昨天，沈陽新出臺(tái)的《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見（試行）》（下面簡稱《意見》），在一夜之間，被“吵”得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，逼得沈陽市委宣傳部當(dāng)晚就通過官方微博發(fā)表消息，稱其處于調(diào)研論證階段，暫不具備出臺(tái)條件。

但既然《意見》中已經(jīng)加入了大學(xué)生零首付購房的設(shè)想，那么也就是說，已經(jīng)有人迫不及待地要去庫存，同時(shí)他們也發(fā)現(xiàn)，他們更需要一批在這個(gè)領(lǐng)域的全新的消費(fèi)者，來幫助自己實(shí)現(xiàn)去庫存的目標(biāo)。即曰，上一代消費(fèi)者的購買欲與購買能力都已經(jīng)接近疲軟，他們急需購買欲與購買能力都較高的新消費(fèi)者，來這個(gè)市場(chǎng)里撐撐場(chǎng)子，哪怕他們以后再也不來我這喝茶看戲了（即透支掉未來的消費(fèi)力量）——這是大多數(shù)人在擔(dān)心的問題。

那么這個(gè)問題真的這么值得擔(dān)心嗎？在我看來，這個(gè)問題是值得擔(dān)心的。但這個(gè)擔(dān)心并不至于讓我唱衰沈陽經(jīng)濟(jì)。那些陰謀論者可能自己活得非常瀟灑，但他們的想法卻讓別人活得非常不舒服。所以我不唱衰沈陽經(jīng)濟(jì)，我盡可能用理性的思維去思考這個(gè)政策所帶來的弊端，或者說，究竟是誰，才最害怕這個(gè)政策的出現(xiàn)。

一.不是銀行

當(dāng)我們對(duì)一個(gè)政策所影響的社會(huì)群體進(jìn)行分析之前，我們首先要了解這項(xiàng)政策的目的以及是否有足夠的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，推動(dòng)政策施行。有人認(rèn)為，首當(dāng)其沖的，就是銀行：由于大學(xué)生貸款，將會(huì)產(chǎn)生大量的壞賬，使銀行經(jīng)營難以為繼，進(jìn)而導(dǎo)致樓市泡沫破裂，銀行大批倒閉，經(jīng)濟(jì)危機(jī)重現(xiàn)。這種觀點(diǎn)是典型的陰謀論主張。我們嘗試用理性的觀點(diǎn)對(duì)其加以分析。請(qǐng)各位看官自問，如果這項(xiàng)規(guī)定在你所在的城市出臺(tái)，那么你，或者你的父母是否會(huì)為了你購買房屋。答案自然是兩邊倒的。這個(gè)可以理解：當(dāng)自身有足夠的購買能力與需要，又恰逢市場(chǎng)出現(xiàn)優(yōu)惠時(shí)，消費(fèi)便會(huì)發(fā)生。而大學(xué)生零首付購房，本身就是一種購房政策優(yōu)惠。而那些沒有能力負(fù)擔(dān)的消費(fèi)者，則會(huì)依舊觀望：因?yàn)樗麄冊(cè)揪蜎]有足夠能力負(fù)擔(dān)，銀行也不會(huì)向他們發(fā)放貸款。而揚(yáng)言銀行將產(chǎn)生大量壞賬的陰謀論，是建立在市場(chǎng)極端獨(dú)立化的條件下：即該體現(xiàn)大學(xué)生的政策將推動(dòng)大學(xué)生完全依靠自身能力（即沒有父母幫助）購房。這種現(xiàn)象在中國是暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)的，因?yàn)楝F(xiàn)在的大多數(shù)同齡人并不足夠獨(dú)立。因此可以說，銀行是樂見于這種政策出臺(tái)的，因?yàn)橛心芰ω?fù)擔(dān)的消費(fèi)者，將成為他們的新客戶。而這種客戶的提前出現(xiàn)，又將加速其資金流動(dòng)。

二.不是其他市場(chǎng)

如果銀行不是這項(xiàng)政策的“受害者”，那么有些人指出：大學(xué)生購房是在透支未來消費(fèi)，致使房地產(chǎn)繁榮，而其他市場(chǎng)蕭條。這也是眾多看客的看法，他們抱著看熱鬧不怕事兒大的心態(tài)，向我們發(fā)出了這樣的號(hào)召。我們套用《管子》的一句話：倉廩實(shí)而知禮節(jié)，衣食足而知榮辱。在這里的意思是：一個(gè)正常思維能力的人，在買房之前，會(huì)首先保證自己吃飽穿暖，而后再思其他。至于房子，買不起，我可以租。我一定會(huì)有一個(gè)棲身之地，并為其付出相當(dāng)程度的金錢。這種消費(fèi)必然發(fā)生，而消費(fèi)者由于購房消費(fèi)而放棄的其他領(lǐng)域的消費(fèi)，則是這場(chǎng)行為必然發(fā)生的機(jī)會(huì)成本。這種機(jī)會(huì)成本永遠(yuǎn)都存在，無論房地產(chǎn)興盛與否，只是出現(xiàn)的或早或晚。陰謀論者將機(jī)會(huì)成本，偷梁換柱為貨真價(jià)實(shí)的成本擺在我們面前，讓我們感到深深的不舒服，這種行為，是會(huì)受到我的譴責(zé)的。

