明天一位理財(cái)自媒體大佬來成都，作為粉絲一塊去聚餐。提前準(zhǔn)備了一些問題，在得到大佬的回答之前，自己先思考一下，我自己的回答是哪樣的，看一下明天和大佬的回答有多少出入？
問題1. 7月2號(hào)，城南拍賣一塊地，樓面價(jià)是20700元/平，如何看待？
自己的思考：周邊的房價(jià)在這個(gè)拍賣之前大約是2萬出頭，最近一些二手房要2萬5左右了。大家的預(yù)期，現(xiàn)在該地塊樓面價(jià)是2萬，那么，起賣價(jià)應(yīng)該在4萬到5萬，開發(fā)商才會(huì)做到盈利。所以出現(xiàn)了地價(jià)和房價(jià)的倒掛，所以，接下來的幾年成都高新區(qū)會(huì)漲。無獨(dú)有偶，在9月22日，新川板塊（上面地塊的附近）又有一個(gè)地拍賣，1.7萬的樓面價(jià)。在我看來，這塊地更偏一些。與上面的2萬的土拍價(jià)格共同支撐起了成都高新區(qū)的新川板塊的房價(jià)預(yù)期。
問題2. 成都樓市后續(xù)如何看待，比如10年漲價(jià)50%，是否可期？
如果漲價(jià)50%，3成首付的話，10年剩余貸款是4.67成。那么，相當(dāng)于還有1.875倍杠桿。0.5*1.875=0.9375，大約是93.75%，實(shí)際上杠桿是慢慢變低的，復(fù)利粗略計(jì)算是10%
PS：另外，像北上天，也有4年不漲的情況。成都2016年，中德被炒到1.8W，現(xiàn)在2W+，也上漲不大。
所以，后續(xù)的10年50%，是高估（一些城市4年不漲），還是低估（樓面價(jià)2W）？
自己的思考：基于問題1的思考，結(jié)合新川2萬的樓面價(jià)的土拍來看的話，上面的計(jì)算還是保守的。個(gè)人認(rèn)為，接下來的5年高新區(qū)新川板塊的房價(jià)突破3萬，是可以預(yù)期的，10年內(nèi)突破3萬，基本是確定以及肯定的（利益點(diǎn)說明：本人在該板塊持有房產(chǎn)）。最近這4年時(shí)間，成都的限購還是很嚴(yán)格的，即使維持目前的限購政策，成都的房價(jià)向上突破的支撐還是很大的（參見，成都兩次被上頭叫去開會(huì)）。
問題3. 股市是否會(huì)長牛？支持觀點(diǎn)：很多市場的外資開放都會(huì)有一波持續(xù)多年的牛市，外資的穩(wěn)定作用，以及政府對(duì)市場的調(diào)節(jié)比15年更穩(wěn)健。通過基金進(jìn)入市場比例上升。反對(duì)觀點(diǎn)：人性不耐，市場好了，大家一窩蜂的都上了。
個(gè)人思考：會(huì)有牛市，但是不確定維持多久。前期賺錢效應(yīng)不明顯，股市熱情會(huì)偏低。后期隨著賺錢效應(yīng)，越來越多散戶進(jìn)入，肯定也會(huì)出現(xiàn)慘烈的熊市。依據(jù)之前的市場來看，也就維持1年2年的樣子吧?？紤]到外資的進(jìn)入，可以把牛市延長一些，個(gè)人盲猜3年左右吧。
問題4. 如果不會(huì)長?；蛘卟还軙?huì)不會(huì)長牛，我能否這樣操作：
6000點(diǎn)買入1/3A股反向基金，8000點(diǎn)買入1/3兩倍反向基金，10000點(diǎn)買入1/3三倍反向基金
個(gè)人思考：我認(rèn)為是可行的，因?yàn)檫@里已經(jīng)給出了目前看很高很高的點(diǎn)位才去介入反向基金了。
問題5. 熊市開始之后，資產(chǎn)要如何配置？
