今天上午繪制太原區(qū)位圖目的是了解太原各條路街,對太原整個全市進(jìn)行熟悉。并對太原衣食住行（商場、學(xué)校、醫(yī)院、交通）進(jìn)行了解。太原市區(qū)有六區(qū)尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)、杏花嶺區(qū)、迎澤區(qū)、小店區(qū)、晉源區(qū)、北中環(huán)、勝利東街、興華街、府西府東街、迎澤大街、親賢街、長風(fēng)街、龍城大街、南中環(huán)、東中環(huán)、濱河?xùn)|路、建設(shè)路、并州南路、五一路、解放路、長治路、體育路、新建路、桃園路、千峰南北路、和平北路、西中環(huán)。華宇商場、萬達(dá)廣場、柳巷商圈、天美和北美、茂業(yè)二部、下元商圈。
樓盤區(qū)位圖的目的主要了解:位置、地段、配套、賣點(diǎn)、開發(fā)商、物業(yè)。面積、樓層、戶型。
針對今天陪同事及客戶帶看綠地山鼎莊園、綠地城和昌盛雙喜城三樓盤學(xué)習(xí)收獲如下:
綠地山鼎莊園定位人群公司高管、政府官員、銀行高層、商務(wù)人士。配套有高爾夫球場、籃球網(wǎng)球場、四季恒溫游泳池、馬廄、健身跑道、豪華會所（健身房、娛樂設(shè)施）、各種果樹適合養(yǎng)老。
樓盤分為聯(lián)排、疊加、雙獨(dú)棟別墅,緊鄰山西大學(xué)新校址。
綠地城雖然在南中環(huán)與西中環(huán)交匯處,但房子是有多少搶多少,現(xiàn)在89平排號的客戶已大于89平房子的數(shù)量,可見小戶型適合剛性需求及投資。緊鄰1號和3號地鐵,輻射長風(fēng)商務(wù)區(qū)。
昌盛雙喜城最適合投資,50-85平,親賢街與建設(shè)南路口,性價(jià)比超高,市中心,離茂業(yè)新天地100米即到、2號地鐵線不到1公里,緊鄰親賢商圈（北美、茂業(yè)、王府井）。11500元在市中心能買到這么好的地段。
購房五步驟:
第一,先選開發(fā)商（萬科、綠地、恒大、華潤）知名開發(fā)商,不會偷工減料。
第二,選地段（太原規(guī)劃院所規(guī)劃的市區(qū)規(guī)劃）周邊配套設(shè)施（教育、醫(yī)療、交通、商場、購物是否便利）
第三選樓盤（容積率低,適合居住）
第四,根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)條件選擇適合的面積
第五選樓層
一、多層：3至4層為佳樓層
多層住宅公攤小，得房率高，在寸土寸金的市中心，多層住宅非常稀缺。
多層住宅的優(yōu)點(diǎn)是房子由于受到各種限制，通常只能是板式，大多南北通風(fēng)；少了柱梁的限制，戶型也比較好。加之沒有電梯，少了電梯井、候梯廳等公用建筑面積，房間利用率高。缺點(diǎn)就是因?yàn)槭谴u混結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)成本低，比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)低40%左右。這類房子的耐久性一般，折舊較快。
在選擇這類房子時(shí)，多層住宅的最佳樓層為3、4層，在樓體的中間位置，通風(fēng)采光都不錯，又避免了一樓的潮濕和頂樓的炎熱等缺點(diǎn)。
二、小高層住宅：6至7層為佳樓層
1-3層：視野差，樓下出入汽車噪音大，，地漏容易返味，1-2層潮氣重。低層客氣循環(huán)減緩、陰影和濕度大、通風(fēng)不好的樓區(qū)污染也比較嚴(yán)重。住在一樓的人會有高空拋垃圾，蟲子和蚊子比較多，晚上小區(qū)停車，各種尾氣和噪音，比較吵鬧。
4-5層：有害物質(zhì)就少得多，因?yàn)樗鼈冮_始下沉或水平方向消散。
6-7層：視野開闊、空氣質(zhì)量較好,采光時(shí)間可高達(dá)7-8小時(shí)。
8至11層：為環(huán)境學(xué)上所謂的揚(yáng)灰層，空氣中的塵埃、有害物資在這個高度有停留的過程，在此過程中，居住者會與灰塵同呼吸共命運(yùn)一段時(shí)間后再吻別。其實(shí)由于峽谷效應(yīng)的影響，在街道車流的作用下，含有灰塵的氣流不是平穩(wěn)移動，而是在高樓之間的某個區(qū)間上下徘徊。近地面的污染物隨氣流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。這個高度，大概在30米左右。也就是8至11層之間。而且這里正好是噪音較大的空間
三、高層住宅：佳樓層是總樓層數(shù)的1/3到2/3之間處
