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題記：通過一個普通百姓的視角，替你看一下北京房價的風(fēng)云10年。全文8200字左右，閱讀時間6-8分鐘，長文恐懼者可重點(diǎn)關(guān)注黑體字部分。
老劉是土生土長的北京通州人。
農(nóng)民。
家里離通州核心區(qū)的新華大街還有40多公里。
他25歲去裁縫店當(dāng)學(xué)徒，后來結(jié)交了幾個店里的伙計一塊創(chuàng)業(yè),起初就是靠給當(dāng)?shù)氐膰鵂I服裝廠代工襯衫起的家。
后來，改革開放的小春風(fēng)吹進(jìn)了遙遠(yuǎn)的通縣。
在中國的改革開放歷史上，80年代尤其是79-88年，被公認(rèn)為農(nóng)村改革發(fā)展的黃金10年。
那時候還沒有農(nóng)業(yè)反哺工業(yè)的“剪刀差”，家庭聯(lián)產(chǎn)責(zé)任承包制和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的破土而出，空前釋放了中國農(nóng)民的活力，整個中國農(nóng)村一派欣欣向榮。
老劉腦子活泛。
他之前給國營服裝廠代工時，發(fā)現(xiàn)他們做的東西太一般了，只不過市場上商品稀缺，才有了他們幾乎壟斷式的經(jīng)營。
老劉決定自己建廠做服裝。
那是1985年，他30歲。
老劉辦服裝廠那年，有名的杉杉、報喜鳥等牌子還要在7、8年后才問世。
1985-2005年，老劉的服裝廠干了20年。
前十年主要在通州當(dāng)?shù)丶氨本┑貐^(qū)供貨，后十年把貨也鋪到了北京周邊的晉冀魯豫一帶。?
到了2006年以后，他發(fā)現(xiàn)服裝愈發(fā)地難做起來。
尤其是2008年的金融危機(jī)，使自己當(dāng)年工廠的利潤幾乎為零。
也就是說一年完全白干了。
這在公司成立20多年來還是頭一次。
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那時候關(guān)于北京房價的問題已經(jīng)開始抬頭。
05-07年，中央先后出臺了多個打壓房地產(chǎn)的國字號文件。
一年就能漲30%？這可比做廠子就容易多了。
老劉開始逐漸關(guān)注到房地產(chǎn)這一全新的領(lǐng)域。
08年，是盛世太平的奧運(yùn)年。
老劉的人生，在那一年又轉(zhuǎn)折了一下。
看著一直賣不出去的服裝存貨，老劉晚上經(jīng)常住在廠里不回家。
08年據(jù)說是中國房地產(chǎn)最有可能刺破泡沫回歸理性的年份。
在那一年大多數(shù)人真的相信房價要降了。
他晚上經(jīng)常在廠里的辦公室思考：房價的漲、跌到底和什么有關(guān)系？
首先，就像做服裝，需求和供給肯定是核心問題。
另外還有個變量，就是政府調(diào)控。
沒錯，就這三個問題。
說到需求，他一下子想到了豬肉。
作為每天都要吃的食物，豬肉這20年，漲了多少倍！
剛改革開放時，豬肉貴還能理解，因為資源少啊，物流建設(shè)也不行，物質(zhì)稀缺價格必然貴。
但這些年豬肉為何還是越來越貴？
再看供給。
按說現(xiàn)在的養(yǎng)殖技術(shù)、物流水平都比之前有了大幅提升，供給量肯定是指數(shù)級上升的。
另外，百姓的飲食消費(fèi)觀都變得更健康、更綠色，需要應(yīng)該是越來越少了。
如果說之前是供給不足、需求旺盛，豬肉價格一路上漲比較正常。
現(xiàn)在則相反成了供給過剩、需求不足，但豬肉價格還是沒有降下來的意思。
為什么？
這當(dāng)中其實忽略了另一個問題：百姓手里有多少錢，可支配收入有多少？
之前豬肉稀缺，但大家手里的錢也不多，想買但又不能經(jīng)常買，所有真實需求其實沒那么旺盛，因此它的漲幅相對平穩(wěn)。
現(xiàn)在豬肉過剩，但大家比以前富了不少，就是價格再高大家還是該買照常買，所以由于對價格不敏感，實際的漲幅反而更加劇烈。
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房子呢？
