由于本人前期一直忙于考試，所以再次打開這篇文檔已經(jīng)是兩個月以后啦，哈哈哈，繼續(xù)

做完前兩篇文章的工作，接下來就是開始選房了。

六、選房

（一）關(guān)于板塊

? ? 買房就是買一個城市的股票。而一套房的價值，大概有80%甚至更高是由地段因素決定的，涉及政府規(guī)劃、就業(yè)機會、交通配套、學(xué)區(qū)配套、人口因素、公共設(shè)施、綠化配套等。關(guān)于板塊選擇，我認(rèn)為可以從以下三個方面去考慮。

? ? 一是對于剛需年輕人，我認(rèn)為主要根據(jù)預(yù)算和上班通勤交通考慮，兼顧“商鐵學(xué)”。預(yù)算，我前兩篇文章已經(jīng)說了很多了，這里不多提，但有個原則是“頭有多大，就戴多大的帽子”，不要讓自己陷入財務(wù)危機。通勤時間，這個在很多文章里也都有提到，是能夠改變我們生活幸福感的關(guān)鍵因素了，上班兩小時與步行20分鐘的幸福感絕對是天差地別的，當(dāng)然，也是需要根據(jù)個人的收入情況作出權(quán)衡。但我覺得，在經(jīng)濟允許的條件下，還是盡量住的離上班近一點。關(guān)于“商學(xué)鐵”，我把三者這樣排序。以筆者所在的城市為例，很明顯還是商業(yè)引領(lǐng)房價，其價格支撐效應(yīng)甚至強過學(xué)區(qū)，而地鐵或者大道，是銜接各商業(yè)板塊的節(jié)點，重要性不言而喻。

? ? ? 二是投資緊跟城市發(fā)展規(guī)劃，看好“控規(guī)圖”?！翱匾?guī)”又叫控制性詳細(xì)規(guī)劃，是城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，用以控制建設(shè)用地性質(zhì)、使用強度和空間環(huán)境的規(guī)劃，一般來說在城市規(guī)劃或自然資源官方網(wǎng)站可以查到。我國的地產(chǎn)走勢，受政策影響非常大，這里說的不是政策調(diào)控，而是政府區(qū)域性的經(jīng)營投入，將直接影響這個區(qū)域的未來發(fā)展和升值潛力。簡單來說，就是政府對城市地塊的規(guī)劃，看懂這張圖，就能夠了解未來地塊的升值潛力。首先最重要的就是看顏色，重點關(guān)注黃色的居住用地和紅色的商業(yè)用地，粉色的行政辦公用地（不同城市可能略有不同）。如果板塊內(nèi)都是黃色的居住用地為主，很有可能被規(guī)劃為居住性的衛(wèi)星城，替代性強，升值空間有限。如果該區(qū)塊紅色和粉色占據(jù)大比例，就有可能未來發(fā)展為城市CBD，那靠近該地塊的住宅有著不可替代性，價值和升值潛力就較高。以筆者舉例城市的發(fā)展規(guī)劃是“整體向東，重點向南”，在控規(guī)圖上就能很好體現(xiàn)。

? ? ? 三是跟著“主干道”去買房，大概率不會錯。紐約有第五大道，巴黎有香榭麗舍大街，北京有長安街，上海有南京路。城市大道貫穿著城市的繁榮與崛起，衍生出主干道經(jīng)濟。每個城市都有自己的城市大道，大的城市不止一條主干道，一般在主干道兩側(cè)也都是該城市經(jīng)濟、商業(yè)和文化的中心。如果條件允許，盡量選擇主干道周邊或者延長線。

（二）關(guān)于小區(qū)和戶型

? ? ? 由于我關(guān)注的主要是新房，小區(qū)這塊兒都是還沒建成的，周邊配套基本上也還沒成熟，所以很難比較，只能希望規(guī)劃能如期落地了，哈哈哈。如果是買二手房，建議從小區(qū)板塊位置（離交通、購物中心等設(shè)施的距離）、學(xué)區(qū)、物業(yè)、住戶、綠化、周邊環(huán)境（是否靠近主干道、樓下飯店、廣場、垃圾場、配電站、高壓線、天橋等）去考慮。接下來，就是關(guān)于房子本身了，我之前已經(jīng)在抖音、微信公眾號上做了不少功課，大概知道好戶型的幾大要素，主要有：布局合理、動靜分區(qū)明晰、私密性好?？蛷d、臥室、衛(wèi)生間、廚房和餐廳配置，南北通透。主臥和次臥最好南北向，陽臺朝南，衛(wèi)生間帶窗戶。我每次看完房子，就會記錄下來，并且總結(jié)，哪怕最初看上的房子被賣掉也沒有關(guān)系。