現(xiàn)在的高層大多都超過了15層，高層住宅具有視野好，私密性好等優(yōu)點(diǎn)，是不少購房者的選擇。佳的樓層應(yīng)該在大樓的1/3到2/3之間。以30層為例，對比各樓層的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。
底層：優(yōu)點(diǎn)是適合有老人的家庭居住，出入方便，如有花園更好。但是缺點(diǎn)是，采光通風(fēng)都不好，潮氣重，特別是南方。再加上臨馬路，汽車噪音大，比較吵。
2至5層：優(yōu)點(diǎn)是夏天溫度比上面要低點(diǎn)，如遇火災(zāi)等逃生容易。缺點(diǎn)是視野不好，房間較暗開燈時(shí)間比較長，噪音偏大。
6至7層：優(yōu)點(diǎn)是有風(fēng)景看，但是視野還是沒那么好，不用擔(dān)心潮濕問題。缺點(diǎn)是光照不足。
8至11層：優(yōu)點(diǎn)是光照、空氣等都比上不足，比下有余，停電的話，爬樓梯也在接受范圍內(nèi)，這個高度也比較適宜。
12至23層：是專家眼里的佳樓層，樓層的采光很不錯，日照時(shí)間也長，視野也很開闊。噪音的影響也比較少。缺點(diǎn)是出行不方便，比如停水或者停電后供水和電梯無法正常，購房時(shí)這一點(diǎn)要考慮，還有這幾層的價(jià)格，也往往偏貴的。
24至29層：優(yōu)點(diǎn)是安靜、視野好，蚊蟲、灰塵、噪音都不必?fù)?dān)心。缺點(diǎn)是空氣相對稀薄，不適合心臟病、慢性支氣管炎等病人居住，還有兒童也不宜長期居住，對發(fā)育不好。
頂層：優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)景獨(dú)好，價(jià)格相對便宜。缺點(diǎn)是水壓不足，頂樓滲水，風(fēng)大等問題，并且夏季的溫度比底層要高。
四、總層數(shù)不同樓層選擇也不一樣
15高層住宅幾層好：5-7層。
18高層住宅幾層好：6-7層。
22高層住宅幾層好：5-7層、14-17層。
24高層住宅幾層好：6-7層、15-20層。
25高層住宅幾層好：6-7層、15-20層。
26高層住宅幾層好：6-7層。15-20層。
28高層住宅幾層好：6-7層、15-22層。
30高層住宅幾層好：6-7層、15-24層。
購房指南建議，先挑樓盤再挑樓層，品質(zhì)好的樓盤很多問題都會避免。如果住在容積率高的社區(qū)，無論你住哪層，都不會有高質(zhì)量的生活，噪音、灰塵的污染不可避免。如果在容積率低的社區(qū)，就是在低層采光也會很好，灰塵、噪音也不會有。如果這個樓盤結(jié)構(gòu)好、質(zhì)量好，雷擊、漏雨現(xiàn)象就不會出現(xiàn)。還有價(jià)格，樓層越好價(jià)格越貴，要根據(jù)需求量力而行，不要給自己帶來很大的還款壓力。
購房的三大原則
? ? ? 原則一： 選擇合適自己的，還要房屋要所具備一些特性，如：價(jià)格、樓層、位置、居室類型、朝向、社區(qū)環(huán)境等等，可以描述出房屋的基本狀況，并區(qū)別于其他房屋或產(chǎn)品，通過對比，將房屋的不同特性進(jìn)行對比，優(yōu)先考慮對自己更重要的，自己列出看中的方面。
? ? ? ? 原則二： 不要太苛求完美，追求完美將是一件很困難的事，而且容易陷入選購的誤區(qū)，例如：你看上了一套位置不錯價(jià)錢也合適的三居室，但戶型交通不很理想，朝向也不是太好。可是琢磨一下，以這樣的價(jià)錢買到這個位置的房子已經(jīng)比較值了，戶型可以通過裝修和室內(nèi)改造來彌補(bǔ)，甚至改變一下家具擺設(shè)的位置，都可以解決不少的問題。
? ? ? ? 原則三： 要運(yùn)用性價(jià)比優(yōu)選法，常會出現(xiàn)這樣的情況，購房者同時(shí)圈中了幾套房子，綜合情況都差不多，性價(jià)比就是一個可以量化的指數(shù)，購房者可以從購房需求的幾個主要 方面，諸如位置、價(jià)錢、戶型、物業(yè)、環(huán)境、配套、交通等方面列出各因素所占的百分比，然后對幾個項(xiàng)目分別進(jìn)行分值評定。最后綜合分值高的房屋可以優(yōu)先考慮。
今日反思:
對客戶需求未能準(zhǔn)確挖掘。
今天有一位我在送快遞時(shí)認(rèn)識的兩位客戶,一位要租房,一位要買房。
買房的客戶,由于我擅自猜測,誤認(rèn)為是賣了現(xiàn)在的老房子,再買新房。但事實(shí)是客戶的老房子可賣可不賣,新房付首付綽綽有余。
對自己反思不要妄加猜測,一定要問清楚客戶的實(shí)質(zhì)需求和問題。
今天陪同事帶看客戶終于找回了自己工作的激情。
今日金句:
客戶要購房不論刮風(fēng)下雨,都會去售樓中心購房。所以不要給自己找任何借口。
24小時(shí)免費(fèi)看房熱線:18636167944
