經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶
2018年6月5日，在經(jīng)濟(jì)觀察報社主辦的第十五屆（2018）中國藍(lán)籌地產(chǎn)年會上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，隨著人口逐步向一二線城市轉(zhuǎn)移，未來房地產(chǎn)的機(jī)會不可能出現(xiàn)在三四五線城市，而是依然在一二線城市。
以下內(nèi)容據(jù)鐘偉現(xiàn)場演講整理：
一、2018年經(jīng)濟(jì)增速下滑不可避免
中國夢和實際生活有什么關(guān)系？中國夢分三個階段：2020年、2035年和2050年。三個目標(biāo)風(fēng)險最大是2020年—2035年階段，因為期間不太好預(yù)測中國會發(fā)生什么。
相對來說，金融去杠桿、精準(zhǔn)脫貧、環(huán)境治理在2020年實現(xiàn)的可能性很大；如果人民幣不升不貶，中國有望在2035年—2038年趕上美國，如果人民幣稍微升值一點，大約在2025年—2028年GDP超過美國。所以在未來的一段時間，2020年—2035年風(fēng)險最大。
我們千萬不要有中國經(jīng)濟(jì)還能奇跡般再回到一個高速增長階段的幻想，這是不太可能的。從現(xiàn)在到2050年，每10年經(jīng)濟(jì)增速將會繼續(xù)放緩0.7至1個百分點，到2050年前后，中國經(jīng)濟(jì)增速大約只有4%左右。這是三個階段我們可以實現(xiàn)的一些增長目標(biāo)，現(xiàn)在我們還沒有達(dá)到全球平均水平。
如何看2018年中國經(jīng)濟(jì)增長？
我們不認(rèn)為2018年中國經(jīng)濟(jì)增長有多好?？梢耘e一些指標(biāo)，固定資產(chǎn)投資2017年增速是9%左右，目前是7%；消費2017年增速在10.5%左右，今年大概在9%多一點；物價預(yù)期今年CPI能夠在2%左右，實際來看，今年下半年物價回到2%可能性不大，大概百分之一點幾；PPI預(yù)期大概4-4.5%，實際運行是3.4%，下半年會繼續(xù)向下，再加上錢緊、錢貴一系列因素疊加，今年中國經(jīng)濟(jì)增速相比去年會放緩。
整個企業(yè)狀況也并不好，目前工業(yè)增加值能帶來的凈利潤率在6.2%左右，比較一下6.2%資產(chǎn)端收益對于負(fù)債端是什么？國開債收益大約在4.6%左右，對企業(yè)來講，融資成本、負(fù)債端成本不斷攀升，資產(chǎn)端收益沒有顯著改善，中國金融行業(yè)盈利狀況都在惡化，券商利潤收益能不能實現(xiàn)去年一半都令人懷疑。
從主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、物價走勢、實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出和盈利狀況等指標(biāo)來看，今年中國經(jīng)濟(jì)增長前高后低，一個季度不如一個季度，明年會更低，這是一個關(guān)于增長的狀況。所以中國今年最多是一個全球經(jīng)濟(jì)增長的壓艙石——穩(wěn)定為主，今年全球增長亮點在美國。
由于增長逐步向下，政策會略有放松，但放松力度還是不夠。社會融資總額調(diào)控值是12%，目前實際執(zhí)行不到10%，我們擔(dān)心今年涉融總額增速只有9-9.5%；廣義信貸M2，目標(biāo)值只有8-9%，如果今年經(jīng)濟(jì)增長6.6-6.7%，物價水平1.5-2.0%，兩者相加比M2增速要快。如果再看一下M2比GDP，2016-2017年下降了大概6-7個百分點，整個貨幣政策是縮表的，存款越來越少，越來越貴。
從新聞聯(lián)播可以看到我們?yōu)槠髽I(yè)減輕稅負(fù)，名義上稅率下降了，但這個不重要，重要的是看今年1-5月份或1-4月份，財政實際收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增速，因此財稅部門實際收到的財稅費是增長的，居民和企業(yè)實際承擔(dān)稅負(fù)是在增加的。減稅是名義的，增稅是實際的。
