今天要和大家說(shuō)的一個(gè)故事，離大家非常近，特別住在城市里的人，應(yīng)該是比較能夠感同身受。這是一個(gè)關(guān)于租房子的故事。

故事的主角小盧，是一名90后，高大帥氣，充滿活力，背一個(gè)運(yùn)動(dòng)包，第一面給人的印象好像不會(huì)有煩惱。然而，僅僅因?yàn)橐粋€(gè)小小的誤會(huì)，或者，一開(kāi)始就錯(cuò)了，導(dǎo)致后來(lái)一段長(zhǎng)長(zhǎng)的不愉快。

今年2月，小盧和武漢本土某家中介公司簽訂租房協(xié)議，租賃了位于武漢市洪山區(qū)的某一套房?jī)?nèi)的一個(gè)單間，約定租金每月920元，租期一年，房租半年一付，房租水電和物業(yè)費(fèi)自己另外承擔(dān)，由中介公司代繳，每季度結(jié)算一次，中介公司每月收取100元的服務(wù)費(fèi)。在簽訂合同后，小盧即向中介公司交了半年房租、500元的水電押金和一個(gè)月的房租押金。值得一提的是，目前武漢市內(nèi)的房屋中介市場(chǎng)，其迅猛發(fā)展之勢(shì)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同往日。以前許多中介主要是促成出租方和承租方之間的簽約，收取兩頭的中介費(fèi)用，多為一次性收費(fèi)?，F(xiàn)在的許多房屋中介公司，往往會(huì)將出租方（即擁有產(chǎn)權(quán)的原始房東）出租的房子承租下來(lái)，自己當(dāng)二房東，然后再加價(jià)對(duì)外出租，或者是本案中的中介公司充當(dāng)代理，每月收取一定代理費(fèi)用，負(fù)責(zé)維修代繳代收費(fèi)用等服務(wù)。由于管理的相對(duì)滯后，行業(yè)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的某種程度的無(wú)序，因而經(jīng)常發(fā)生問(wèn)題。

事情的經(jīng)過(guò)是這樣的：今年4月，到了要交水電和物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候，但這個(gè)時(shí)候小盧呢，人不在武漢市內(nèi)，在外地，就沒(méi)有在按季度繳納的這一天進(jìn)行繳費(fèi)，這個(gè)時(shí)候中介公司給小盧的手機(jī)和電子郵箱發(fā)送了關(guān)于前述費(fèi)用的催繳通知。但遺憾的是，正巧小盧的手機(jī)丟了，沒(méi)能看到短信，也沒(méi)能看到郵箱郵件。一直到5月5日(比正常的繳費(fèi)時(shí)間晚了幾天)，小盧才得知消息，通過(guò)他人補(bǔ)繳了水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)?？赡苁侵薪楣咀约河X(jué)得雙方的合同已經(jīng)解除（然而之前他發(fā)送的只是補(bǔ)繳費(fèi)用通知，并不是解除合同通知），于是，在收到了這個(gè)代繳費(fèi)用后，仍然在第二天，即5月6日，將小盧房間的所有物品轉(zhuǎn)移到了客廳，9日，中介公司的工作人員將客廳內(nèi)放置的全部物品丟棄。10日，小盧從外地趕回出租屋，方才得知消息，被中介公司告知雙方合同已經(jīng)解除，根據(jù)合同約定，在合同解除后公司有權(quán)處置這些物品。最后統(tǒng)計(jì)了一下，被丟棄的這些物品里面包含了小盧的名牌包包、貴重西服和其他一些物品，總共大概價(jià)值8萬(wàn)元人民幣（有發(fā)票購(gòu)買(mǎi)憑證）。

小盧試圖找中介公司協(xié)商，中介公司表示:東西確實(shí)是自己扔了，不同意賠償，根據(jù)合同約定，自己有權(quán)這么做，要走法律途徑請(qǐng)便。

由于北京友恒（武漢）律師事務(wù)所在處理房屋租賃和房地產(chǎn)糾紛方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和良好的市場(chǎng)信譽(yù)，小盧找到了我們，看完其書(shū)面材料（主要是聊天記錄和一些照片），并仔細(xì)詢問(wèn)后，我們覺(jué)得這個(gè)案件有操作之處，如果走司法程序，可能有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取一些賠償。在辦理委托手續(xù)、支付了律師代理費(fèi)后，我們開(kāi)始了工作，準(zhǔn)備擇日進(jìn)行起訴。