98年房改之前，尤其在城市，大家想買但不能買（政策不允許），價格指數(shù)沒多大意義。
98年-2008年這10年呢？
先看供給。
北京的房地產(chǎn)建設(shè)速度應(yīng)該很快，他能直觀地感受到北京市里遍地都是工地，也就是說理論上供給是充足的。
那需求如何？
這個自然不用說，大部分人主要還是靠買商品房解決住房問題。
還有那么多外地人，似乎需求也很旺盛。
和“豬肉論”一樣，我們拋開表面，看一下真實的供給和需求。
在北京地區(qū)實際的房屋建設(shè)中：很大一部分是政府或國企代建的“福利分房”，還有很大一部分是各種“適用房”、“限價房”等政策性用房，另外還有很多寫字樓大商場之類的非住宅。
真正讓老百姓買的的商品房比例能到6、7成就不錯了，因此供給旺盛其實是“虛火”。
那需求呢？
反正我那兩個兒子結(jié)婚，要買兩套。
家里在通州那個老房子也得換了，得買一套。
如果有閑錢，再拿出來投資兩三套。
看到了嗎？
老劉一家人的“需求”就是：2+1+3=6套。
但考慮到自己財力較好，可能代表不了平均水平。
于是他又從網(wǎng)上找了好多數(shù)據(jù)，自己算了一筆賬。
08年北京商品房成交總量（現(xiàn)房和期房）是1031萬平方米，折合90平一套，共計11.5萬套。
當(dāng)年按北京地區(qū)2200萬人計算，平均一家人四口，則一共2200/4=550萬戶。
假設(shè)550萬戶人當(dāng)中，他們都已經(jīng)有了自己的房子（實際還到不了這個比例）。
其中已經(jīng)給小孩準(zhǔn)備好房子的占一半。
另外一半要在未來10年內(nèi)要給孩子買房。
則北京本地人在08年購房的總需求量大約為550/2/10=27.5萬套。
如果他們中的20%住房問題被各種保障房解決，則剩下的27.5*80%=22萬套，是當(dāng)年市場的真實需求。
除此之外，對需求的計算，還應(yīng)包括以下幾類：
a.? 在北京的外地人把父母接過來要買房的需求；
b.? 當(dāng)年北京地區(qū)大學(xué)畢業(yè)生買房的需求；
07年北京地區(qū)本科畢業(yè)生20萬，其中外地生源12萬。這12萬外地生源，其實是當(dāng)年的剛需。因為即使假設(shè)他們均在10年之后買房，但10年前畢業(yè)的大學(xué)生今年也該買房子了。再考慮這12萬外地生源有1/3將來在北京長期發(fā)展，則08年這群人的需求是12/3=4萬套
c.? 研究生、博士生的買房需求以及外地畢業(yè)生進(jìn)京就業(yè)購房的需求，算成2萬套；
d.? 純投資客（其實這類占比非常高，各種煤老板、各種二代），保守些5萬套；
e.? 其他（各種房叔、房嬸等），保守些3萬套，還有華僑以及港澳臺和外國人的購房需求。
算個大帳：08年的總供應(yīng)是11.5萬套，總需求是
北京地區(qū)居民? 22
本科畢業(yè)生??? 4
碩博及外地進(jìn)京畢業(yè)生?2
純投資客???? 5
其他???????? 3
總計為?22+4+2+5+3=36萬套
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供、需比例為11.5：36，基本為1:3。
由于老劉當(dāng)時還不太明白二手房是怎么回事，所以他的計算分析主要都是圍繞一手房。
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兩個基本因素算清楚了，再看另外一個關(guān)鍵變量：政府調(diào)控。
他做企業(yè)20來年，感受到最深刻的政府力量就是兩個：行政環(huán)境和融資環(huán)境。
行政環(huán)境：就是工商、稅務(wù)、質(zhì)檢這些，類比到房地產(chǎn)市場就是這兩塊兒-地產(chǎn)商賣房和老百姓買房的要求和限制。
對地產(chǎn)商來說：最重要的就是何時能銷售？是拿到預(yù)售證還是銷售證？
建設(shè)到何種階段能拿到預(yù)售證（舉個例子，是在挖地基時就能拿到還是快封頂時才能拿到，這對房地產(chǎn)商的資金壓力是完全不同的）？政府是否干預(yù)預(yù)售價格？