? ? ? 然后，五樓以下和頂樓我是絕對不會考慮的。南方的天氣太潮濕，回南天更可怕，讀大學(xué)時宿舍在六樓玻璃上都是水。頂樓西曬太熱，受不了。電梯房，建議要選中層偏上，要不然采光不好。我看過有的二手房客廳非常小，白天也必須開燈，沒有窗戶，感覺特別壓抑。

（三）關(guān)于中介

? ? ? 選擇靠譜的中介，盡量多比較幾家。一個中介能力如何，是否靠譜？作為成年人，在考慮買房這件事情的話，一般都在社會上工作了幾年，一個人專業(yè)不專業(yè)，還是能夠判斷的。好的中介會事半功倍。我看房所在的區(qū)域，都是找每家店業(yè)績前三的中介。然后，還有現(xiàn)在很流行的選房師，基本上就是熟悉各個房產(chǎn)的渠道公司，他們往往熟悉市場動態(tài)，并且和各個開放商都有合作，如果有熟人推薦也是很好的。我自己買的這套，也是經(jīng)選房師推薦，一直跟進所有流程，省卻了很多優(yōu)劣比較和信息收集成本。

七、付款和辦理貸款

? ? ? 在公積金貸款實際操作中，一定要親自到當(dāng)?shù)氐墓e金管理中心詢問或者電話咨詢，聽一位過來人講，“住房貸款政策變化很快，可能上午和下午就不一樣了”，所以一定要親自咨詢。以筆者為例，所有人（包括房地產(chǎn)開放商、二手房中介、前段時間買房的小伙伴）都告訴我，不能使用異地公積金貸款，我也基本上認(rèn)為不可能這樣操作，但還是打了一個咨詢電話。當(dāng)?shù)毓e金中心答復(fù)，可以這樣操作，只需要按規(guī)定提供相關(guān)材料。但是筆者還是心存疑惑，畢竟那么多人都篤定這樣走不通，而且也沒有這樣的先例。所以我還是親自在微信上做了咨詢預(yù)約（現(xiàn)在都需要提前預(yù)約），到現(xiàn)場做了咨詢，得到肯定的答復(fù)后，就開始著手準(zhǔn)備材料了。如果我沒有打那個電話，沒有做現(xiàn)場咨詢，而是直接按照大家普遍的說法，直接用商貸，那將虧損至少20萬了。所以說，對于我們年輕人來說，買房這么大金額的事兒，還是麻煩一些，事必躬親吧。現(xiàn)在各個地方基本上都是一站式審批了，“讓老百姓只跑一次”，這點還是特別人性化的，所以說小伙伴們只需按照公積金網(wǎng)站上的要求，一次性帶齊材料到政務(wù)中心辦理就好。

八、結(jié)語

? ? ? ? 我們也不知道未來房價如何？個人事業(yè)發(fā)展如何？連工作也許都不一定會陪你一輩子，但房子會。引用鶴老師的一段話：“年輕人最容易犯的錯誤就是，勤勤懇懇上班，稀里糊涂買房，想跌落階層，沒有比這更快的。財務(wù)的升遷從來都不是靠加班，而是靠選擇，一步錯步步錯”。確實是這樣的，勞動的回報率不可能趕上資本的回報率。最后，再舉一個小伙伴的案例，他一直想著先努力工作，多攢錢，買個大的，買個大的，一心撲在工作上，他本有首付能力，可結(jié)果是完美錯過了16年某新區(qū)大行情，當(dāng)時那里才6000，他嫌貴沒買，現(xiàn)在已經(jīng)1.8萬了。房子永遠(yuǎn)都是貴的，錢永遠(yuǎn)都是不夠的。其實不管是買房、就業(yè)、選擇人生伴侶，人生就是一個十字路口，往左往右的一瞬間，命運就已經(jīng)定下來了。也許工作的提升是線性的，但人生從來都不是，最最重要的事情是做選擇。真正的勤奮從來都不是一廂情愿的往前跑，而是學(xué)會在某個時點暫停，看看想想，有沒有更高階的方案，博爾特跑的再快也比不了你一腳踏上高鐵的那一刻。

? ? ? 以上三篇文章是我選房子的一些經(jīng)驗和思考，主要是根據(jù)自己需求和預(yù)算，去挑選，第一次買房，還是小白，總結(jié)難免片面，希望能給大家一些借鑒意義。