其他領(lǐng)域也如此，在GDP的分配中，給企業(yè)減稅還有一定余地，給企業(yè)減稅那要給誰來增加稅負(fù)呢？一減一增才能保證財政平衡，能夠增加稅負(fù)的大概只有居民了，典型樣板就是這幾天鬧得沸沸揚揚的演員偷漏稅問題，這個是非常明顯的。
二、金融行業(yè)的幾個趨勢
金融從來就沒有被證明是經(jīng)濟(jì)核心，金融不是經(jīng)濟(jì)的核心，創(chuàng)新才是經(jīng)濟(jì)核心。
中國金融行業(yè)面臨著怎么樣的狀況？首先金融貨幣供給包括涉融、廣義信貸增速放慢；其次運行到4月份，無論央企、地方國企、地方政府、民企和居民都沒錢，都覺得錢緊、錢貴。
以地方政府為例，2017年由于房地產(chǎn)特別好，土地出讓收益加上涉及房地產(chǎn)包括土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅等稅費，地方政府能從房地產(chǎn)行業(yè)獲得13-15萬億收入。今年土地出讓收益在1、2月份非常低，3、4月份略微高一點，所以地方政府財政困難比較大。
還有其他一些因素嗎？也有的。比如說資管，資管新規(guī)涉及到100萬億金融資產(chǎn)，從表外回到表內(nèi)，從非標(biāo)回到標(biāo)準(zhǔn)，這個過程異常痛苦，并不是100萬億表外都能夠回到表內(nèi)。其中百萬億老資產(chǎn)對接兩個主要的平臺，一個是地方政府融資平臺，一個是房地產(chǎn)平臺，到2020年之前大約有62-65萬億老的資產(chǎn)要得到清理。假定其中60-70%能回表，還有30-40%不能回表，意味著30萬億不能回表。
金融利率價格也不樂觀，做實體經(jīng)濟(jì)只能獲得6.2-6.5%左右回報，十年期國債目前資金價格3.6-3.7%，國開債的價格在4.5%左右，信用逆差拿6.3%、6.4%減掉4.5%，大概就一兩個點左右。如果央行不能降低負(fù)債成本，企業(yè)不可能獲得便宜融資，這個狀況愈演愈烈。
總體上來講，如果三年時間人民幣比美元是穩(wěn)甚至略有升值，利率水平是高的，那么今后一段時間利率有沒有下行空間？取決于人民銀行操作意愿。
金融未來是什么？金融機(jī)構(gòu)行業(yè)集中度會提高，沒有必要存款性機(jī)構(gòu)4000多家，那么多中小銀行、農(nóng)信社、鄉(xiāng)村銀行、村鎮(zhèn)銀行，未來沒有那么大生存土壤，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)也沒有那么廣闊發(fā)展空間，金融機(jī)構(gòu)之間彼此交錯混業(yè)經(jīng)營，金控格局也難以維系，在一些金融機(jī)構(gòu)處于控股地位的房地產(chǎn)企業(yè)，未來控股地位也會受到很大限制。
所以金融機(jī)構(gòu)行業(yè)集中度提升是必然的，銀行業(yè)工農(nóng)中建市場份額會上升，農(nóng)信社、中小銀行可能會下降甚至淘汰出局；業(yè)務(wù)更多回歸傳統(tǒng)而不是創(chuàng)新，這是金融的明顯趨勢。
三、房地產(chǎn)行業(yè)的三大趨勢和三大機(jī)會
很多人說“房子是用來炒的，股票是用來住的”，原因是什么？看一下2008年5、6月份，過去十年上證指數(shù)跌了10%左右。2008年北京房地產(chǎn)均價在7300元-7400元左右，目前均價是6.8萬元左右。所以，當(dāng)年你要投資股票跌10%，投房地產(chǎn)大概漲7-8倍，這是過去一段時間我們能看到的情況。
可是風(fēng)氣變了，中央強(qiáng)調(diào)房子是用來住的、不是用來炒的。另外還有一些故事，例如雄安新區(qū)，雄安跟商品房開發(fā)關(guān)系是比較弱的。例如海南自由港，自貿(mào)區(qū)的概念很多，但自由港還是第一次被使用在一個區(qū)域。自由港跟房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系也很弱。
隨著多主體供給強(qiáng)調(diào)，多層次需求滿足，租售并舉等一系列措施，預(yù)示著在今后很長一段時間，房地產(chǎn)市場從單純市場化供給、商品房唱主角變成了多主體供給，政府、企業(yè)，甚至有一些基層政府都有可能登臺亮相，形成一個非常復(fù)雜多軌制，對房地產(chǎn)行業(yè)不利。
房地產(chǎn)行業(yè)基本有三大趨勢