對購房者來說：就是什么樣條件的人可以買？一個人能買幾套？由于北京市到2011年才出臺限購政策，所以在2008年還不存在這個問題。
融資環(huán)境：這個對于售房者和購房者兩方也非常關(guān)鍵。
由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，剛開始拿地時就要付一大筆“土地出讓金”，這通常離最后能賣房子還有兩三年。所以銀行融資對于地產(chǎn)商來說，屬于命門中的命門。
購房者也是，在國外貸款買房比例為90%，在國內(nèi)大概為60%（其中四成為全款購房者）。對于大部分老百姓來說，沒有能力全款支付，銀行貸款就成為了成功買房的核心因素。
另外，很多老百姓不清楚的是：政府通常所說的加息和降息，與買房貸款利率的高低是沒關(guān)系的。
你在買房時的利率是9折、30年還款，這意味著將來30年每個月你還款的利息中都享受了這個折扣。加息或降息只是基準(zhǔn)利率變了，不影響你的折扣。
所以可見，買房的“時機(jī)”很重要，國家在這一時期是鼓勵還是限制，決定了實際利率這個非常關(guān)鍵的因素。
舉個例子：貸款100萬，20年，等額本息還款?；鶞?zhǔn)利率和9折利率，最后整整差了7萬。
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但這只是他自己的分析，一個“農(nóng)民企業(yè)家”對這個問題的解釋。
對那些在08年前后堅決“看空”中國房地產(chǎn)的專家言論應(yīng)該如何看待呢？
他收集了一下，主要就是以下四種聲音：所謂的房價收入比、租售比、空置率，以及資金過多帶來的泡沫。
第一個：通過說明房價和百姓的收入相比過高，認(rèn)為房價太高；
第二個：通過說明買了房子將來的租金太低，間接說明房價太高；
第三個：很多那些買了房子不住的，人為把房價拉高了；
第四個：信貸環(huán)境寬松，說明高房價是資金堆積起來的，銀根一旦收緊，房價必然下跌。
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前兩點(diǎn)主要是說明房子太貴：和收入比太高，和租金比太高。
后兩點(diǎn)主要說明那些人沒有真實需求：買了不住，貸款方便。
先看房子太貴，到底能不能降房價：每次鏡頭前采訪時，大家都說北京房價太高了。說完以后呢？是不是還要勒緊褲腰帶去買？
不買心里就不踏實！不買丈母娘就不嫁女兒！
因此中國式的買房就是：祖孫三代交首付也得買，把老家房子賣了也得買，男女雙方及父母共同背月供還得買。
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中國式的買房有點(diǎn)像北京早高峰上班的人群：八仙過海各顯神通。
拼車的，有順風(fēng)的，有電動的，有滑板的，有共享的，最近還出了個平衡車。
但目的只有一個：去上班。
在北京買房也是一樣。
不論價格再高，只要還有一絲辦法，就得買！
中國就是這么個文化。
看來，買房是剛需！
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很多政策的制定都是參考大家說了什么，而沒有看到他們到底做了什么。
就像特朗普成了美國總統(tǒng)，英國脫離了歐盟。這樣的結(jié)果和之前的民意調(diào)查是相差很遠(yuǎn)的！
說的和做的，有時真的不一樣！
老劉暗暗對自己說了一句：真正的江湖在人心啊。
說完房子太貴，再來看第二點(diǎn)：沒有需求。
什么是需求？
買了不住做投資是不是需求？
是啊，投資的需求。
只不過不是剛需，有錢了就買，沒錢就不買。
資金呢？
容易貸款了就買，利率太高了就不買。
這也是非剛需的需求。
因此，通過對上述三個方面“供給、需求、政府調(diào)控”的分析，老劉終于想明白了：按照目前的情況，北京房價中短期是不可能降價的。
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說干就干。
09年春節(jié)，老劉基本上都沒出去應(yīng)酬，過了正月15他就開著車四處踩盤。
作為一個成功的企業(yè)家，他習(xí)慣先把事情想清楚。一旦想明白了，操作層面下手迅速、毫不拖泥帶水。