既然如此，銀行、其他市場(chǎng)領(lǐng)域都不會(huì)成為該項(xiàng)政策出臺(tái)的真正受害者，那么誰才是真正的受害者呢？在說明我的看法之前，我要先和大家一起理順一個(gè)問題，即房地產(chǎn)行業(yè)是否屬于“虛假的繁榮”。

在我看來，房地產(chǎn)“虛假”是真的，“繁榮”是假的。因?yàn)樗鼘?shí)際上并不繁榮，我們所說的繁榮，只是價(jià)格一路攀高，而實(shí)際的購買量，或者說有效的購買量卻并不多。我們大多數(shù)人手中只有一套常住的房子，而房屋的價(jià)格卻像是我們每個(gè)人擁有兩、三套房子那樣高。即說明，房屋市場(chǎng)里，擁有巨大的庫存：有些人擁有許多房子，而有些人卻只能租房住。我們今天的去庫存化，旨在緩慢地將房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)水平過渡到其價(jià)格所顯示的那樣的水平，以防止房地產(chǎn)出現(xiàn)郁金香泡沫那樣的破裂。因此，對(duì)于大多數(shù)人，即不以房地產(chǎn)作為投資方式的人來說，房地產(chǎn)的“繁榮”是假的，它其實(shí)是蕭條的。但它的“虛假”是真的，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人買不起房，價(jià)格卻居高不下。在價(jià)值規(guī)律現(xiàn)象中，唯一與其可相提并論的消費(fèi)品是：古董。

真假繁榮的思辨

既然如此，銀行、其他市場(chǎng)領(lǐng)域都不會(huì)成為該項(xiàng)政策出臺(tái)的真正受害者，那么誰才是真正的受害者呢？在說明我的看法之前，我要先和大家一起理順一個(gè)問題，即房地產(chǎn)行業(yè)是否屬于“虛假的繁榮”。

在我看來，房地產(chǎn)“虛假”是真的，“繁榮”是假的。因?yàn)樗鼘?shí)際上并不繁榮，我們所說的繁榮，只是價(jià)格一路攀高，而實(shí)際的購買量，或者說有效的購買量卻并不多。我們大多數(shù)人手中只有一套常住的房子，而房屋的價(jià)格卻像是我們每個(gè)人擁有兩、三套房子那樣高。即說明，房屋市場(chǎng)里，擁有巨大的庫存：有些人擁有許多房子，而有些人卻只能租房住。我們今天的去庫存化，旨在緩慢地將房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)水平過渡到其價(jià)格所顯示的那樣的水平，以防止房地產(chǎn)出現(xiàn)郁金香泡沫那樣的破裂。因此，對(duì)于大多數(shù)人，即不以房地產(chǎn)作為投資方式的人來說，房地產(chǎn)的“繁榮”是假的，它其實(shí)是蕭條的。但它的“虛假”是真的，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人買不起房，價(jià)格卻居高不下。在價(jià)值規(guī)律現(xiàn)象中，唯一與其可相提并論的消費(fèi)品是：古董。

到底誰才是最后的受害者

那么，真正受傷的是誰呢？也許，真正受傷的是房地產(chǎn)商。他們不直接因政策而受傷，而是這個(gè)政策中，所體現(xiàn)出的房屋市場(chǎng)的蕭條、購買力的欠缺等問題傷害。推動(dòng)大學(xué)生零首付購房未嘗不可，但我們更要注意，如何保證大學(xué)生擁有足夠的償還能力，在不影響其他市場(chǎng)分得蛋糕的同時(shí)，真正將房地產(chǎn)的蛋糕做大、分好。這需要社會(huì)保障、保險(xiǎn)、投資、信貸、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等多方面的幫助和較長時(shí)間的醞釀，才能真正完成。這也是為什么，沈陽市委宣傳部當(dāng)晚就通過官方微博發(fā)表消息，稱“‘政策’還處于前期調(diào)研論證階段，暫不具備出臺(tái)條件”的原因了。