一、???????? 社區(qū)商業(yè)成為熱點(diǎn)
近年來(lái)，城市核心商圈的大型商業(yè)中心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，供應(yīng)已近飽和。
隨著城市格局的升級(jí)演變和生活方式的改變，社區(qū)型商業(yè)中心在競(jìng)爭(zhēng)的藍(lán)海猶如雨后春筍，應(yīng)運(yùn)而生。
社區(qū)型商業(yè)擁有自己屬地化的消費(fèi)人群，其必將成為，未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)
社區(qū)商業(yè)是指：以住宅小區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)，有別于城市中心商業(yè)、區(qū)域中心商業(yè)。
二、???????? 綜合體商業(yè)投資成本大，項(xiàng)目少，社區(qū)商業(yè)價(jià)值回歸
城市綜合體在2010年后異軍突起，確實(shí)在很大程度上顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)格局。雖頗具投資價(jià)值，但因其體量大，投資總額大，并且商業(yè)綜合體在市場(chǎng)上可售的項(xiàng)目少。
與此同時(shí)，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和電商的持續(xù)沖擊下，人們的生活和消費(fèi)方式也隨之改變
消費(fèi)集中度從城市商業(yè)中心逐漸擴(kuò)散，大眾更偏向于足不出戶解決衣食住行的消費(fèi)習(xí)慣，相應(yīng)地，社區(qū)商業(yè)也重新崛起。
相比大體量商業(yè)項(xiàng)目的面面俱到，小而美的社區(qū)商業(yè)將集中更多精力將自己做得更精、 更美、 更專，以小博大抓住周邊核心客群，剖析消費(fèi)習(xí)慣的特殊性，縱向做深滿足核心消費(fèi)群的需求，為其創(chuàng)造新的社交圈、生活圈、互動(dòng)圈。
?三、???????? 社區(qū)商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入最好的發(fā)展時(shí)機(jī)
如今宏觀經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩，場(chǎng)地租金攀升，企業(yè)利潤(rùn)下降的大環(huán)境下，電商和傳統(tǒng)零售企業(yè)已將轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向放在了社區(qū)商業(yè)上，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入最好的發(fā)展時(shí)機(jī)。
研究數(shù)據(jù)表明
，城市居民，30%-40%的消費(fèi)支出集中在社區(qū)周邊1公里范圍之內(nèi)，并且這一比例仍然在不斷上升
，社區(qū)商業(yè)因?yàn)椴季趾途用裆钕⑾⑾嚓P(guān)的業(yè)態(tài)自帶流量屬性，因此往往生存得更好
所有社區(qū)居民都跳不出生活「最后一公里」的圈子，社區(qū)商業(yè)與顧客擁有無(wú)縫對(duì)接的近距離優(yōu)勢(shì)，更易衍生出符合主流趨向的一站式消費(fèi)模式，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的新角力戰(zhàn)場(chǎng)。未來(lái)購(gòu)物中心的輻射范圍一定會(huì)越來(lái)越小，消費(fèi)者必然會(huì)選擇就近消費(fèi)，這已經(jīng)是毋庸置疑的趨勢(shì)。
四、???????? 社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)
1.???? 能滿足日常生活需求。
2.???? 因社區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑有限，目標(biāo)客群清晰，因此，小體量是其最根本的熱點(diǎn)。
3.???? 不同于城市級(jí)購(gòu)物中心，社區(qū)商業(yè)核心特質(zhì)必須打造具備假的感覺(jué)。
4.???? 除卻與城市商業(yè)同質(zhì)化的零售、餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)之外，社區(qū)商業(yè)還有涵蓋了菜場(chǎng)、銀行、兒童教育、寵物店、汽車美容、美容美發(fā)、咖啡、養(yǎng)生美體、便利店、社區(qū)餐飲、健身房等諸多品類。未來(lái)社區(qū)養(yǎng)老的模式也將逐步成型。
5.???? 目前來(lái)看，社區(qū)商業(yè)的模式升級(jí)已經(jīng)表現(xiàn)為如下兩類；結(jié)合社區(qū)電商，形成快遞收納及配送網(wǎng)絡(luò)；線上建立社區(qū)，形成線上購(gòu)物及外包家居服務(wù)聯(lián)盟。
?五、???????? 各大電商巨頭和傳統(tǒng)零售商都加快布局社區(qū)商業(yè)
近兩年以來(lái)，各大電商巨頭和傳統(tǒng)零售商都加快了社區(qū)商業(yè)的布局，阿里投資的“盒馬鮮生”，再到“天貓小店”以及“京東到家”等電商巨頭也都進(jìn)軍社區(qū)商業(yè)，而傳統(tǒng)零售巨頭天虹、家樂(lè)福、蘇寧等也在積極布局。社區(qū)商業(yè)為什么會(huì)吸引這么多資本及非傳統(tǒng)零售企業(yè)進(jìn)入，而成為風(fēng)口呢？
