2020年3月開始，全國疫情有效控制，各市各省感染病例陸續(xù)清0，房地產(chǎn)市場逐步回暖。易居地產(chǎn)發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年7月同比上漲17.3%。
評論區(qū)和業(yè)主交流群里，不只看到大家買到新房的欣喜，忙著找設(shè)計、找裝修，留言和我們交流如何讓家更美。也看到很多朋友憤恨的吐槽，房子裝修好了，甚至已經(jīng)入住幾年，但是房產(chǎn)證遲遲拿不到…裝修過程中、入住不長時間，房屋就出現(xiàn)質(zhì)量問題…
買房、交首付，會消耗絕大多數(shù)家庭至少10年以上的積蓄，如果房子正裝修呢，就出現(xiàn)了質(zhì)量問題，多鬧心！
今天和大家分享，收房裝修（甚至是買房）前，要注意什么。
本文你將會get以下技能
1.選房買房時，關(guān)注樓盤項目哪些資質(zhì)
2.交鑰匙，收房前，開發(fā)商要出具什么
3. 《房產(chǎn)證》遲遲辦不下來，什么原因
4.裝修和入住后，出現(xiàn)質(zhì)量問題，咋辦
Q1.
選樓盤之前，先看這“五證”？
我們?nèi)ベI房，不要只看到了售樓處的華麗大廳、高檔裝修和美味的餐點飲料，我們一定要、必須要關(guān)注以下資質(zhì)證照，我們稱為【銷售五證】：
01
《用地規(guī)劃許可證》
樓盤項目所屬當?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門規(guī)劃局（測繪與地理信息局）審核頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，正本、副本的內(nèi)容都要注意：
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證 正本》
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證 附件》
02
《工程規(guī)劃許可證》
樓盤項目所屬當?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門規(guī)劃局（測繪與地理信息局）審核頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
03
國有土地相關(guān)證書
樓盤項目所屬當?shù)?b>國土資源局頒發(fā)的“國有土地相關(guān)證明資料”：
“土地證”
04
《建筑工程施工可證》
樓盤項目所屬當?shù)?b>住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》（有的地區(qū)名為《施工建設(shè)許可證》、《建設(shè)工程開工證》）：
《建筑工程施工可證》
05
商品房銷售（預售）許可證明
樓盤項目所屬當?shù)?b>住房保障和房產(chǎn)管理局審核頒發(fā)的“商品房銷售（預售）許可證明資料”，包括了：
《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書 正副本》
銀行及擔保公司出具的《同意項目預售函》（確保開發(fā)商有資產(chǎn)抵押，不會“跑路”）
《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書 正本》
《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書 副本》
當?shù)劂y行和信托公司出具的《同意項目預售函》
“銷售五證”，總結(jié)一下
以上【銷售五證】，就是開發(fā)商、置業(yè)顧問經(jīng)常講的“五證”。
任何一處樓盤項目，只有通過國家、地方相關(guān)主管部門審核，獲得以上【銷售五證】，才具備預售資格。
大開發(fā)商、大樓盤項目都會將【銷售五證】和《營業(yè)執(zhí)照》、《暫定資質(zhì)證書》等資質(zhì)證照進行公示，業(yè)主一目了然。
我們在買房過程中，一定要看仔細，如果【銷售五證】不齊，營銷人員拿其他證照，試圖蒙混過關(guān)，這個樓盤一定不能買。
綜合排名前20的房企，通常都會在售樓處顯眼位置，將“五證”及該樓盤項目其他重要信息，進行【陽光公示】。
Q2.
要具備哪些條件，開發(fā)商才能交房？
房屋能夠向業(yè)主交付，必須要完成竣工，開發(fā)商需要做“竣備”（竣工備案）。
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，就項目申請竣工驗收。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到之日起30天內(nèi)申請竣工驗收等公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等相關(guān)部門或單位接受。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
一個樓盤項目必須經(jīng)過土建、消防、電梯、供電、燃氣、自來水、人防、規(guī)劃、環(huán)保、綠化等部門全部通過驗收合格，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核頒發(fā)“竣工驗收相關(guān)證明”后，即為合格工程，才具備交付條件，也就是“綜合驗收合格”，這是商品房買賣中房屋交付的基本條件。
總結(jié)一下，交房看“竣工一證一表”
1. 《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》
2. 《竣工驗收備案表》
【竣工一證、一表】，是為業(yè)主順利辦《房產(chǎn)證》和保證小區(qū)、房屋各項工程質(zhì)量的先決必要條件。
所以，不少用戶朋友在評論區(qū)留言吐槽的“產(chǎn)證拿不到”問題，就是購房所在的樓盤項目，一直沒有全部通過竣工合格驗收。
《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》
《竣工驗收備案表》 圖源網(wǎng)絡
除了【竣工一證、一表】，交房時還要注意
1. 《住宅質(zhì)量保證書》
2. 《住宅使用說明書》
以上【交房兩書】，就和裝修及入住后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，要求開發(fā)商、物業(yè)公司進行維修和業(yè)主維權(quán)，密切相關(guān)。
【交房兩書】各地、各開發(fā)商所選用文本格式，國家不做硬性的統(tǒng)一要求，這里就不發(fā)圖片占用篇幅，大家在交房當天，要仔細閱讀各項細則。有任何疑惑、不明確的地方，都可以在評論區(qū)給干貨君留言。
Q3.
裝修和入住后，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題？！
商品房保修期，從開發(fā)商將竣工驗收的房屋，交付使用之日起計算。
《工程質(zhì)量保證書》中具體保修期限與保修范圍是：
1. 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；
2. 屋面防水為3年；
3. 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面（不平、裂紋、滲漏等）為1年；
4. 地下室及管道滲漏為1年；
5. 墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；
6. 地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；
7. 門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；
8. 燈具、電器開關(guān)損壞為6個月；
9. 管道堵塞為2個月；
10. 供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期；
其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，并寫進《工程質(zhì)量保證書》中。
交房當天，業(yè)主可以邀約律師一同前往，如果對《房屋質(zhì)量保證書》中條款及約定細則有異議，雙方律師可以依照《物權(quán)法》等法律法規(guī)重新擬定《房屋質(zhì)量保證書》。
房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，根據(jù)《工程質(zhì)量保證書》，開發(fā)商應承擔賠償責任。
業(yè)主（購買人）認為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，業(yè)主（購買人）有權(quán)退房。
?總結(jié)一下?
為確保大家的買房積蓄和裝修投入不收損失，我們要特別注意：
1. 有意向購買的樓盤，是否具備【銷售五證】。
2. 樓盤最好是“前20開發(fā)商”的項目，并且承建方、施工方鮮有施工質(zhì)量問題的負面新聞，這才是項目可以順利通過竣工驗收，獲得【竣工一證、一表】的保障。
3. 樓盤項目通過各項驗收，獲得【竣工一證、一表】，是大家能夠按《購房合同》中約定時間拿到《房產(chǎn)證》的保證。
4. 房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，依照【交房兩書】要求開發(fā)商、物業(yè)公司進行維修，并依法維權(quán)。
如果你和你的親友同事購房、裝修、入住后，遇到的任何問題，歡迎在評論區(qū)留言、吐槽，干貨君幫大家出謀劃策。