第一、城市比農(nóng)村更重要，如果現(xiàn)在你走向農(nóng)村，響應(yīng)振興鄉(xiāng)村號召不一定符合商業(yè)規(guī)則。因為目前農(nóng)村5.9億人，城鎮(zhèn)7.9億人，財富和人口都向城市集中，而不是向農(nóng)村集中。在城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，是以城市更新和居民改善需求為主。在農(nóng)村5.9億人口會減少，財富會流出，目前并不僅有城鄉(xiāng)差距，還有貧富差距，中國居民可支配投資35%-36%集中在1%的居民手里，剩下的99%的人擁有大概65%左右的金融資產(chǎn)。
第二、資產(chǎn)運營管理能力比開發(fā)能力重要。在城市大規(guī)模供地、開發(fā)余地已經(jīng)不大了，更多是拿到好地做一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)值多少錢取決于資產(chǎn)運營能力。一些綜合體運營管理好能夠獲得6%-7%年回報，管不好只能獲得3%-4%回報，市場估值就兩樣了。
第三、高周轉(zhuǎn)暫時行得通，未來是否行得通不知道，尤其提醒以住宅開發(fā)為主、負(fù)債率在85%以上的企業(yè)，可能會面臨一系列問題。并不是說高負(fù)債一定不好，要看負(fù)債結(jié)構(gòu)，如果發(fā)了三年期、五年期美元的債，然后兌成人民幣在國內(nèi)來使用，債務(wù)期相對較長，安全期可能會大一些。有的企業(yè)強(qiáng)調(diào)跟投機(jī)制，四個月要開盤，五個半月要現(xiàn)金流反正，這種高周轉(zhuǎn)基于三四線城市住宅開發(fā)模式，在未來能走多遠(yuǎn)很難判定。
房地產(chǎn)是一個城市化現(xiàn)象，也是一個貨幣化現(xiàn)象，這是毋庸置疑的。三四線城市再分化，更多機(jī)會也不是三四五線的，而是重新回到一二線。
再看一下，居民收入增長是能夠支持房價的，很多人可能會不喜歡這一點，前兩天有人說在1989年到1990年，北京房價是1600元，而目前北京房價已然是好幾萬了，所以房價貴了，這個說法不一定成立。目前6.8萬元，1989年是1600元，可以計算出漲了多少倍。目前北京市民平均工資大概是7000多元，1989年是68元，可以計算出每月工資能夠購買的商品房面積。毫無疑問，1989年1600元房價比現(xiàn)在6.8萬元的房價要貴得多，因為市場化商品房供給永遠(yuǎn)都是以市場化方式去增加供給，推低價格使得居民可承受。
2018年發(fā)生一系列不利于房地產(chǎn)的金融舉措，如果春節(jié)前發(fā)外債就算發(fā)了的，最近也發(fā)不了了；以前通過萬能險、投連險還能融資，現(xiàn)在融不了了。從信貸或者信托獲得融資，難度不是減少而是增加?？傮w上來講融資狀況不是太好。
從1-4月份房地產(chǎn)運行格局來看，可以概括為幾句話：第一句是土地出讓開始停滯不前，尤其是三四線，土地出讓收益增長基本上為零；第二句是資金到位不斷下滑，每月房地產(chǎn)資金到位大概1.2萬億元，同比已經(jīng)少增長1500億元-2000億元，房屋銷售增速同比打了對折。年內(nèi)還好，但是高周轉(zhuǎn)模式能夠維持多久，就不太好說了。
向大家匯報些熱門的東西。比如說綠色建筑，它是一個好東西，可是消費者愿意買單嗎？我們強(qiáng)調(diào)綠色建筑，是為了讓消費者對更高建造成本支付價格，還是為了通過綠色建筑去發(fā)行綠色債券，獲得比較便宜和方便的融資？目的是什么？
又譬如特色小鎮(zhèn)，特色小鎮(zhèn)是通過特色小鎮(zhèn)在非公開市場拿地，還是有其他的一些想法呢？究竟有沒有在特色小鎮(zhèn)上加載產(chǎn)業(yè)的能力？絕大部分開發(fā)商，尤其是華南的開發(fā)商，他們不具有在住宅開發(fā)加載產(chǎn)業(yè)的能力，或者說目前華南曾經(jīng)最領(lǐng)先的開發(fā)商，慢慢有一些不再那么領(lǐng)先了。
機(jī)會大概在三個方面：一是市場未飽和區(qū)域，比如佛山、東莞；二是城市首位度非常高的區(qū)域，例如在成都，目前看機(jī)會比較好的是太原和石家莊，以及鄭州；三是基礎(chǔ)設(shè)施改變非常大的區(qū)域，例如將在沿海建立一條京滬東線，會對山東南部臨沂、新沂，包括江蘇北部和江蘇靠近深海的城市改變比較大，結(jié)構(gòu)性的機(jī)會還有。
