第十二章用益物權

第一節(jié)用益物權概述

1.概念和特征 ★簡

用益物權：指權利人對他人所有的不動產或者動產依法享有的占有、使用和收益的權利。

特征

[if !supportLists]（1）[endif]用益物權的客體是他物權、限制物權

[if !supportLists]（2）[endif]用益物權以占有為前提，以使用、收益為內容。

[if !supportLists]（3）[endif]用益物權的客體包括動產和不動產，主要是不動產。

2.種類：?

理論上分為①地上權?②地役權?③典權?④永佃權

我國民法分為??土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權。

②根據(jù)我國《物權法》的規(guī)定，依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權利等也屬于用益物權。③用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。

1. 地上權。是指為在他人土地上營造建筑物、工作物或種植樹木而長期使用該他人土地的權利。

3. 典權。是指支付典價后依約定占有對方的不動產并予以使用和收益的權利。

4. 永佃權。是指支付佃租而在對方土地上永久耕作或放牧的權利。

?

?

下面是五個權

第二節(jié)??土地承包經營權?★★★★★

1.概念和特征 ★簡

概念

土地承包經營權是指自然人或社會組織依據(jù)承包合同?對于?農民集體所有?或者?國家所有由農民集體使用的土地享有的占有、使用和收益的權利

特征

1. 土地承包經營權是由土地所有權派生的一種以使用收益為內容的物權，屬于他物權中的用益物權范疇

2. 土地承包經營權的主體是承包人，包括自然人和社會組織

3. 土地承包經營權的客體是?農民集體所有?或?國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業(yè)的土地

4. 土地承包經營權是由發(fā)包人與承包人通過簽訂承包合同的方式設定的?意思主義

5. 土地承包經營權是一種有期限的物權。

如根據(jù)《物權法》規(guī)定，耕地的承包期為30 年，草地的承包期為30 年至50年，林地的承包期為30 年至70 年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長

2.土地承包經營權的設立

土地承包經營權的取得方式有兩種：一是原始取得，二是繼受取得?

無論采取何種方式，發(fā)包方都應當與承包方簽訂書面承包合同。承包合同通常自成立之日起生效，承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權意思主義

?

3.土地承包經營權的三權分置確立：所有權、承包權和經營權

所有權是村集體組織的

承包權村民拿了土地為承包方有了承包權承包權只有村民有

經營權不限于村民

承包方承包土地后，享有土地承包經營權，可以自己經營，也可以保留土地承包權，流轉其承包地的土地經營權，由他人經營

（1）承包方

①權利

1. 依法享有承包地使用、收益的權利，有權自主組織生產經營和處置產品我種啥都行

2. 依法互換、轉讓土地承包經營權?這是在內部流轉?

3. 依法流轉土地經營權?可以是對外

4. 承包地被依法征收、征用、占用的，有權依法獲得相應的補償

5. 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利

②進城落戶不喪失承包地，自愿交回可獲得相應補償標題就好

1. 國家保護進城農戶的土地承包經營權。不得以退出土地承包經營權作為農戶進城落戶的條件

2. 承包期內，承包農戶進城落戶的，引導支持其按照自愿有償原則依法在本集體經濟組織內轉讓土地承包經營權或者將承包地交回發(fā)包方，也可以鼓勵其流轉土地經營權

3. 承包期內，承包方可以自愿將承包地交回發(fā)包方。承包方自愿交回承包地的，可以獲得合理補償，但是應當提前半年以書面形式通知發(fā)包方。承包方在承包期內交回承包地的，在承包期內不得再要求承包土地

（2）土地經營權的流轉★★★★★

1. 承包方可以自主決定依法采取出租（轉包）、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權，并向發(fā)包方備案

2. 土地經營權人有權在合同約定的期限內占有農村土地，自主開展農業(yè)生產經營并取得收益

3. 經營權流轉的原則

1.合法自愿有償

2.不得改變土地性質與用途

3.不得破環(huán)生產能力和生態(tài)環(huán)境

4.不得超過剩余期限?

5.受讓人有農業(yè)經營能力或資質

6.集體組織成員同等條件下有優(yōu)先權

4. 流轉合同形式要求

土地經營權流轉，當事人雙方應當簽訂書面流轉合同。

承包方將土地交由他人代耕不超過1 年的，可以不簽訂書面合同。

土地經營權流轉期限為5 年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記。未經登記，不得對抗善意第三人

5. 經承包方書面同意，并向本集體經濟組織備案，受讓方可以再流轉土地經營權?

6. 經營權可以設定擔保?

承包方可以用承包地的土地經營權向金融機構融資擔保，并向發(fā)包方備案。

受讓方通過流轉取得的土地經營權，經承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機構融資擔保。

擔保物權自融資擔保合同生效時設立。

當事人可以向登記機構申請登記；未經登記，不得對抗善意第三人（登記對抗主義）

（3）承包方可解除經營權轉讓合同的情形及責任

1. 情形

擅自改變土地的農業(yè)用途；

棄耕拋荒連續(xù)2 年以上；

給土地造成嚴重損害或者嚴重破壞土地生態(tài)環(huán)境；

其他嚴重違約行為

2.以上情況，承包方在合理期限內不解除土地經營權流轉合同的，發(fā)包方有權要求終止土地經營權流轉合同。土地經營權人對土地和土地生態(tài)環(huán)境造成的損害應當予以賠償

（4）其他方式承包（家庭承包之外）

1. 土地類型及方式荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式實行承包經營，也可以將土地經營權折股分給本集體經濟組織成員后，再實行承包經營或者股份合作經營

2. 優(yōu)先承包權以其他方式承包農村土地，在同等條件下，本集體經濟組織成員有權優(yōu)先承包

3. 荒地承包人經營權可以自由流轉?可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權

4. 承包經營權可以繼承

第三節(jié)建設用地使用權?

