一、馬斯洛原理

馬斯洛原理是研究人的需要結構的一種理論，由美國心理學家馬斯洛所首創(chuàng)的一種理論，并在1943年發(fā)表的《人的動機理論》一書中呈現(xiàn)。

馬斯洛著有《動機與人格》、《存在心理學探索》、《科學心理學》、《人性能達到的境界》、《人的動機理論》等著作，馬斯洛需求層次理論便出自《人的動機理論》，該理論問世后產(chǎn)生了深遠的影響，至今在人力資源、教育、流動人口管理、青年教師管理、水資源開發(fā)利用、管理心理學、企業(yè)薪酬制定等方面都有運用。

馬斯洛原理的構成根據(jù)3個基本假設：

1.人要生存，他的需要能夠影響他的行為。只有未滿足的需要能夠影響行為，滿足了的需要不能充當激勵工具。

2.人的需要按重要性和層次性排成一定的次序，從基本的（如食物和住房）到復雜的（如自我實現(xiàn)）。

3.當人的某一級的需要得到最低限度滿足后，才會追求高一級的需要，如此逐級上升，成為推動繼續(xù)努力的內(nèi)在動力。

馬斯洛對人的動機持整體的看法，他的動機理論被稱為"需要層次論"。他把人類需求分成生理、安全、社交、尊重和自我實現(xiàn)五類，依次由較低層次到較高層次。

商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)種規(guī)劃并非為迎合商鋪投資客的心理，而是為有效商圈的終端消費者量身訂做，其過程通過經(jīng)營商家(亦為租戶、合作戶和自營業(yè)主)來實現(xiàn)的。這樣的業(yè)種規(guī)劃方案才可能成為商業(yè)地產(chǎn)項目持續(xù)經(jīng)營發(fā)展、物業(yè)增值的前提條件。正是這緣故，馬斯洛需求層次理論在研究商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)種規(guī)劃工作中得到廣泛的應用，很多從事商業(yè)地產(chǎn)業(yè)種規(guī)劃的工作者也在不知不覺中應用馬斯洛理論。

1.生理需求

對食物、水、空氣、住房和穿著等需求都是生理需求，這類需求的級別最低，人們在轉向較高層次的需求之前，總是盡力滿足這類需求。一個人在饑餓時不會對其它任何事物感興趣，他的主要動力是得到食物。

對于一個商業(yè)地產(chǎn)來講，能夠滿足這些需求的業(yè)種比較多。主要有提供普通食品、日用品和服裝等商品的大型超級市場、提供食品的食品超市、提供服裝、鞋帽和床上用品等商品的百貨公司、提供服裝的服裝店、提供房產(chǎn)信息的房產(chǎn)中介機構、房產(chǎn)超市等。

2.安全需求

安全需求包括對人身安全、生活穩(wěn)定以及免遭痛苦、威脅或疾病等的需求。和生理需求一樣，在安全需求沒有得到滿足之前，除了生理需求，人們最關心的就是這種需求。

商業(yè)地產(chǎn)也可以為這些需求引入如提供安全舒適使用方便的家用電器連鎖店、提供消防器材的專賣店、提供簡單醫(yī)療康復的社區(qū)醫(yī)療保健中心、提供人身和財產(chǎn)保險的各類保險公司營業(yè)部門、提供貨幣安全結算的銀行等。

3.社交需求

社交需求包括對友誼、愛情以及隸屬關系的需求。當生理需求和安全需求得到滿足后，社交需求就會突出來了。在馬斯洛需求層次中，這一層次是與前面兩個需求層次截然不同的另一層次。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，這一需求的表現(xiàn)越來越明顯。

商業(yè)地產(chǎn)可為這一層次的需求設計如下的業(yè)種：提供信息交流工具的手機大賣場、提供聚會用餐或交流的各式酒樓、咖啡西餐、特色酒吧、舞廳KTV、網(wǎng)吧、提供競技交流的健身運動俱樂部、各類禮品店、電影院等。

4.尊重需求

尊重需求既包括對成就或自我價值的個人感覺，也包括他人對自己的認可與尊重。有尊重需求的人希望別人按照他們的實際形象來接受他們，并認為他們有能力，他們關心的是成就、名聲、地位和晉升機會。這是由于別人認識到他們的才能而得到的。當他們得到這些時，不僅贏得了人們的尊重，同時就其內(nèi)心因對自己價值的滿足而充滿自信。

商業(yè)地產(chǎn)中，各類高檔商品和服務項目均為這一層次的需求服務的，例如：提供美化生活的藝術攝影中心和美容美體中心、提供世界知名服飾品牌的百貨公司和專賣店、提供高級服務的餐館和會所、世界名車展示中心、世界名表精品專賣店、書店、婚慶商品和服務中心、各類珠寶店等。

5.自我實現(xiàn)需求

自我實現(xiàn)需求的目標是自我實現(xiàn)。欲達到自我實現(xiàn)境界的人，主要表現(xiàn)在工作學習和生活的追求。隨著生理、安全、社交、尊重四種需求的滿足，人們開始尋找生活的樂趣和學習更多的知識，盡量地享受工作外的精神生活。類似這類項目有各類高級技能培訓中心、高學歷教育培訓中心、高級藝術培訓中心、水療桑拿、足道、野外休閑俱樂部、等各類休閑娛樂項目。

在之后，馬斯洛針對自己的觀點進行了多次的修改。包括第六個層級的超自我需求，例如一個小提琴家在演奏時他就處在超自我的需求當中。能達到第六層需求的人一般為藝術創(chuàng)作者。

大部分人一般是按照生理、安全、社交、尊重、自我實現(xiàn)的步驟進行的。但一部分的“天才”是按照倒敘的方式進行的，比如美劇《生活大爆炸》中的謝耳朵就是先自我實現(xiàn)、然后被尊重、有了社交圈、得到習慣的安全感、最后滿足了自己的生理需求。