再說下一步怎么開放，怎么開發(fā)。
三、海南千億房地產(chǎn)變局意味著什么？
海南如此大力度的房地產(chǎn)調(diào)控，和全國各個城市對比來說，可謂是前所未有，這樣的調(diào)控對于房地產(chǎn)到底意味著什么呢？
其實，海南這種大力度調(diào)控，我們再結(jié)合全國今年以來超過80個城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們可以分析發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場的主基調(diào)已經(jīng)牢牢明確，這就是房子是用來住的，不是用來炒的。在這個主基調(diào)之下，很多人覺得房地產(chǎn)市場發(fā)展不好，會不會房價的調(diào)控會有所放松？這個邏輯幾乎不存在。
而海南的全面從嚴措施我們可以看到，房地產(chǎn)市場的調(diào)控其實還有很多的政策工具和調(diào)控空間，各地的調(diào)控政策以海南為基準的話，還有很多可以做的事情，這些工具手段可以確保房地產(chǎn)市場的進一步調(diào)控加碼，再加上多元化主體供給、多渠道房地產(chǎn)保障、租售并舉的租房政策，都將牢牢抓住房地產(chǎn)市場的牛鼻子，避免炒房的“死灰復燃”。
未來，海南有可能全面控制房地產(chǎn)市場的炒作熱炒，真正讓海南島擁有一個由經(jīng)濟貿(mào)易推動，而不是虛擬泡沫推動的經(jīng)濟主動力。
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