中國房地產(chǎn)市場起始自98年房改，迄今已二十年歷史，相較于近百年房地產(chǎn)歷史的美國，中國顯然是晚輩。

回看美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡，比較明顯的特征是，房價的漲跌跟人口的流動有高相關(guān)性，即是說，人口流入的城市和地區(qū)，房價漲，反之亦然。

我認(rèn)為這也是中國今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，而在此之前，這二十多年里，則不是這樣的。

中國房價這些年一直在高歌猛漲，跟人口關(guān)系不大，跟政策密切相關(guān)。

首先是房改，98年房改，由單位分房改革為自由買賣，巨大的市場一下子被創(chuàng)造出來了；其次是城市化，人口不斷由農(nóng)村涌入鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)涌入縣城，由縣城涌入省城，由省城涌入北上廣，人們的生存環(huán)境都在改善，而改善的一大特征就是拔地而起的一座座高樓；最后是貨幣，這些年貨幣政策長期處于寬松狀態(tài)，貸款易于獲得，利率低，大水漫灌，幾乎所有地區(qū)的房價都隨之水漲船高。

基于以上三個條件，致使中國大部分地區(qū)的房價橫向比較來看，甚至超過了美國，但美國是空氣清新，中國卻是霧霾深鎖。

中國的房價會一直漲下去嗎？當(dāng)然不會，實(shí)際上這些年總有人在唱空樓市，雖然沒有一個成功。沒有什么資產(chǎn)是只漲不跌，中國的房地產(chǎn)也不例外，更何況已有它國的先例，比如日本，比如美國。

不過，什么時候跌卻是個問題，唱空樓市容易，給準(zhǔn)確時間卻難，百年之后才跌，人都不在了，那有什么意義？從長遠(yuǎn)看，我們都是要死的。

所以這里給出兩個路標(biāo)，可作參照，如果都出現(xiàn)了，那樓市已岌岌可危。

第一是房貸負(fù)擔(dān)達(dá)到中國居民所能承受的極限，什么時候房貸與溫飽不能兼顧了，多米諾骨牌就開始倒踏了；

第二是居民購房杠桿加到了極限，也就是首付比例極低甚至零首付，房價稍微一跌，就是負(fù)資產(chǎn)，然后就斷供，進(jìn)而起連鎖反應(yīng)。美國的次貸危機(jī)就是如此，說白了，買房的本金越多，才越安全。

最后說一點(diǎn)邏輯，也是出自王爍老師的文章——樓市有看多者，也有看空者，有瘋狂看空者，也有瘋狂看空者，那么，樓市的漲幅，取決于何種人群？

答案是只取決于瘋狂看多者，分析如下:

看空者們不買房，其中大部分人將資金存在銀行等金融機(jī)構(gòu)，這部分資金銀行一定不會讓它閑置，會放貸出去，那么只會有兩個去處，一是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，二是房地產(chǎn)，而中小企業(yè)貸款之難，人所共知，銀行的貸款，大多都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。也就是說，看空房地產(chǎn)的人，變相將資金借給了看多的人，在房價漲到一定程度后，看多的人有一部分會停下，將資金抽出，依舊存到銀行，而這部分資金最終也會被貸出去，貸給誰？貸給瘋狂看多的人。

正如百川歸海一般，無論是看空，瘋狂看空，還是看多，這些人的資金，最終都要借給瘋狂看多的人，所以房價最終漲幅，只取決于瘋狂看多者要花多少錢去購買。

要不怎么說，房地產(chǎn)市場的上漲，是全社會的共謀。