從09年3月到5月，他迅速入手了4套房產(chǎn)：
東四環(huán)朝陽公園橋一套120平的三居給大兒子，當(dāng)時價格1.7萬/平，總價204萬。
東四環(huán)大郊亭橋一套150平的三居算作投資，當(dāng)時價格1.4萬/平，總價210萬。
大郊亭橋附近一套寫字樓，500平，單價8500元/平，總價425萬。
由于二兒子覺得市中心太貴，執(zhí)意要在天通苑買，老劉最后也應(yīng)了他：130平三居，單價7600元/平，總價99萬。
給兩個兒子買的房子，他都付了總價的50%，剩下讓他們貸款自己還。
當(dāng)時是基準(zhǔn)利率的7折優(yōu)惠，這是20年房改以來最便宜的時點(diǎn)。
結(jié)果可想而知了。
09年是中國房地產(chǎn)歷史上的一個超級大年。從年初到年底，北京房價基本翻了一倍。
當(dāng)年夏天，中化集團(tuán)在“廣渠路15號”地塊的強(qiáng)勢摘牌，使中國的老百姓第一次聽到了“地王”這個新概念。當(dāng)時的地價是15000左右，幾乎等于周邊新商品房的價格。
幾年后開盤時，它有了一個更響亮的名字，“金茂府”。
對了，單價7萬5。
而老劉下手的3、4月份，就是這一輪超級牛市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
他后來反思那年的投資時，覺得其他的決策沒問題，唯一失誤是不該買到天通苑。
當(dāng)時看到5號線剛通地鐵，兒子在天通苑住，去市里上班倒也方便。
過了幾年，老劉才終于想明白“買市中心還是買郊區(qū)”的問題。
當(dāng)時他買的房產(chǎn)主要集中在東四環(huán)，是因為這邊離通州很近，服裝廠在北京的辦事處就在大郊亭橋附近。
他后來感覺到：按照北京目前優(yōu)質(zhì)資源在市區(qū)聚集的情況，市中心一定是富人居住的地方，郊區(qū)買房的一定是相對條件一般的。
那么將來升值的快慢如何衡量？
普通人有錢了一定想去市中心買，那么他就一定得比其他想買市中心房子的有錢人還有錢，否則怎么買得到呢？
而郊區(qū)的房子，大都賣給了普通人，或收入相對一般的人，你只要比平均水平高一點(diǎn)就能買得起。
因此，如果將來房子都漲價，市中心一定比郊區(qū)長得快！
在老劉的帶領(lǐng)下，他的一個企業(yè)家朋友，在那年貸款杠桿了三套四惠附近的“壹線國際”，那時的價格是2.2萬/平。
看來是“任性”了才能有錢！
當(dāng)然，有錢了以后可以隨意任性。
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09年投資完那四套房產(chǎn)后，10年到14年這5年，北京房地產(chǎn)市場需求和供給的基本面變化不大。
主要的變化來自于政府調(diào)控這個方面。
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比較大的幾個手筆是：
2011年開始限購，外地人社保要求一交就是5年；
本地人一個家庭最多購買兩套住宅。
對地產(chǎn)商在銷售條件、價格備案方面也是逐步嚴(yán)格。
這幾年廠區(qū)不忙時，老劉經(jīng)常在郊縣開著車轉(zhuǎn)悠。
兩個兒子都結(jié)婚生子后，他還和孫子們?nèi)チ艘惶藲W洲。
在巴黎玩時，他才知道了大家經(jīng)常說的拉德芳斯其實是巴黎的一個地名。
在北京的位置有點(diǎn)像中關(guān)村，只不過巴黎面積比北京小的多，因此更像是北京的回龍觀甚至延慶一帶。那里是一個巴黎成熟的商業(yè)區(qū)，巴黎電力等大公司的總部都在那。為了避免中心城區(qū)香榭麗舍大街一帶的擁堵，很多跨國企業(yè)的總部也都設(shè)在了那邊。
老劉打聽了一下，房價不比巴黎市中心低多少。
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回來的飛機(jī)上他一直在想，原來還可以在城市的郊區(qū)也建設(shè)“商業(yè)中心”。那對于北京來說，是不是也存在這樣的機(jī)會呢？
那幾年，望京的房價剛突破兩萬，動靜鬧的很大的房山萬科長陽半島也才1萬3。
還有被北京一直冷落的南城。?