首先，快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的社區(qū)人口聚集。社區(qū)商業(yè)，它是一種以一定地域范圍內(nèi)居民為主要服務(wù)對(duì)象，以便民、利民、滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型零售商業(yè)。也就是說(shuō)，社區(qū)商業(yè)是離不開(kāi)社區(qū)和居民的，而中國(guó)城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展帶來(lái)了大量的新增居民小區(qū)和人口聚集，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率平均達(dá)到57.35%。社區(qū)商業(yè)比購(gòu)物中心更貼近居民消費(fèi)，可以很好地滿足體驗(yàn)式消費(fèi)需求，雖然人們還是會(huì)去購(gòu)物中心，但真正令人們最經(jīng)常產(chǎn)生消費(fèi)的，還是家門口的社區(qū)型商業(yè)。
其次，是中國(guó)人口結(jié)構(gòu)正發(fā)生巨大變化，人口呈老齡化趨勢(shì)，帶來(lái)消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變。預(yù)計(jì)到2020年，老年人口達(dá)到2.48億，老齡化水平達(dá)到17.17%。正是人口結(jié)構(gòu)的變化正改變著我們的消費(fèi)習(xí)慣，原來(lái)人們習(xí)慣逛大商場(chǎng)、百貨超市“一站式”購(gòu)齊、購(gòu)足。現(xiàn)在老齡化時(shí)代，因?yàn)槔先诵袆?dòng)不便，他們則更喜歡到便利性、就近的社區(qū)商業(yè)購(gòu)物。老年人在家庭中扮演消費(fèi)重要決策，因此越來(lái)越多消費(fèi)者現(xiàn)在更傾向于“生活最后一公里”的圈子里消費(fèi)。
此外，對(duì)于眾多零售商家而言，為了彌補(bǔ)網(wǎng)購(gòu)電商的影響，小型化、便利化、最快捷到達(dá)消費(fèi)者，成為其重要發(fā)展方向，而社區(qū)商業(yè)是可以最近距離對(duì)接顧客群體的形態(tài)。
綜合上述幾點(diǎn)核心因素，未來(lái)社區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿o(wú)限。而且相對(duì)于購(gòu)物中心而言，社區(qū)商業(yè)才是存量最大，布局最廣的，未來(lái)將對(duì)商業(yè)將產(chǎn)生最重大影響。
六、???????? 大盤(pán)社區(qū)，人氣無(wú)憂
相比一般社區(qū)商業(yè)，大盤(pán)社區(qū)商業(yè)更是社區(qū)商業(yè)中的佼佼者。因?yàn)橐劳写蟊P(pán)龐大的住戶消費(fèi)力，其商業(yè)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)狀況也要好于一般社區(qū)，因此租金、售價(jià)和升值速度也都高于平均水平。
相比大體量商業(yè)項(xiàng)目的面面俱到，小而美的社區(qū)商業(yè)將集中更多精力將自己做得更精、 更美、 更專，以小博大抓住周邊核心客群，剖析消費(fèi)習(xí)慣的特殊性，縱向做深滿足核心消費(fèi)群的需求，為其創(chuàng)造新的社交圈、生活圈、互動(dòng)圈。
七、???????? 社區(qū)商業(yè)的投資優(yōu)勢(shì)
1.???? 投資總額小，易于介入。相比城市綜合體、購(gòu)物中心總價(jià)要低 的多。
2.???? 項(xiàng)目培育期相對(duì)較短，租金提升空間大
3.???? 產(chǎn)租能力比較低，但收益非常穩(wěn)定
4.???? 運(yùn)營(yíng)靈活，且經(jīng)營(yíng)策略易調(diào)整。對(duì)消費(fèi)需求掌控力高，可以制訂針對(duì)性較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)策略。
5.???? 轉(zhuǎn)手出租快
6.???? 項(xiàng)目估值提升速度較快，有利于投資者進(jìn)行資本運(yùn)作等優(yōu)勢(shì)。
7.???? 可以投資多個(gè)項(xiàng)目組成資產(chǎn)包，打包資產(chǎn)證券化退出。
8.???? 大盤(pán)社區(qū)，與消費(fèi)群體近，人氣無(wú)憂，需求穩(wěn)定。
八、???????? 社區(qū)商鋪投資五大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
1.?? 接近消費(fèi)群體
周邊社區(qū)居住人數(shù)眾多，社區(qū)商鋪與自己的消費(fèi)客群擁有得天獨(dú)厚的近距離優(yōu)勢(shì)，住戶就是你的潛在客戶。生活的方方面面，無(wú)論從事哪一方面的經(jīng)營(yíng)，小區(qū)居民以及周邊群眾都會(huì)成為保底消費(fèi)客群。
2.?? 投資風(fēng)險(xiǎn)小
在擁有穩(wěn)定消費(fèi)群體的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)日用品、食品、衣飾等人們?nèi)粘Ｉ畹膭傂杵罚枨蠓€(wěn)定，從而擁有雙重保險(xiǎn)，營(yíng)收可以得到保證，因此大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。
3.?? 業(yè)態(tài)靈活
社區(qū)商鋪主要是與人們生活密切相關(guān)的各種業(yè)態(tài)，如便利店、銀行等，客群穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)比較容易持續(xù)?，F(xiàn)在，連很多業(yè)主都在購(gòu)買社區(qū)商鋪，在自家門口當(dāng)老板，生活事業(yè)兩不誤。
4.?? 受電商波及小
電商的飛速發(fā)展對(duì)實(shí)體店的沖擊是巨大的，但住宅商鋪的及時(shí)性是電商無(wú)法企及的，不可取代性讓住宅社區(qū)商鋪更能穩(wěn)步發(fā)展。馬云曾提出：新零售概念，線上與線下相融合的商業(yè)模式，也離不開(kāi)社區(qū)商業(yè)。
5.?? 轉(zhuǎn)手出租快
購(gòu)買了商鋪，如果想將商鋪出租，社區(qū)商鋪的租客范圍也會(huì)更加廣泛，除了一般的投資者，周邊小區(qū)的全職太太、退休居民、以及手里有閑錢的人們投資都會(huì)優(yōu)先考慮自己小區(qū)的商鋪。
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