在昨日的日常聊天里老白就租房監(jiān)管問題進(jìn)行深入的探討。
咱們捋順一下思路為什么要租房保障。
租房保障是因?yàn)槭袌?chǎng)不規(guī)范而引起的租客與房主間無法達(dá)成一致缺乏安全感信任感而衍生的類似中介制約雙方，使租客與房主雙方利益最大化的規(guī)章制度。
首先在這個(gè)交易過程中，沒有所謂的弱勢(shì)群體?；蛟S你認(rèn)為租客租住他人房間隨時(shí)有被驅(qū)趕是一種弱勢(shì)。那么同樣遇到不付房租，在租住過程中損壞房屋，或是利用偽造證件銷售租賃房屋，利用租賃房屋從事違法行為也是房主需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。就我個(gè)人知道的給租的房子換鎖不交物業(yè)費(fèi)不交房租不搬出去的情況并不少見。而且還有把房子惡意砸的稀巴爛一走了之的租客也有所耳聞。更有我家附近擦鞋匠被樓下住幾年鄰居欺騙，買了鄰居房子后發(fā)現(xiàn)鄰居跑路而房子是鄰居租的奇葩事。雖然到現(xiàn)在我都不知道他是怎么操作的不過租自己的房子出去是有風(fēng)險(xiǎn)的。
所以租房者擔(dān)心被欺負(fù)而房主擔(dān)心收租困難，自己裝修好的房子被租客不珍惜都導(dǎo)致現(xiàn)在的人只要穩(wěn)定都要買房。而投資房產(chǎn)由于稅費(fèi)相對(duì)較少收益可觀相對(duì)安全，成為投資的一種穩(wěn)賺不賠的方式。如果這種收租類房產(chǎn)稅費(fèi)很高或是其他投資風(fēng)險(xiǎn)小收益可觀都會(huì)影響手頭多個(gè)房產(chǎn)者變賣房子投資其他。因?yàn)楝F(xiàn)在深圳的房子租房收入與買房資金比起來相差太多。500萬房子一年收租能得到多少房租？還要有房屋維護(hù)等很多小的費(fèi)用。亂七八糟加起來。一年能有多少收益呢？你應(yīng)該比我清楚。但是更多人買房是因?yàn)殄X越來越不值錢。我現(xiàn)在200萬可以買房子，10年之后呢？買個(gè)廁所？太多100萬變200萬的例子讓大家熱衷買房。這個(gè)話題扯的就遠(yuǎn)了，咱們還是來看看如何規(guī)范租房市場(chǎng)。
基本兩方面走。一是你說的和企業(yè)聯(lián)合擴(kuò)大基本住房房源。二是對(duì)現(xiàn)有的在市場(chǎng)流通的租房進(jìn)行規(guī)范。
如果是新房產(chǎn)從根本上建只租不售房產(chǎn)，相對(duì)來說是比較容易的。需要注意的是你真的會(huì)選擇租住那里嗎？
在我所在城市是有基本保障住房的。每月房租是36塊50平左右離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)。很多困難家庭都租住在那里。我為什么知道呢？因?yàn)槲矣幸粋€(gè)姐姐在附近中學(xué)任職，離家很遠(yuǎn)，那里是學(xué)校為她提供的免費(fèi)宿舍。一個(gè)女生自己住50多平兩室一廳的房子。因?yàn)榇笃目罩脹]人租也都是空著。他們學(xué)校招了50多個(gè)老師只要申請(qǐng)不需要一分錢都可以隨便住。后來聽說好像交房租也是一年幾十塊的樣子。
不知道你知不知道一個(gè)概念叫回遷房。我們那里是這樣。一處地皮如果賣出去了，原本在這居住的居民如果不選擇回遷費(fèi)補(bǔ)償而選擇住在這片地上新建的房屋也是可以的。但是要住回遷房。所以我們那里很有趣一個(gè)小區(qū)回遷房和商品房是要有隔斷分開的?？雌饋硪粯?，可是房子各方面不一樣。在出售的時(shí)候回遷房?jī)r(jià)格要比同一小區(qū)商品房便宜一些，理由你自己腦補(bǔ)。說回遷房的意義在于只租不售的房屋和回遷房可能存在某些相似的東西。既然是租的房子，那么和賣給你的必然有差別，而且你可以選擇住或者不住，你也沒什么可挑的因?yàn)槟銢]有產(chǎn)權(quán)。而你周圍大家都是租客，它不像學(xué)校宿舍大家都在學(xué)校有資料。租客管理不規(guī)范流動(dòng)性大的小區(qū)，收個(gè)物業(yè)費(fèi)都難。在北方不交物業(yè)會(huì)影響房屋供暖。就是那種即使你自己家住房開暖氣鄰居不開你也很冷真的很要命。當(dāng)然深圳無所謂只是個(gè)例子，我的重點(diǎn)是挑小區(qū)挑鄰居都在租房考慮范圍。畢竟人在他鄉(xiāng)安全很重要，物業(yè)管理很重要。廉價(jià)的出租房在這些方面都面臨挑戰(zhàn)。