方案1：買房，需要看上面的答案。
方案2：買入錯(cuò)殺的優(yōu)質(zhì)龍頭股。觀點(diǎn)：優(yōu)質(zhì)龍頭股可以穿越牛熊。
個(gè)人思考：我目前是想到了這2個(gè)方案。參考前面2個(gè)關(guān)于房產(chǎn)的問題，應(yīng)該更偏向于在有房票的情況下買房。剩下的資金（如果還有），則買入錯(cuò)殺的優(yōu)質(zhì)龍頭股。在資金不足的情況下，可能會(huì)優(yōu)先配置房產(chǎn)。
問題6. 買房的話，杠桿率，應(yīng)該放在第幾位考慮的因素？
因?yàn)槌啥枷拶?，二套?成，到7成。如果這樣，杠桿效率很低，上面的問題也不成立。房產(chǎn)更不值得投資。
那是否考慮買入重慶、濟(jì)南不限購的城市。但是不如成都優(yōu)越。
個(gè)人思考：高杠桿與成都的位置，其實(shí)我都想要。那就到時(shí)候看看是否有方法來規(guī)避二套房的高首付吧（比如還清第一套的貸款）
問題7. 港股和A股有的股票價(jià)差很大，如中芯國際、中信建投，A股和港股的價(jià)差會(huì)不會(huì)聚攏？
個(gè)人思考：價(jià)差一直存在，會(huì)不會(huì)聚攏。這個(gè)可能要分個(gè)股來看吧。不過，如果是為了這個(gè)價(jià)差去買港股，來賭這個(gè)價(jià)差的聚攏，就不應(yīng)該了。當(dāng)然，現(xiàn)在我有一筆投資是這樣的，哎。
問題8. 如何判斷市場賣出點(diǎn)？有一些公眾號(hào)有介紹說目前的行業(yè)PE分位點(diǎn)很高。是不是牛市來了，就是要?jiǎng)?chuàng)新高的？還是分位點(diǎn)本身就有一定的局限，比如包含07年的分位點(diǎn)就會(huì)拉低，市場風(fēng)格、環(huán)境變化等、
個(gè)人思考：可以根據(jù)市場情緒，分位點(diǎn)等等吧。但是，也不能過于迷信單一指標(biāo)（如這里的分位點(diǎn)）。比如，如果站在2006年的牛市初期，可能很早就破了最高分為點(diǎn)了。如果依據(jù)這個(gè)，可能就錯(cuò)過了2007年波瀾壯闊的大牛市了。那么，接下來的牛市是不是會(huì)超越2007年呢？我個(gè)人認(rèn)為至少會(huì)比2015年的牛市更大一些。因?yàn)橛辛送赓Y的引入以及技術(shù)帶來的門檻的降低，以及這背后帶來的資金量。
問題9. 15年的時(shí)候移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)剛起步，大家可以用手機(jī)買賣，信息渠道變快。造成了短牛。那么現(xiàn)在各種自媒體介紹股票，市場情緒變化頻率更快。機(jī)構(gòu)在抱團(tuán)，散戶是否也會(huì)有抱團(tuán)情況？比如更多的持有基金，更多的分流派。15年入市的時(shí)候自己靠感覺買。現(xiàn)在身邊的人靠公眾號(hào)推薦買。
還是說媒介不同了，但是實(shí)質(zhì)，影響不大。以前也有股吧，一些其他媒介。
個(gè)人思考：還是有些影響，比如消息股變化更快，如萬華化學(xué)被入股的傳聞。消息傳播更快，想靠這種消息來做波段更難。
進(jìn)入門檻更低，不用去交易所，不用蹲電腦旁，散戶更容易進(jìn)入，進(jìn)入市場的資金更多，更容易出現(xiàn)大牛市，也更容易產(chǎn)生崩盤。更加加速股市中的貧富差距。
