? ? ? 今天來講講關(guān)于買受人逾期辦理按揭貸款的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

? ? ? ?房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房人簽訂了《商品房買賣合同》后，購房人逾期或拒絕辦理按揭貸款，導(dǎo)致尾款未在約定時(shí)間到位的，房開公司有權(quán)要求購房人自籌資金支付剩余房款，并承擔(dān)逾期付款的違約金，或者要求解除合同，然后在已付款中直接扣除解除合同的違約金。通常，在證據(jù)完整的情況下，且房開公司確實(shí)無違約的責(zé)任時(shí)，購房人基本需承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

? ? ? ? 在此類案件中，房開公司作為原告需要提供的證據(jù)主要有當(dāng)事人的身份證明、商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同、首付款支付憑證、買賣合同備案證明、建設(shè)工程施工許可證、結(jié)頂證明、催告函及妥投憑證等等證據(jù)。商品房預(yù)售許可證是為了證明房開公司合法銷售；商品房買賣合同是證明雙方存在真實(shí)合法的買賣關(guān)系，且合同約定了辦理按揭貸款的時(shí)間、逾期付款的起算時(shí)間、逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等等，以此確定購房人的違約金額；買賣合同備案證明、建設(shè)工程施工許可證、結(jié)頂證明，是為了證明案涉房屋已具備銀行放貸條件（注：根據(jù)《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，銀行僅對(duì)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款，因此，房開公司提供結(jié)頂證明，是為了說明案涉房屋已在合同約定的按揭款到位日之前具備了銀行放貸的條件，逾期放貸是由購房人的違約行為導(dǎo)致的，非屬房開公司的原因）；催告函及妥投憑證，是證明房開公司已經(jīng)履行了告知辦理按揭貸款的義務(wù)，且通知函已送達(dá)至被告。

? ? ? ? ?該類案件的爭議焦點(diǎn)基本會(huì)集中在如何確定違約金的起算點(diǎn)以及違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高？那么，在購房人的角度，應(yīng)當(dāng)如何爭取降低違約責(zé)任呢？有兩個(gè)著力點(diǎn)，第一證明房屋結(jié)頂僅僅是滿足放貸的條件之一，案涉房屋尚存在不滿足放貸的其他條件；第二證明房開公司不存在損失，合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，且該條款為格式條款。例如，合同是約定組合貸款的方式支付尾款的，即商業(yè)貸款和公積金貸款。實(shí)踐中，即使房屋已經(jīng)結(jié)頂，符合銀行放款的條件，但未必符合公積金管理中心的放款的條件。那么，逾期的原因并非購房人造成，如合同沒有特別約定，逾期違約金的起算點(diǎn)可調(diào)整為公積金貸款資格審核起始日。另外，買賣合同逾期付款的違約金基本為日萬分之三至日萬分之五，年利率為10%-18%。購房人可以主張以銀行同期貸款利率計(jì)算違約金。

? ? ? ? 訴訟是最后的環(huán)節(jié)，但并非是不可逆轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)。房開公司提起訴訟的最終目的是回款，只要同意繼續(xù)履行合同，房開公司基本會(huì)同意和解的。但需注意的是，一旦進(jìn)入訴訟環(huán)節(jié)，即便房開公司同意和解，也會(huì)在覆蓋維權(quán)成本（律師費(fèi)和訴訟費(fèi)）的基礎(chǔ)上和解。房開公司讓步的空間變小，購房人需承擔(dān)的責(zé)任自然更高。所以為了避免自己的損失擴(kuò)大，在收到房開公司的催款函，尤其是律師函后，建議盡早與房開公司協(xié)商解決。