首都新上任的郭市長提出了“振興南城計劃”，還提了句很有名口號：“要做北京的市長，而不是京北的市長”。?
那時，南城的房價普遍比北城低1-2環(huán)，也就是說南二環(huán)的房價和北三環(huán)差不多，南三環(huán)和北四環(huán)差不多。尤其在奧運(yùn)鳥巢水立方之后，北四環(huán)迅速崛起，11年時，南三環(huán)可能也只和北五環(huán)相當(dāng)了。
12年的夏天。
老劉來到南二環(huán)的中海紫御公館，精裝修，單價4萬/平。
南三環(huán)的中海城，毛坯2.5萬/平。
東南五環(huán)的富力又一城，1.3萬/平。
要知道當(dāng)時北邊昌平城區(qū)新開盤的萬科項目，都賣到了1萬4，那可都是北六環(huán)外了。
南城的房價肯定是洼地！
他當(dāng)時和好多廠里的員工說，現(xiàn)在去南城買房子是個好機(jī)會。各種政策扶持的力度非常大，以后估計南北城的房價差距就沒那么大了。
另外，他在通州本地經(jīng)營多年，有了之前投資的甜頭，他也更加關(guān)注起通州本地的房地產(chǎn)行情。
2010年，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)傳出“環(huán)球影城”要在通州張家灣一帶建設(shè)的消息。
老劉只知道這是一個世界級的娛樂品牌，但隱隱感到通州崛起的機(jī)會也要來了。
那一年，八通線梨園附近的公寓房也才8000多一平方（比住宅價格要低30%－40%）。
另外，配合著八通線和地鐵6號線的相繼開通，土橋附近的加州CBD也賣到了1萬3。傳說中要遷來的北京市政府旁邊，新華聯(lián)的運(yùn)河灣也賣到了1.5萬，基本上開盤即光。
那年的運(yùn)河通州，還沒展示出日后的龍鼎之姿。
老劉先在傳說中的“環(huán)球影城”附近入手了兩套小產(chǎn)權(quán)房，單價5500左右。
當(dāng)時他還不知道小產(chǎn)權(quán)房的弊端。
5年后加州CBD漲到4萬時，他買的小產(chǎn)權(quán)房兩萬都沒人解盤。但好在小產(chǎn)權(quán)房的租金收益還不錯，基本10年可以回本。
除了住宅，他這幾年更多的重心放到了經(jīng)營性物業(yè)上。
看著孫子一天天的成長，他“一鋪養(yǎng)三代”的思想越來越濃，之前在大郊亭橋投資的寫字樓“大成國際”一年已經(jīng)可以帶來70多萬的租金收益：
500平*4元/平/天*30天*12個月=72萬。
這筆投資非常值得，當(dāng)時的總投資是500平*8500元/平=425萬，基本上6年就回本了（425萬總投資/72萬年收益）。
于是，他又花了500萬在通州買了幾個不大的臨街鋪面，他沒想到幾年后副中心建設(shè)拆遷時，他又據(jù)此獲得了一筆不小的財富。
這幾年里，他還先后選了幾個比較喜歡的大城市也入手了幾套：西安、成都、?？诟?套，單價基本都是5000-8000元/平米上下。
他當(dāng)時還不會想到，這些在外地的房產(chǎn)投資，日后又趕上了一批新二線城市的崛起。
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轉(zhuǎn)眼到了2015年。
他在東四環(huán)朝陽公園投資的房子從1萬7漲到了5萬5。
大郊亭橋的房子從1萬4漲到了5萬。
六年基本翻了三倍。
這一年在北京房地產(chǎn)的發(fā)展史上有兩點(diǎn)載入史冊：
第一，中央確認(rèn)將在通州建立副中心，開始是行政副中心，后來是城市副中心。從2012年北京市黨代會第一次提出建立通州副中心，已經(jīng)過去了3年。
從15年5月開始，關(guān)于通州將成為副重心的傳言愈演愈烈。
作為核心區(qū)運(yùn)河大街為數(shù)不多的在售樓盤，合生濱江帝景開始“封盤”，也就是捂盤惜售，那時此樓盤的均價在2.5-2.8萬。