再來看深圳政策，針對(duì)的是未來的地皮。無疑應(yīng)該是擴(kuò)張的土地不可能是市中心的地皮。而且這部分是針對(duì)人才，安居型商品房，租賃三者疊加不少于60%。
那么這個(gè)說法就很有意思了。首先人才房不多說了，海龜安家費(fèi)房屋補(bǔ)助之類都屬于人才房。但是人才房每年要申請(qǐng)條件不停變。今年是本科，明年會(huì)不會(huì)是研究生？每一個(gè)條件你都符合嗎？如果符合應(yīng)該住房補(bǔ)貼很正常。
下面兩個(gè)很有趣。究竟多少給普通商品住房？多少安居型商品房？多少給租賃呢。如果我是開發(fā)商，在便宜拿地皮的時(shí)候必然會(huì)探討各種住房的比例。才能達(dá)到利益最大化。商品房我可以建7棟每棟10層的大戶型精裝修目標(biāo)是高收入人群價(jià)格很高配套好。安居房2棟35層1棟35層小戶型租賃。我試圖用最少的占地面積建立的使用面積相同的三種住房。對(duì)于開放商來說由于地皮價(jià)格優(yōu)勢(shì)我沒有損失。而租的房子無論是后續(xù)物業(yè)還是維護(hù)都不在我保護(hù)范圍內(nèi)。居住的舒適度也關(guān)系不大。還可以收買不起房子人租金。雙贏。這部分很好控制。
下面的截圖顯示我的猜測(cè)可能性。注意它寫的是計(jì)量單位是供應(yīng)量，就是套，不是面積哦！
有一點(diǎn)寫的很清楚，沒有那么多地皮深圳。那么舊城改造新房成本哪里來？房?jī)r(jià)不會(huì)跌的因?yàn)樗颂噱X動(dòng)遷補(bǔ)償！
第二部分就是如果租房市場(chǎng)規(guī)范管理可以大幅度降低買房壓力。尤其是你提到很快會(huì)實(shí)現(xiàn)租房也有相應(yīng)的學(xué)位戶口等相關(guān)福利。那么租房市場(chǎng)要重新洗牌和買房競(jìng)爭(zhēng)。那么如果調(diào)控的不夠好很有可能出現(xiàn)高價(jià)的學(xué)區(qū)租房。例如我住在郊區(qū)別墅想讓孩子去好中學(xué)。以前我要考慮買市區(qū)房子。那么現(xiàn)在我花每月1萬5租金租學(xué)區(qū)房哪怕只是個(gè)20平屋子也炒雞便宜。再把學(xué)區(qū)房低價(jià)民間出租給剛工作的人居住。我即讓孩子上學(xué)了還可以租給別人住減少損失。比買房子劃算太多了。所以如果真的調(diào)控不好會(huì)出現(xiàn)為了孩子上學(xué)租房子閑置最差的狀況。那么真正的住房就更少了。所以需要非常慎重去調(diào)控。因?yàn)槌磳W(xué)區(qū)租房要比學(xué)區(qū)住房便宜的多。
我的意思不是說對(duì)國(guó)內(nèi)沒有信心，而是覺得做一件事需要考慮的太多了。不是一個(gè)好點(diǎn)子就可以成就一切。他是有一個(gè)平衡點(diǎn)的。如果對(duì)租房市場(chǎng)不能很好的操控盲目的干預(yù)，只會(huì)更加的混亂。很多是出發(fā)點(diǎn)都是好的，可是結(jié)局都不太讓人滿意。你不可以說他們初衷不好，但是事實(shí)真的是還不如不做。例如小浪底和三峽。對(duì)于我們自己來說看事情全面一點(diǎn)可以讓自己盡量在合適時(shí)機(jī)做合適的決定。并減少不必要的損失。例如你剛買了房就遇到整改，其實(shí)對(duì)你沒有影響，也不需要因?yàn)檫@種政策去改變買房的計(jì)劃。也沒有必要在外人說你買房就遇到房?jī)r(jià)下跌之類的風(fēng)涼話時(shí)讓自己心情變差。因?yàn)槟憧吹絼e人看不到的東西。你有你的理由。
我很久以前就看過我姐她們轉(zhuǎn)發(fā)深圳一些問題的文章。我不清楚是否屬實(shí)。它寫深圳的問題在于城市的擴(kuò)大而住房人口急劇增多，可是醫(yī)療和學(xué)校資源跟不上。房子貴是一方面但是跟著房子而來的其他資源跟不上是深圳顯著的弱點(diǎn)尤其和北京上海老一線比起來。這些都嚴(yán)重制約了深圳作為一線城市的水準(zhǔn)。沒有全國(guó)一流的學(xué)府和醫(yī)院限制了高等人才的去深圳的意向。
說了一大堆，我覺得未來15年房?jī)r(jià)都不會(huì)跌尤其是你買的位置。穩(wěn)賺不賠就醬(=?ω?)?
