該不該把房貸轉為LPR呢？選對了能省幾十萬。

2019年12月28日，中央銀行（以下簡稱央媽）放了一個大招，宣布自2020年1月1日起，除公積金貸款以外的貸款合同，貸款利率不再參考貸款基準利率，而是改為參考LPR利率。

對于已經(jīng)生效的老合同，央媽本著人性化的原則，給你們一些時間（2020年3月1日到8月31日），讓你們自己決定，是否將原有的固定利率更改為新的以LPR為基準的浮動利率。

那么到底是改還是不改呢？LPR又是個什么東西呢？

一

首先要清楚以前的借貸規(guī)則，也就是清楚基準利率的概念。

基準利率是由央媽制定的，從過去五年來看，這個利率沒有變過，都是4.9%。

商業(yè)銀行對外進行借貸的利率都要參考這個貸款基準利率。

雖然央媽制定了利率，但是對商業(yè)銀行來說，要進行風險控制。

對于不同的企業(yè)或個人，信用狀況不同，違約的可能性不一樣，總會有一些人違約還不上款，所以銀行就要根據(jù)客戶的一個信用情況來對利率進行一個浮動調整。

商業(yè)銀行想出來的辦法就是在央媽給的基準利率上面來一個浮動，以比例的方式。

經(jīng)常聽到說誰誰誰的房貸上浮了20%，就是指銀行給你的房貸利率設置為了4.9%×（1+20%）=5.88%。

二

現(xiàn)在來說新的LPR。

LPR（Loan Prime Rate），貸款市場報價利率，顧名思義，這個價格是通過市場報價來得到，而不是央行說了算了。

如何報價呢？

規(guī)則就是，18家商業(yè)銀行組團每個人上報自己的一個利率，然后求一個平均值。

有人會擔心，這些商業(yè)銀行會不會亂報價呢？這樣銀行就能多賺很多利息了。

放心，不會。

和比賽裁判打分的規(guī)則一樣，這18家銀行上報的利率，要去掉一個最高分和一個最低分，然后剩下的16家銀行進行平均。

如何你每次都偏離其他銀行太多的話，那么央媽就把你從選手里面踹掉了。

這18家銀行各種類型的都有，有國有銀行，比如中農工建，有民營銀行，比如招商和浦發(fā)，有地方性銀行，比如臺州銀行，還有農村銀行（上海農村商業(yè)銀行等）、互聯(lián)網(wǎng)銀行（微眾銀行等）和外資銀行（花旗銀行等）。

覆蓋面是極其的廣。

那么為什么要改成這種形式呢？

三

為了更市場化一些。

央媽的目標是，貸款利率這個東西，我不能這么專制，要由市場自己來決定。

市場上需要錢的人多了，市場利率就會上升，需要錢的人少了，市場利率就會下降，一個很簡單的供需關系。

按以前的規(guī)定，市場上同時存在市場利率和政策利率兩種，也就是業(yè)內說的利率雙軌制。

如果什么時候央媽覺得市場上需要錢了，需要推動經(jīng)濟了，就會開始往市場上送錢。

但央媽也不能白給出去啊。

商業(yè)銀行承擔了這個中介的角色。央媽通過一個叫做中期借貸便利（Medium-term Lending Facility，簡稱MLF）的東西，把錢借給商業(yè)銀行，讓他們去把這些錢貸出去。

MLF，外號麻辣粉，是央媽一個很重要的經(jīng)濟調控手段。

央媽可以通過控制MLF投放數(shù)額和MLF利率來調控市場上的資金。

如果MLF利率太高，商業(yè)銀行覺得找央媽借錢虧，可以選擇不從央媽這里借錢，而去其他銀行那邊借（同業(yè)拆借）。

MLF投放數(shù)額多了，MLF利率低了，商業(yè)銀行就更樂意來從央媽這里借錢。

但是，還有一個政策利率，那就是我最前面提到的貸款基準利率，這個利率是由央媽直接獨裁決定的，不受供求關系影響。

而商業(yè)銀行對外進行借貸的利率都要參考這個貸款基準利率。

那么問題就來了。

如果從MLF上面對商業(yè)銀行進行了放水，但是貸款基準利率卻沒變，那企業(yè)和個人還是不想去銀行貸款，等于放的水從商業(yè)銀行這里就給堵住了。

然后央媽就想了這樣一個辦法，來同步MLF利率的變化，也就是LPR的由來。

新制度下的商業(yè)銀行的LPR報價是根據(jù)當期的MLF利率加上各自銀行的加點來決定的。

商業(yè)銀行加點，一方面是為了獲得利潤，一方面是為了對自己進行風險補償。

這樣的話，央媽只需要通過調整MLF利率就能直接調控市場了，以前的雙軌利率合成一軌，大大提高了政策的執(zhí)行效率。

四

那么對于房貸，在新政策下，房貸會增加么？

轉成LPR以后，房貸的計算方式會從固定利率變?yōu)長PR利率+浮動利率。

新的浮動利率的計算方式為政策利率加上市場加點利率。政策利率是國家定的，為了對房價進行宏觀調控用的，市場加點利率是銀行根據(jù)你個人的信用情況由銀行來決定的。

總結一下就是以下公式：

現(xiàn)行房貸利率=LPR利率+政策利率+市場加點利率

比如說你現(xiàn)在要買二套房，二套房的政策利率是0.6%（首套房政策利率為0），銀行給了你0.5%的市場加點利率，那么你最終的貸款利率就是4.8%+0.6%+0.5%=5.9%。

合同簽訂了以后，政策利率和銀行的加點都不會再變了，LPR利率會隨著每一次的報價而變動。

對于存量房貸，也就是之前簽訂房貸合同的那批人，如果轉換成LPR利率，首先要根據(jù)你之前的房貸利率進行計算。比如說之前的房貸利率是5.88%,那么你的加點利率就是5.88%-4.8%=1.08%。

4.8%是2019年12月公布的五年期以上LPR利率，所有的存量貸款都根據(jù)這次的LPR利率進行計算。

這個加點利率1.08%就永遠不會再變化了。

以后你的房貸利率計算方式就變成了：LPR利率+1.08%。

如果你貸款的利率低于4.8%，比如4.5%，那么轉換后的貸款利率為LPR利率-0.3%。

到這里，就很明顯了。房貸會不會增加主要是看LPR利率會怎么變化。

五

所以其實這件事情可以概括為以下兩句話。

選擇固定利率，就是買定離手。

選擇LPR，就是賭未來降息。

我的觀點是，LPR從長期來看，會下行，所以應該毫不猶豫的選擇轉為LPR浮動利率的方式。

從全球來看，利率下行是主要趨勢。其中已經(jīng)不乏日本、歐洲等一些國家已經(jīng)降低為了零利率甚至負利率。

經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，增速都會減緩，這時候國家就需要靠放水來刺激經(jīng)濟，而降息是一個非常主要的刺激經(jīng)濟的貨幣政策。

有人開始擔心，LPR長期下行，房貸利率低了，房價豈不是又要漲了。

不要忘了央媽還留了一個政策加點的口子。

政策加點就是用來調控房市的，即使LPR下降，但國家可以把政策利率調高，房貸利率就會上升。如果要刺激房市，那就可以調低這個政策利率。

現(xiàn)在的這種新的政策相對以前來說，更為市場化一些了。

至于大家到底該如何去選，認為選哪個好，還是取決于大家的判斷。

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