這個(gè)案件并不復(fù)雜，主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

第一，雙方的合同是否已經(jīng)解除，這涉及到后面的問(wèn)題，如果合同沒(méi)有解除，那么后面的所有問(wèn)題便不存在；

第二，即使雙方的合同已經(jīng)解除，那么中介公司是否有權(quán)利處置房屋內(nèi)租客的物品；

第三，中介公司處置房屋內(nèi)租客的物品的行為的定性。

我們來(lái)依次分析：

1、雙方的合同是否已經(jīng)解除了呢？前文已經(jīng)說(shuō)過(guò)，中介公司發(fā)送的是催繳通知，而不是解除合同通知，因此根據(jù)合同，他們之間的合同關(guān)系其實(shí)是沒(méi)有解除的，即使根據(jù)我國(guó)《合同法》第九十四條的規(guī)定（合同的法定解除情形），水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)用也不屬于“主要債務(wù)”，并非屬于不能實(shí)現(xiàn)合同目的，況且小盧后來(lái)及時(shí)進(jìn)行了補(bǔ)繳，也不存在“在合理期限內(nèi)未履行”。所以，中介公司所謂的“合同解除”，既不符合合同約定，也不符合法定解除的條件。

2、中介公司是否有權(quán)處置房屋中租客的物品。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，小盧作為這些物品的所有權(quán)人，只有他具有對(duì)這些物品的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，雖然雙方簽訂的《房屋租賃合同》中有條款約定：雙方合同解除三個(gè)自然日后，乙方（即小盧）的個(gè)人物品視為自動(dòng)遺棄，甲方（即中介公司）有權(quán)進(jìn)行合法處置。合同約定也僅僅只是進(jìn)行“合法處置”，但最后中介公司將他的個(gè)人物品可是全部扔棄了！這完全已是非法處置。而且這一條款的法律效力本身也是存在一定問(wèn)題的。

換言之，不管合同解除與否，不管有無(wú)這項(xiàng)約定，只有小盧有權(quán)利決定是將這些物品丟棄或者保留，其他人無(wú)權(quán)這樣做。

3、中介公司處置房屋內(nèi)租客的物品的行為的定性。對(duì)于中介公司將小盧的個(gè)人物品全部扔棄的行為，蔡律師個(gè)人認(rèn)為，其已經(jīng)涉嫌構(gòu)成我國(guó)《刑法》第二百七十五條故意毀壞財(cái)物罪，而根據(jù)《關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（一）》第三十三條，故意毀壞公私財(cái)物，涉嫌下列情形的，應(yīng)予立案追訴：

? (一)造成公私財(cái)物損失5000元以上的;

? ……..

故意毀壞財(cái)物罪的后果是：故意毀壞公私財(cái)物，數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑。

說(shuō)嚴(yán)重點(diǎn)，可能會(huì)坐牢。

該案引發(fā)的教訓(xùn)：

1、諸位房客，能夠和原房東簽訂租房合同就最好，盡量少選擇和中介公司簽訂租房合同，即使選擇中介公司，也選擇市場(chǎng)上規(guī)模較大、信譽(yù)較好的中介公司，即使費(fèi)用多一點(diǎn)，但相對(duì)比較靠譜和誠(chéng)信，他們一般都相對(duì)更加遵守規(guī)則、敬畏規(guī)則；

2、簽訂合同時(shí)侯，合同條款一定要仔細(xì)閱讀，有疑問(wèn)之處一定要及時(shí)提出來(lái)，不要稀里糊涂簽字按手印，有些條款往往專門(mén)針對(duì)租客設(shè)計(jì)，日后雙方發(fā)生糾紛，租客非常被動(dòng)；

3、不管是在租房前還是租房后所引發(fā)的糾紛，第一時(shí)間聯(lián)系你的律師朋友，他會(huì)給你最適合的建議。最好是在租房前聯(lián)系，這樣他能幫助你剔除很多風(fēng)險(xiǎn)，避免日后不必要的麻煩。

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