日更一周挑戰(zhàn)系列2：第2篇
在做一對一房產咨詢的時候，我接收到的最多的問題是：你的投資回報率為啥可以高達75%以上？在沒有進入包租這個行業(yè)之前我也覺得不可能。傳統(tǒng)行業(yè)的利潤率能夠去到20%已經很了不起了，何況是75%？
投資回報率（ROI）是指通過投資而應返回的價值，即企業(yè)從一項投資活動中得到的經濟回報。為什么包租的投資回報率可以高達75%呢？什么是包租？
包租，指通過尋找到有托管房屋需求的房東簽訂長租約后，裝修美化房子再出租給有更高居住品質需求的租客的一種職業(yè)。我們可以將包租看成一個小生意。我們在確認是否簽訂這個長租約前，需要先去核算自己的成本，以及預估的溢價，并計算回本周期。一般來說，回本周期超過一年半的房子我都不會簽約，這就決定了我的投資回報率在75%以上。我的租約最少簽6年，最長的可以簽20年。那么以最少的6年來算，我的投資1.5年回本，剩下的4.5年都是純利潤。這是一項多么好的生意呀。
很多人問我，投資是什么？投資是是一項計劃，而不是一場豪賭。
身邊有不少朋友創(chuàng)業(yè)，之前我先生也是創(chuàng)業(yè)的。在中國創(chuàng)業(yè)成功的幾率是5%，95%的創(chuàng)業(yè)失敗了。我們只看見了那些成功的案例，成功后的光鮮亮麗，背后的艱辛付出誰人知道？大多數人在創(chuàng)業(yè)前都只是有一個大致的方向，未來的走向，投資回報率完全未知。我非常佩服他們，是他們的勇敢和創(chuàng)新，帶來了社會的進步。但如果是我來做選擇，我會更愿意選擇有確定回報收益的包租，因為這一個事情完全可以按照計劃走，只要執(zhí)行到位就可以見到確定性的收益，而且可以說是一個相對被動的收入。
那么就會有很多朋友問，房東又不是傻的，既然這個事情這么賺錢，為什么房東不自己做呢？為什么他要租給你，讓你去賺這個錢呢？
嗯，是的，房東不傻，其實房東是最聰明的一群人。他們知道經濟學原理中最重要的一條：人們面臨均衡取舍。天下沒有免費的午餐，要想得到一種東西都要以放棄另外一種的東西為代價，這就是機會成本。我們只需要找到這樣的房東，他自己打理房屋創(chuàng)造的價值遠遠低于他在自己擅長的領域創(chuàng)造的價值。也就是說他的時間很值錢，他不愿意花時間在出租他的房屋上，那么我們就是為他服務的那個人，幫助他打理房屋，讓他能夠獲得穩(wěn)定的收益而不需要做任何事情。因此，對于這類房東來說，他和我們簽一個長租約，相當于找了一個免費的員工，那么租金的收益略低于市場價，他們也是很樂意的。所以，當我說我又簽了一個10年不遞增的租約的時候，并不是我的談判水平有多高，而是我找到了對的房東。
朋友又要問啦，既然這個事情難度那么低，豈不是人人都可以做包租？是的，這是一個門檻很低的行業(yè)，人人都可以開始做，它的技術含量也不是非常高，經過簡單的培訓誰都學得會。但是為什么這個行業(yè)的從業(yè)人員并不多，做得好的更加是鳳毛麟角呢？
因為做這件事情有兩個重要的違背人性的地方。首先是我們要找到對的房東。要找到對的房東可能需要你見100個，200個房東。不斷地見房東的過程就是不斷被拒絕和被打擊的過程，95%的人在這個過程中止步了，所以說成功的路上并不擁擠。其次是算賬。80%以上的家庭對于自己家庭的收支情況不清晰，根本不知道投資就是一項計算題，財務數據有多重要。我們在做包租前一定要算好帳，投入多少（也就是預算），預估溢價多少（也就是收益），回本周期多長必須算得清清楚楚，必須在一年半以內回本再拿房。而不能因為今天被打擊得狠了，就降低要求去收房。前面的每一分放松要求都會回來找你，讓你對這個項目產生懷疑，覺得這個生意不好做，打擊你的信心。
包租，作為一個相對被動的收入來說，有一個很大的好處，就是你不必辭職去做這個事情。當你有正常工作的時候，你的經濟壓力比較小，更容易慢慢做，慢工出細活。由于它的特性在于一次付出，長期回報，收益是可以累積的。所以即使你慢慢來，每個月用業(yè)余的時間只是做一套房子，一年下來做12套房，那么你也可以獲得1萬至2萬每月的被動收入，并且這個收入是長達6年至20年的。
很多人以為包租到這里就可以了，很開心了。哈哈，這只是開胃的前菜。做二房東全為做房東，正餐是你可以用這個現金流來購買優(yōu)質的資產，而資產的增值超乎你的想象。當你的被動收入達到2萬元之后，意味著你可以毫無壓力地撬動400萬的房貸。當你選對了房子以后，你知道房子的增幅如果按照平均每年漲幅10%的速度增長的話，可以7.2年翻一番嗎？也就是說7.2年后你的房子幫你賺了400萬，平均每年幫你賺55萬。你知道過去十年房子的平均漲幅是多少嗎？22%！是不是很吃驚？所以說投資是一個計算題，我們計算出來后就按照計劃一步一個腳印地去實施就可以了。
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