不賣了！坐等利好。
其實在2015年的時候，大家對通州的普遍看法還停留在“老通縣”的印象上，除了這是一座中國最有名的“睡成”，就是每天上下班爆堵的京通快速和通往燕郊的930。
對了，還有那個被吐槽到不行的地鐵八通線。
傳言終于在7月11號落地。
由于提前兩個月精準(zhǔn)“預(yù)測”了北京市常委會宣布這一“重大消息”的確切時間，公眾號“通州小兵”一舉爆紅，奠定了其日后在通州房產(chǎn)信息類公號前三名的江湖地位。
但是固執(zhí)的“濱江帝景”還是繼續(xù)不賣，它要看著利好飛上天。
直到副中心消息發(fā)布后1個月，8月15號，關(guān)于通州的“雙限”規(guī)定發(fā)布：也就是著名的“不在通州交社保，別想輕易買通州房”。
由于之前老劉已經(jīng)去合生的售樓處踩點(diǎn)數(shù)次，銷售人員一直讓他等。
直到“雙限令”這天，他突然接到了銷售員的電話，房價從“封盤”前的2.8萬坐地漲到了3.8萬，好一點(diǎn)的戶型甚至超過了4萬。
這在中國房地產(chǎn)銷售市場上恐怕也是“空前絕后”了：一個利好消息，房價直接漲了一萬。
另外，“濱江帝景”也是通州首個房價超過四萬的樓盤。
老劉雖然是通州本地戶籍，可以再購買一套，但他也是個地道的倔老頭兒。
給我漲1萬，你想賣我還不買了！
后來他又陸續(xù)看了好幾個盤：
月亮河城堡：面積太大，沒暖氣。
京貿(mào)國際城：看不上那的風(fēng)水。
還看了個別墅：太奢華，不喜歡。
最后他在新華大街邊上，買了套京杭城的公寓，在溫榆河那邊買了套小面積的商住房。
雖然老劉一直不算職業(yè)炒房者，也沒弄明白住宅和商住（辦公）以及商務(wù)性公寓（一種通州核心區(qū)特有的房產(chǎn)類型）到底有什么區(qū)別，但他就是覺得自己從小在河邊長大，“運(yùn)河”絕對是帝都非常難得一見的核心競爭力，因此他這輪買的房子都離水不遠(yuǎn)。
你隨便問一個外地人，他們都知道北京缺水，有多少人知道北京還有運(yùn)河？
雖然通州是建國后才從河北劃過來的，但這條河從隋唐時期就開始了和江南的通航（終點(diǎn)是杭州），“歷史悠久”這四個字是絕對可以擔(dān)當(dāng)?shù)摹?/p>
因此，老劉執(zhí)拗地看好運(yùn)河的靈性以及通州的前景。
當(dāng)時他還捎帶著去燕郊走了一趟，這才知道原來燕郊也分“南北城”。北邊的“首爾甜城”當(dāng)時賣到1萬2，南邊的“天洋城”賣到1萬5。
他當(dāng)時排了倆號，但最后還是決定沒買。
他覺得通州的發(fā)展還需要很多年才能見成效，燕郊騰飛的時間恐怕還為時尚早。
2015年的另一個大事件：就是在這年夏天，“大炮”任志強(qiáng)再次提出：由于開工面積減少等一些列因素的影響，北京房價在當(dāng)年四季度即將迎來新一輪的暴漲。
大炮關(guān)于房價的預(yù)見性現(xiàn)在當(dāng)然是無人敢說三道四了。
但在2015年，大家還是有些將信將疑。
但也就是這一聲炮響，讓中國的買房者在16年心驚肉跳了整整一年。
大家應(yīng)該還記得：北京房價從15年夏天開始抬頭，然后精準(zhǔn)地按著大炮的預(yù)測，從當(dāng)年四季度正式開始了這一輪空前可能也是絕后的大牛市。
怎么個牛法？
從15年8月到16年底，1年半時間里，通州的房價基本翻了一倍。借著副中心的東風(fēng)，通州房價正式向市中心看齊，跑步邁進(jìn)了5萬+。
市區(qū)其他地段的房子，保守升值率也都在50%以上。
在這輪大牛市里，很多城市都上演了極為壯觀的景象：深圳一樓盤開盤干脆放在五千人的體育館、合肥每個售樓處門前都是徹夜排隊的鋪蓋卷兒、廈門鼓浪嶼島內(nèi)的老房子已經(jīng)被炒上了天價。。。
老劉再次踏準(zhǔn)了這一輪房地產(chǎn)劇烈跳動的脈搏。?
