有個(gè)想開(kāi)一家百間左右的酒店的投資人咨詢?nèi)绾芜x址，即使當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)覆蓋下的大市場(chǎng)環(huán)境下，酒店選址雖不作為盈利的決定性因素存在，但是一個(gè)好位置依然有著重要性，可規(guī)避后期因位置影響酒店整體評(píng)價(jià)。
基于這個(gè)目的，酒店應(yīng)如何選址呢，需四原則和五項(xiàng)評(píng)估
四原則
可見(jiàn)：物業(yè)基礎(chǔ)展示性，一樓大堂的面積，支撐起產(chǎn)品調(diào)性，很容易讓客人找到。
可達(dá)：人員及車輛能容易到達(dá)，盡可能不要有隔離帶調(diào)頭抵達(dá)的選址。
可用：物業(yè)滿足酒店條件，水壓、電壓、排煙、物業(yè)消防、電量能否達(dá)到。
可得：符合當(dāng)?shù)卣?，商業(yè)性質(zhì)，消防證辦理當(dāng)?shù)厍闆r了解，房產(chǎn)證面積，地址是否匹配，有無(wú)其他糾紛。
五項(xiàng)評(píng)估
一，酒店市場(chǎng)性評(píng)估
首先要確定想開(kāi)酒店類型，自有資金情況，開(kāi)在哪個(gè)地區(qū)，基于此再?gòu)膮^(qū)域特征、商業(yè)成熟度、交通便利度、市政規(guī)劃4個(gè)角度展開(kāi)剖析。
如以下這個(gè)案例，這個(gè)選址特征是商業(yè)氛圍濃厚，成熟度高，商業(yè)區(qū)密度高于其他區(qū)域6.6倍。
交通線路的覆蓋是客源的重要因素，例如：附近有無(wú)地鐵站，高鐵站及公交站是否能方便到達(dá)城市各地點(diǎn)，有無(wú)停車位，開(kāi)車是否方便，是否需要掉頭才能抵達(dá)酒店。
市政規(guī)劃也是需要考慮的一點(diǎn)，周圍有無(wú)規(guī)劃的大型商超，寫字樓群，創(chuàng)業(yè)園區(qū)，未來(lái)新城的規(guī)劃等信息用作參考。
不要用酒店品牌或酒店產(chǎn)品能力去挑戰(zhàn)商圈屬性。
太多歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，凡是違背客觀存在的努力，其結(jié)果必然是失敗。
酒店商圈內(nèi)客源多少、客源角色、客源生活工作節(jié)奏等都是客觀存在的問(wèn)題，也就是我們無(wú)法違背改變的。
例如；酒店開(kāi)于偏遠(yuǎn)地方靠近高速、省道，周圍沒(méi)有寫字樓也沒(méi)商業(yè)區(qū)。再如開(kāi)在老城區(qū)集中的住宅區(qū)，周圍都是老小區(qū)，客源老齡化嚴(yán)重，即使有客源價(jià)格也上不來(lái)，開(kāi)在這里想賺錢只能靠意念了。
二，酒店物業(yè)整體評(píng)估
市場(chǎng)商圈評(píng)估后，進(jìn)行物業(yè)的評(píng)估。酒店對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)其他行業(yè)還是比較高的。
物業(yè)的租金投資測(cè)算在合理范圍內(nèi)，一級(jí)商圈里的一級(jí)物業(yè)是不易賺錢的。物業(yè)的租期，一般要求10年-15年的合理時(shí)間內(nèi)，酒店屬于重資產(chǎn)長(zhǎng)期回報(bào)類行業(yè)，回本周期長(zhǎng)，物業(yè)租期短相當(dāng)于白忙活一場(chǎng)。
其次，物業(yè)性質(zhì)是否商業(yè)，產(chǎn)權(quán)是否清晰，建筑結(jié)構(gòu)是否要加固，利于改造，暗房占比量是否高等其他因素。
如中高檔酒店，從物業(yè)整體外觀展示性，獨(dú)棟新物業(yè)，落地窗大堂，獨(dú)立停車場(chǎng)無(wú)疑這類物業(yè)是非常搶手的，也符合酒店高檔的定位。
當(dāng)拿不準(zhǔn)選物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可根據(jù)自身酒店定位，去看看其他同類已開(kāi)業(yè)酒店的物業(yè)情況，以此作為參照標(biāo)準(zhǔn)。
三，位置區(qū)域評(píng)估
位置區(qū)域評(píng)估過(guò)程中，我們可利用百度地圖里的熱點(diǎn)地圖進(jìn)行查看人流活動(dòng)范圍。以下圖深圳福田區(qū)為例：
紅色區(qū)域是人流集中地，多集中在商業(yè)區(qū)及寫字樓，此區(qū)域人流活動(dòng)密集，然后根據(jù)紅色商業(yè)區(qū)內(nèi)的商品價(jià)格、周邊社區(qū)房?jī)r(jià)、周邊餐飲單價(jià)、周邊酒店價(jià)格及銷量判斷區(qū)域內(nèi)消費(fèi)實(shí)力和消費(fèi)頻次。
另還需結(jié)合該區(qū)域內(nèi)，周末與非周末時(shí)段熱點(diǎn)地圖，白天與晚上的熱點(diǎn)地圖，鑒于此綜合判斷該區(qū)域內(nèi)人流變動(dòng)，如觀察后，晚上紅色熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)仍存在大量酒店，那說(shuō)明該區(qū)域?qū)儆谏虅?wù)區(qū)，相對(duì)該酒店生意是很好的。
四，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手評(píng)估
了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是酒店選址和經(jīng)營(yíng)不必可少的一項(xiàng)重要工作，拿到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，很容易就能測(cè)算出具體的投資測(cè)算。
尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，可從OTA主流網(wǎng)站尋找，可從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品、售價(jià)、房型、設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)理念多方位去詳細(xì)對(duì)標(biāo)。
如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，產(chǎn)品和服務(wù)及各方面條件都很好，就是生意不好，也給咱敲響警鐘，我們的目標(biāo)客戶群體是否定位準(zhǔn)確，該地段能否支撐運(yùn)營(yíng)成本。
五，產(chǎn)品定位評(píng)估
前面準(zhǔn)備工作就緒，產(chǎn)品的定位，是加盟還是自創(chuàng)品牌，產(chǎn)品風(fēng)格中式、簡(jiǎn)約日式還是歐式，依據(jù)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)群體檔次，客源結(jié)構(gòu)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，常住人口，客戶年齡段，畫像這些多角度去定位。
可從城市及商圈內(nèi)的其他酒店差評(píng)統(tǒng)計(jì)，依據(jù)此可統(tǒng)計(jì)出客人喜歡什么不喜歡什么產(chǎn)品，以此作為參考，進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整差異化的定位。
