問：歡歡喜喜買了房，到收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)：管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差、業(yè)主投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為前期物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)？不僅如此，還發(fā)現(xiàn)“沙霸”搶占地盤獨(dú)家供應(yīng)，甚至通過加價(jià)、減量等手段侵害業(yè)主利益，而前期物業(yè)因?yàn)槭杖×吮ＷC金或返利，往往不作為、不干涉？小區(qū)停車位本來就不夠，車庫只售不租怎么辦？買房和裝修已經(jīng)如此艱難了，業(yè)主卻耗費(fèi)生命與天斗、與地斗、與人斗？
這些問題反映出許多業(yè)主們的心聲：大部分工薪家庭花了半輩子積蓄攢錢買了一套房，卻發(fā)現(xiàn)各種各樣的麻煩事、堵心事隨之而來。下面，阿飄將通過講解物業(yè)服務(wù)相關(guān)案例，并普及國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)常識(shí)，為業(yè)主朋友們解答以上問題。
案例1：業(yè)主剛收房，前期物業(yè)服務(wù)公司（以下簡(jiǎn)稱：前期物業(yè)）要求業(yè)主預(yù)交兩年物業(yè)服務(wù)費(fèi)?？墒前凑諛I(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》條款約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)該按月交納。業(yè)主同意預(yù)交一個(gè)季度、半年或一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但堅(jiān)決不同意預(yù)交兩年物業(yè)費(fèi)。如何解決？
答：該案例屬于前期物業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定和相關(guān)法律法規(guī)，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍。
首先，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)）中
第十條 ?建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。?
開發(fā)商與業(yè)主們簽訂的《商品房買賣合同》已約定了前期物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容。而收房時(shí)，前期物業(yè)罔顧合同約定和相關(guān)法律法規(guī)，向業(yè)主預(yù)收24個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍。
其次，根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第三十九條第四款規(guī)定：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加收費(fèi)項(xiàng)目，擴(kuò)大收費(fèi)范圍。
據(jù)此，在留存相關(guān)證據(jù)后，可以向相關(guān)行政職能管理部門：房管局和住建局反映。而《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章第六十二條也對(duì)違反上述行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出相應(yīng)的處罰：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第四款、第五十三條第二款規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定，重復(fù)收費(fèi)、超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、收取額外費(fèi)用或者擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、擴(kuò)大收費(fèi)范圍的，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款。
案例2：業(yè)主收房后著急裝修，去前期物業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修保證金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)后，還被要求強(qiáng)制交納額外的電梯維護(hù)費(fèi)和裝修管理費(fèi)。業(yè)主稱，物業(yè)服務(wù)費(fèi)明明已經(jīng)包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，為什么還要交納電梯維護(hù)費(fèi)？裝修管理費(fèi)又有什么收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？業(yè)主投訴無門，怎么辦？
答：這一情況，阿飄曾經(jīng)咨詢過住建局、物價(jià)局等相關(guān)行政職能管理部門，答復(fù)是：電梯是屬于物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備的一部分，在已交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的前提下，額外交納電梯維護(hù)費(fèi)沒有法律依據(jù)；而裝修管理服務(wù)費(fèi)是由業(yè)主與前期物業(yè)簽署《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》時(shí)協(xié)商的，前期物業(yè)沒有權(quán)利單方面定價(jià)。
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)）中第二條
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
以及第十一條中
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6.辦公費(fèi)用；
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
同時(shí)，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第六章第七十二條明確告知了“共用設(shè)施設(shè)備”的定義：
共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)或單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
由此，前期物業(yè)在收取了物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，向業(yè)主額外收取電梯維護(hù)費(fèi)的行為不合法，屬于重復(fù)收費(fèi)。在留存相關(guān)證據(jù)后，可以向相關(guān)行政主管部門反映。《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章第六十二條也對(duì)違反上述行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出相應(yīng)的處罰：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第四款、第五十三條第二款規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定，重復(fù)收費(fèi)、超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、收取額外費(fèi)用或者擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、擴(kuò)大收費(fèi)范圍的，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款。
案例3：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不公布收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主不清楚物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)依據(jù)、質(zhì)疑收費(fèi)的合理性和合法性。怎么辦？
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)法律對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)）中
第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
以及，根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條第三款
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)此有權(quán)查詢。
而《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章第六十三條第二款中對(duì)
違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處3000元以上5000元以下罰款。
案例四：小區(qū)停車位本來就不夠業(yè)主們使用，開發(fā)商打算賣掉車庫，只售不租。怎么辦？
答：小區(qū)車位、車庫應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要，開發(fā)商只售不租的行為違法違規(guī)。根據(jù)我省地方法規(guī)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四章第五十條中第一款、第四款的規(guī)定：
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
建設(shè)單位不得只出售而不出租車位、車庫。
如果開發(fā)商違反上述規(guī)定，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章第六十六條也做出了相應(yīng)處罰：
建設(shè)單位違反本條例第五十條第四款的規(guī)定，只出售而不出租車位、車庫的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
以上案例均是才收房的業(yè)主朋友們遇到的麻煩事?！奥闊┦?，不麻煩”一直是阿飄一直以來寫專欄的動(dòng)力和目標(biāo)之一。希望廣大業(yè)主朋友們多多留言和參與互動(dòng)。
edit by Apiao
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開發(fā)商交房后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)缺少物業(yè)服務(wù)用房？