一、建設用地使用權概述

1.概念和特征?★簡

建設用地使用權是指自然人、社會組織對國家或集體所有的土地依法享有的利用該土地建造及保有建筑物、構筑物及其附屬設施的權利

特征

1. 建設用地使用權屬于?用益物權

2. 建設用地使用權的主體?為一切符合法定條件的自然人和社會組織

3. 建設用地使用權的內容?為在土地上建造和保有建筑物、構筑物及其附屬設施，以及對建設用地使用權的處分如出資、轉讓、抵押，但不包括對土地本身的處分

4. 建設用地使用權的客體包括國有土地和集體所有的土地，其范圍包括土地表面及其上下的一定空間

5. 建設用地使用權具有排他性，在同一塊土地上不允許有兩個以上內容相同的建設用地使用權存在

2.建設用地的設立

了解一下

1.集體土地為客體?的建設用地使用權??限于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)，其使用權的取得必須報請有關政府部門批準，且不得轉讓、出租或抵押

?

2. 以國有土地為客體的建設用地使用權??的取得方式有兩種：

一是通過土地使用權的出讓、轉讓等方式取得；

二是通過行政劃撥的方式取得。無論通過何種方式取得建設用地使用權，均應向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立

二、以國有土地為客體的建設用地使用權兩種取得方式的區(qū)別?★簡

區(qū)別?一是通過土地使用權的出讓、轉讓等方式取得；二是通過行政劃撥的方式取得。

性質??出讓、轉讓因為要簽合同，所以是民事方式；行政劃撥是行政方式。

是否支付對價?出讓、轉讓要支付對價?行政劃撥不需要

權利的內容?出讓、轉讓后轉為個人財產，可以出租、抵押和繼承；?行政劃撥的方式取得土地使用權只能由權利人自己使用，而不能出租、轉讓和抵押

存續(xù)的期限?住宅用地的存續(xù)期間一般是70年，而劃撥一般是沒有存續(xù)期間的。

適用的范圍出讓是國有土地的使用權行政劃撥只有在法律明文規(guī)定的情況下才能用

???第四節(jié)宅基地使用權

1.概念特征 ★ 簡

概念：宅基地使用權是指農村集體經濟組織成員因建造自有房屋而依法對集體所有的土地享有的占有、使用的權利。

特征：

（1）宅基地使用權的主體限于農村集體經濟組織成員（2）宅基地使用權的內容限于建造、保有住宅及其附屬設施（3）宅基地使用權的客體限于集體所有的土地（4）宅基地使用權的取得是無償?shù)那覜]有期限限制

?

2.設立

1.原始取得的方式主要包括根據(jù)法律的直接規(guī)定或者權利人的申請和集體經濟組織的授予而取得

2. 繼受取得是指通過贈與、買賣、繼承宅基地上的住宅而取得宅基地使用權

3.內容

1. 占有宅基地

2. 使用宅基地建造房屋和附屬設施并因此取得房屋及其附屬設施的所有權

3. 取得因行使宅基地使用權而獲得的收益

第五節(jié)地役權

一、地役權的概念、特征、與相鄰關系的區(qū)別

1.概念和特征?☆

地役權是指不動產的權利人如所有權人或使用權人，為自己使用

不動產的便利或提高自己不動產的效益而利用他人不動產的權利，

此處的他人不動產為供役地，自己的不動產為需役地

特征

概念

地役權是指不動產的權利人（如所有權人或使用權人），為自己使用不動產的便利或提高自己不動產的效益而利用他人不動產的權利，此處的他人不動產為供役地，自己的不動產為需役地

特征

1. 地役權的主體包括不動產的所有權人和使用權人

2. 地役權的內容是利用他人不動產，并對他人的權利加以限制

3. 地役權的客體是他人不動產

4. 地役權的設立目的是為供自己使用不動產之便利或效益之提高

5. 地役權是否有償及存續(xù)期限依當事人約定

6. 地役權具有從屬性。地役權的從屬性意味著地役權不得脫離需役地而存在，不得單獨處分，必須與需役地的所有權或使用權一同轉移

?

2.相鄰權的區(qū)別 ☆

1. 性質不同。?地役權是一項獨立的用益物權；相鄰關系體現(xiàn)的是所有權的延伸與限制

2. 產生依據(jù)不同。?地役權基于當事人之間的合同而產生；相鄰關系基于法律的規(guī)定而產生

3. 內容不同。?地役權是當事人超出相鄰關系限度而設定的權利，可以有償，也可以無償；相鄰關系則是對相鄰各方權利義務的最小限度的調節(jié)，通常是無償?shù)?/b>

4. 前提條件不同。地役權不以不動產相鄰為條件；相鄰關系則以此為條件

二、地役權的設立、轉讓和消滅

?

1設立

地役權自地役權合同生效時設立。

?

2.轉讓

地役權具有從屬性?

不能單獨的轉讓也不能單獨抵押

需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權

供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力

?

命題方向：地役權的從屬性與其對抗主義的關系

對抗主義未登記不能對抗善意第三人

如果需役地轉讓無所謂不涉及第三人受讓人繼續(xù)享有地役權

如果是供役地轉讓了如果沒有登記適用登記對抗主義

如果都發(fā)生變化沒登記還是不行

?

3.消滅 ??了解

①違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；②有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用

第六節(jié)居住權

概念

居住權是指按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用，以滿足生活居住的需要的用益物權

設立

1. 書面形式

2. 居住權自登記時設立

3. 原則上是無償設立，當事人另有約定的除外

4. 以遺囑方式設立居住權的，參照適用有關規(guī)定

限制

1. 居住權不得轉讓、繼承

2. 設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外

消滅

1. 居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅

2. 居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記