項目都有一些認(rèn)為的或先天自然的優(yōu)勢，策劃人的意向基本功底首先就是要學(xué)會對項目價值進(jìn)行梳理。

在此基礎(chǔ)上做賣點整合，再結(jié)合目標(biāo)市場與客戶需求，從而尋找到樓盤推廣的總精神及企劃軸線。

作為投資開發(fā)商，能否做強(qiáng)做大的關(guān)鍵點在于其對每一個項目價值的塑造。

善于塑造項目價值的企業(yè)，其項目一定會成功，其企業(yè)發(fā)展也一定會成功。

項目價值塑造是一個項目戰(zhàn)略規(guī)劃與方案設(shè)計的核心，也是一個項目“大策劃、大營銷”的方向和任務(wù)，體現(xiàn)在三個方面：

l“地段價值”塑造：拿地時就要考察地段大環(huán)境，爭取拿下一些地段屬性比較符合自己企業(yè)特長或方向的地塊項目，使的大環(huán)境對項目開發(fā)有利。

l注意地段文脈的發(fā)掘與傳承。連接水陸空（輪渡/橋/地鐵/輕軌/巴士/機(jī)場）的交通便捷關(guān)系。解決大配套問題如學(xué)校（一站式幼小初高）、商業(yè)（便利/購物/餐飲/娛樂等）、健身休閑（公園/廣場）、就醫(yī)（藥店/醫(yī)務(wù)所/醫(yī)院）等，如果外配套欠缺的，則可以通過內(nèi)配套或合作配套建設(shè)來解決。

l“空間價值”塑造：首先從建筑風(fēng)格、建筑質(zhì)量、新技術(shù)和材料的運用來奠定項目價值基礎(chǔ)。

l其次從空間尺度、空間形態(tài)、戶型設(shè)計來打造最佳功能結(jié)構(gòu)和配比。再次從綠化、景觀、水系來打造內(nèi)部環(huán)境生態(tài)價值。

l最后從小配套如會所、健身、停車、倉儲等來構(gòu)建服務(wù)硬件而體現(xiàn)產(chǎn)品附加價值。

l“服務(wù)價值”塑造：服務(wù)價值首先表現(xiàn)為一種態(tài)度。態(tài)度是服務(wù)的根本。

l在體驗經(jīng)濟(jì)時代，體驗營銷就是將項目大配套和小配套放在優(yōu)先考慮的地位，并先期利用完善或開發(fā)建設(shè)大小配套的部分功能區(qū)，通過先做空間體驗，做好細(xì)節(jié)展示，體現(xiàn)價值打造的理念，樹立價值營造的信心，表現(xiàn)開發(fā)商的態(tài)度。

l通過物業(yè)管理服務(wù)的配套先行，從現(xiàn)場表現(xiàn)和各種細(xì)節(jié)展現(xiàn)服務(wù)形象，樹立項目形象，打造服務(wù)價值。

l通過服務(wù)硬件細(xì)節(jié)的設(shè)計和服務(wù)軟體行為的執(zhí)行，從而在這里不僅給客戶帶來直接的場所親切感，還給客戶一種尊貴、尊嚴(yán)和身份感，一種榮耀感。

對開發(fā)商或大的項目來說，服務(wù)價值明顯地表現(xiàn)為品牌形象塑造和附加價值構(gòu)建。

房地產(chǎn)品牌企業(yè)應(yīng)該將企業(yè)戰(zhàn)略重點和核心放在如何為客戶創(chuàng)造地段價值、空間價值和品牌（服務(wù)）價值上。

這三大價值的創(chuàng)造凝聚了方方面面的智慧、力量和資源，決定企業(yè)的品牌價值和未來發(fā)展前景。

項目品牌價值塑造成功，將大大減輕銷售的壓力，使銷售更容易，甚至讓銷售成為一件很輕松的事情。

從競爭市場角度看，客戶之所以愿意買你造的房子，無外乎看中它的地段價值、空間價值和服務(wù)價值之組合。

有的主要在于地段價值，這是地段的稀缺性，沒辦法；但有的地段不理想而空間價值大，也行。

有沒有完全靠服務(wù)價值（品牌價值）獲得客戶的呢？如果地段不好，產(chǎn)品也不好，就很難。

有人說，服務(wù)價值是一種附加價值，是建立在地段好或產(chǎn)品好基礎(chǔ)上的，有道理。

空間價值，及產(chǎn)品價值，特別是戶型的設(shè)計建造，對客戶來說很重要。

我曾見過很多次有客戶拿著戶型圖或者在樣板房仔仔細(xì)細(xì)地測量研究分析，再來決策買不買。

戶型這里面有很多因素是客戶考慮的，不僅僅是生活習(xí)慣和生活便利的需要，還有其他如風(fēng)水學(xué)的需要。

空間價值中環(huán)境因素也很重要，我曾遇到一個買房者對產(chǎn)品各方面均滿意，就因?qū)γ鏄琼斏嫌幸粋€電訊設(shè)施而作罷。

項目價值塑造成功，將給項目廣告推廣節(jié)省很多費用，使其僅僅配合項目品牌形象宣傳和開盤氣氛渲染，就行了。

項目價值塑造成功，是高水平運作的結(jié)果?！按蟮乐梁啞?，高屋建瓴，無招勝有招，無聲勝有聲。

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