? ? ? ?開發(fā)商通常堅(jiān)持要求業(yè)主簽字收房之后才允許業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)房，這種刻意安排也讓業(yè)主們失去了提出異議拒絕收房的有利時(shí)機(jī)。

? ? ? ?根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，70年產(chǎn)權(quán)的房子，房屋防水、外墻面防滲漏的保修期只有5年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程更只有2年，而對(duì)于商品房而言，如果從開發(fā)商向業(yè)主交樓時(shí)計(jì)算，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏只保修1年。

? ? ? ?需要特別提醒大家的是：建設(shè)工程與商品房在保修內(nèi)容、范圍、時(shí)限等方面存在諸多不同，而各地方及各部委的立法對(duì)此沒有區(qū)分得特別清楚，很多規(guī)范語焉不詳。建設(shè)工程是針對(duì)施工單位與開發(fā)建設(shè)單位之間交付的標(biāo)的物而言，其質(zhì)量保修期自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)保期為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏質(zhì)保期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，質(zhì)保期為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的質(zhì)保期為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。而商品房屋是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房業(yè)主之間交付的標(biāo)的物而言，其質(zhì)保期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，屋面防水質(zhì)保期是3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，則由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者自行約定。由此可見，建設(shè)工程與商品化的房地產(chǎn)產(chǎn)品本身，在質(zhì)保方面的規(guī)定存在著不同，在適用其規(guī)范時(shí)應(yīng)注意區(qū)分。特別是那些購(gòu)買了竣工兩三年的“尾盤”購(gòu)房者，更得當(dāng)心，因?yàn)橛锌赡軇傋∵M(jìn)去，房屋的很多部位如門窗、上下水管道等就已經(jīng)過了施工單位的保修期了，此時(shí)由沒有施工經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)隊(duì)伍的開發(fā)商來承擔(dān)質(zhì)保，很可能難以有效解決實(shí)際問題。

? ? ? ?需要特別提醒大家的是：建設(shè)工程與商品房在保修內(nèi)容、范圍、時(shí)限等方面存在諸多不同，而各地方及各部委的立法對(duì)此沒有區(qū)分得特別清楚，很多規(guī)范語焉不詳。建設(shè)工程是針對(duì)施工單位與開發(fā)建設(shè)單位之間交付的標(biāo)的物而言，其質(zhì)量保修期自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)保期為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏質(zhì)保期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，質(zhì)保期為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的質(zhì)保期為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。而商品房屋是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房業(yè)主之間交付的標(biāo)的物而言，其質(zhì)保期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，屋面防水質(zhì)保期是3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，則由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者自行約定。由此可見，建設(shè)工程與商品化的房地產(chǎn)產(chǎn)品本身，在質(zhì)保方面的規(guī)定存在著不同，在適用其規(guī)范時(shí)應(yīng)注意區(qū)分。特別是那些購(gòu)買了竣工兩三年的“尾盤”購(gòu)房者，更得當(dāng)心，因?yàn)橛锌赡軇傋∵M(jìn)去，房屋的很多部位如門窗、上下水管道等就已經(jīng)過了施工單位的保修期了，此時(shí)由沒有施工經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)隊(duì)伍的開發(fā)商來承擔(dān)質(zhì)保，很可能難以有效解決實(shí)際問題。?

? ? ? ?為有可能剛住進(jìn)去，房屋的很多部位如門窗、上下水管道等就已經(jīng)過了施工單位的保修期了，此時(shí)由沒有施工經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)隊(duì)伍的開發(fā)商來承擔(dān)質(zhì)保，很可能難以有效解決實(shí)際問題。 我國(guó)房地產(chǎn)方面的行政法規(guī)和部門規(guī)范性文件都要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及土地房產(chǎn)管理部門制作簽發(fā)的《工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

? ? ? 3.正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 4.用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。