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17年到現(xiàn)在，北京房地產(chǎn)市場又有很多巨變：副重心建設(shè)紅紅火火、首都功能的舒解也是手起刀落。
雄安新區(qū)橫空出世。
京津冀要建設(shè)世界級城市群。。。
還有，17年3月26日，北京商住房全面限購。
后來又試點(diǎn)房屋的共有產(chǎn)權(quán)。
首套房利率全面提升。
真是熱鬧非凡。
另外，他當(dāng)年的判斷也都開始一一靈驗：
1. 這幾年，南城迅速填平了和北城房價的差距。
天壇醫(yī)院搬遷、西紅門宜家開館，黃村成了南城崛起的一個標(biāo)志性地段。
豐臺區(qū)南四環(huán)外樊陽路邊上的首開華潤城，已經(jīng)炒到了8萬。
2. 郊區(qū)衛(wèi)星城相繼成為了新的城市“次中心”。
大興、通州相繼崛起。
通州之前因為降價被砸過售樓處的華業(yè)東方玫瑰，新房開盤已經(jīng)到了6萬。
3.市中心和郊區(qū)房價越拉越大。
市中心房價高歌猛進(jìn)，東西城的房子底價已經(jīng)到了12萬，天通苑的房子均價才3萬3。
老劉一邊為自己當(dāng)年判斷慶幸的同時，一邊也陷入了深深的思索：北京這樣離譜的高房價可持續(xù)嗎？
好在2017年秋天那個勝利的大會里，首次把“房住不炒”正式寫進(jìn)了黨代會報告。
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老劉不知道這次的宣言，是否能真正抑制住北京房價這20年來一直高昂的頭。
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老劉的故事講完了，不知對你有沒有啟發(fā)。
其實老劉的在房產(chǎn)上投資的成功，更多的是一種“企業(yè)家精神”的成功，這種精神的內(nèi)涵是：
1. 抽絲剝繭去看清問題的本質(zhì)，不要迷信所謂專家的言論。
2. 一定要獨(dú)立思考，得出自己的判斷，不要人云亦云。
3. 要敢于下手，不能去等萬事具備。
4. 對自己的決定負(fù)責(zé)。
另外，在具體操作上，他成功投資的核心就是三點(diǎn)：
1. 戰(zhàn)略層面：大勢或趨勢最重要。
真正的財富都是趨勢帶來的：好風(fēng)憑借力，送我上青云。?
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2. 戰(zhàn)術(shù)層面：要研究清楚標(biāo)的物的真實價值。
貴不貴和值不值，是兩個完全不同的概念。
茅臺股價現(xiàn)在700多一股，很貴但很可能也非常值。
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3. 心理層面：做投資，最終要的是預(yù)期。
你期望的回報率是多少？
1萬4的房子漲到7萬，其實計算一下，10年間年化復(fù)合增長率也才17%，其實并沒有太高。
為何直觀上給我們帶來了這么大的沖擊？
還是因為我們對“復(fù)利”的認(rèn)識，過于淺薄。
后記：
做投資，本質(zhì)就一句話：看清現(xiàn)在，預(yù)見未來。
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未來在哪里？
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未來就是你腦海中世界的模樣。
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郭亮（微信ID：15801290112） 2018/03/28 北京
