隨著家用汽車的普及，停車難題日益凸顯，不但公共場所車位緊張，小區(qū)內(nèi)的車位更是成為僧多粥少，供不應(yīng)求。在一線城市，車位的單位面積甚至已經(jīng)超過房價，車位比車貴是普遍現(xiàn)象，過百萬的車位費也并非新鮮。這些車位到底應(yīng)該歸誰所有？誰有權(quán)來收取這些巨額的車位費成為普遍關(guān)注的問題。

在該最新案例中，關(guān)于車位的爭執(zhí)歷經(jīng)一審、二審及再審，官司最后打到了最高院，最高院于2017年8月24作出最終裁定：小區(qū)地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，實際上并無建筑物，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。開發(fā)商將商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此，地面停車位的權(quán)益作為附屬設(shè)施歸屬于全體業(yè)主，其性質(zhì)與其他公共附屬設(shè)施性質(zhì)并無不同。開發(fā)商有義務(wù)按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設(shè)施，但并非依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的附屬設(shè)施都歸開發(fā)商。因此，該案地面停車位屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)的范疇，其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。

意味著，開發(fā)商不得出售地面車位！

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2017)最高法民申2817號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：重慶市豪運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：重慶市江北區(qū)xxx村xx號xx號。

負責(zé)人：劉安紅，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：駱志剛，男，該公司員工。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會。住所地：重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑小區(qū)內(nèi)。

負責(zé)人：徐二毛，該業(yè)主委員會主任。

再審申請人重慶市豪運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱豪運公司）因與被申請人重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會（以下簡稱帝景豪苑業(yè)委會）車位糾紛一案，不服重慶市高級人民法院（2016）渝民終7號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

豪運公司申請再審稱,（一）原判決適用法律錯誤。帝景豪苑小區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)是豪運公司出資取得的，豪運公司是土地使用權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第一百四十二條之規(guī)定，帝景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的地上停車位應(yīng)當歸豪運公司所有。原判決未適用物權(quán)法第一百四十二條，而適用《重慶市物業(yè)管理條例》第六十三條第二款，屬于適用法律錯誤。（二）原判決認定案涉車位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位，缺乏事實依據(jù)。小區(qū)的綠化面積、共有面積、交通道路，經(jīng)政府相關(guān)部門驗收合格，備案可查。小區(qū)綠化還超過了規(guī)劃面積，不存在任何占用共有面積的情況。綜上，豪運公司根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定申請再審。

帝景豪苑業(yè)委會提交意見稱，案涉車位屬于小區(qū)業(yè)主共有，豪運公司不享有權(quán)利。

（一）案涉車位使用的是全體業(yè)主共有的土地使用權(quán)。豪運公司給小區(qū)業(yè)主辦理了房屋初始登記及轉(zhuǎn)移登記后業(yè)主共同享有小區(qū)全部土地使用權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款的規(guī)定，占用了業(yè)主共有道路或場地，車位就應(yīng)屬業(yè)主共有。

（二）豪苑公司不能取得案涉車位的所有權(quán)證，案涉車位不屬于專有部分，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

（三）案涉車位未計入容積率，且不參與規(guī)劃建設(shè)用地面積分攤，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸業(yè)主共有。

本院經(jīng)審查認為，本案焦點問題是：一、原判決適用法律是否確有錯誤；二、原判決認定基本事實是否缺乏證據(jù)證明。

（一）原判決適用法律是否確有錯誤

豪運公司申請再審認為原判決適用法律錯誤，應(yīng)適用物權(quán)法第一百四十二條，而不應(yīng)適用《重慶市物業(yè)管理條例》第六十三條第二款。物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外”，而《重慶市物業(yè)管理條例》第六十三條第二款規(guī)定：“建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后，可以向業(yè)主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫”，兩者并不矛盾。由于豪運公司向小區(qū)業(yè)主出售房屋，小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)移至小區(qū)業(yè)主，小區(qū)共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。故豪運公司關(guān)于適用物權(quán)法第一百四十二條之規(guī)定，本案所涉地上停車位應(yīng)歸其所有的主張不能成立。原判決適用《重慶市物業(yè)管理條例》第六十三條第二款之規(guī)定，在于明確建設(shè)單位只有取得車位、車庫權(quán)屬登記之后才能進行出售，而案涉車位不能取得產(chǎn)權(quán)登記，因此不能進行出售。故原判決適用《重慶市物業(yè)管理條例》第六十三條第二款并無不當。豪運公司關(guān)于原判決適用法律錯誤的申請再審事由不能成立，本院不予支持。

（二）原判決認定基本事實是否缺乏證據(jù)證明

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第一款關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”之規(guī)定，案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此其不能成為享有專有權(quán)的專有部分。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當。而開發(fā)商建設(shè)的小區(qū)經(jīng)驗收合格，是開發(fā)商的基本義務(wù)，且綠化是否超過規(guī)劃面積對認定停車位是否占用業(yè)主共有場地沒有必然聯(lián)系。故豪運公司關(guān)于原判決認定案涉車位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位，缺乏事實依據(jù)的申請再審事由不能成立。

綜上所述，豪運公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回重慶市豪運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的再審申請。

審 判 長　潘勇鋒

審 判 員　王季君

審 判 員　王　丹

二〇一七年八月二十四日

法官助理　周媛媛

書 記 員　謝　平

來源 | 中國裁判文書網(wǎng) 法眼觀察