2019年，什么最值得投資？
在樓市不景氣、量?jī)r(jià)齊跌的背景下，受影響最大的應(yīng)該就是炒房客了，最近媒體接連曝出炒房客資金鏈斷裂并出現(xiàn)斷供的消息，我們今天就來看看熱鬧，并幫大家分析一下炒房的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)媒體報(bào)道，鎮(zhèn)江的一個(gè)炒房客在半年的時(shí)間里，通過同一家中介買下了60套房產(chǎn)。今年下半年以來鎮(zhèn)江樓市行情不好，對(duì)他的資金鏈產(chǎn)生了直接影響，在支付完35套房子的首付并且過戶到自己名下后，就跑路了，現(xiàn)在總共拖欠這35名業(yè)主600多萬元房款。
為了搞清楚他的運(yùn)作方式，我查了一下資料，這個(gè)大哥是蘇北人，年初覺得鎮(zhèn)江的房子便宜就來炒房，但是并沒太大的資金實(shí)力，所以他每買一套房子，都是只付首付，然后就把房子過戶到自己名下，再拿著這個(gè)房子去找小貸公司做抵押貸款，用貸款的錢去還房貸，這個(gè)閉環(huán)一開始是能轉(zhuǎn)起來的，說明在當(dāng)時(shí)的環(huán)境是可行的。
那后來，為什么資金鏈會(huì)斷呢？
在我看來，他輸在了對(duì)趨勢(shì)的判斷錯(cuò)誤。
各位注意，借小貸公司的錢是需要利息的，這個(gè)利息還不低，多數(shù)小貸公司都是高利貸。所以他的炒房成本很高，要想覆蓋掉這個(gè)成本并且盈利，只有一個(gè)前提就是房?jī)r(jià)要漲，并且能順利賣出去。
但是鎮(zhèn)江的房?jī)r(jià)從今年下半年開始，價(jià)格一直往下跌，成交量也很少，房子賣不出去，資金鏈斷裂是必然的。
這個(gè)炒房客在接受采訪時(shí)被問及為什么來鎮(zhèn)江炒房，他說：年初的時(shí)候，他覺得鎮(zhèn)江的房?jī)r(jià)便宜。
我查了一下安居客的數(shù)據(jù)，今年1月份，鎮(zhèn)江二手房均價(jià)是9000元每平，這個(gè)價(jià)格看上去如果跟周邊的蘇州等城市比，肯定不高，但是你有沒有考慮過鎮(zhèn)江的房?jī)r(jià)為什么這么便宜？
影響一個(gè)地方房?jī)r(jià)的，最根本的就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口。
今年前三季度，鎮(zhèn)江GDP3022億，同比去年增速為-3.85%，絕對(duì)值減少了121億元。
增幅排名江蘇倒數(shù)第一，也是江蘇唯一一個(gè)GDP名義增速負(fù)增長(zhǎng)的城市，再看看跟它臨近的蘇錫常GDP增長(zhǎng)率至少在5%以上。
前8個(gè)月鎮(zhèn)江規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)158億元，而去年同期這一數(shù)據(jù)為382億元，增速為-58.64。
2017年，鎮(zhèn)江全市常住人口是319萬，城區(qū)三區(qū)常住人口僅為120多萬，這個(gè)人口規(guī)模應(yīng)該是江蘇最少的，而且受蘇錫常經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的影響，很多人都流到了周邊城市，所以這幾年，鎮(zhèn)江的人口增長(zhǎng)非常緩慢。
經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)加上人口少，怎么可能支撐起高房?jī)r(jià)呢？
判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，除了看經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口，還有個(gè)重要的因素就是國(guó)家調(diào)控政策。
2016年鎮(zhèn)江棚改的力度加大，而且貨幣化安置比例提高，這讓2017年鎮(zhèn)江的房?jī)r(jià)迎來大幅的上漲，從7300漲到了9000，這也是鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)漲的最猛的一年，與此同時(shí)，全國(guó)的房?jī)r(jià)基本都在漲，老百姓(603883,股吧)有了怨言，國(guó)家就開始調(diào)控。
這是一個(gè)規(guī)律，你看國(guó)家歷年的調(diào)控政策出臺(tái)之前，房?jī)r(jià)都有一波瘋漲，所以要想炒房不摔跤，必須找到調(diào)控的規(guī)律。
其實(shí)在我看來，以后靠炒房暴富的機(jī)會(huì)已經(jīng)沒有了，現(xiàn)在房住不炒的態(tài)度會(huì)一直貫徹下去的，而且今年對(duì)樓市的調(diào)控基調(diào)也是要求房?jī)r(jià)穩(wěn)定，不會(huì)有大漲大跌，即便是因城施策，有些城市放松調(diào)控，房?jī)r(jià)也不會(huì)有大的漲幅。
我一直不建議大家炒房，風(fēng)險(xiǎn)太大，流動(dòng)性太差，需要的資本投入也很大，一旦遇上政策調(diào)整之類的，再加上做不好現(xiàn)金流管理，根本無法收?qǐng)觥?/p>
下面是一個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)采訪炒房客被深度套牢的例子，我覺得很有警示作用，分享給大家：
“你等會(huì)兒，我先去切兩片生姜，一說到這事兒我就燥得很，抓頭撓皮，得往腦門上貼兩塊姜?！毙靾?jiān)強(qiáng)（化名）稱，在焦躁失眠的這幾個(gè)月里，生姜和風(fēng)油精是他提神醒腦的最佳伙伴。
2018年7月，徐堅(jiān)強(qiáng)正式成為了“失業(yè)大軍”的一員，此前，他是一名培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的特級(jí)培訓(xùn)師，專門為江浙一帶的中小外貿(mào)企業(yè)老板做“高端培訓(xùn)”，包括外貿(mào)整合營(yíng)銷、企業(yè)管理技能、市場(chǎng)開發(fā)拓展、跨境電商培訓(xùn)等等，平均每月收入超過二十萬。
然而，今年的市場(chǎng)環(huán)境讓徐堅(jiān)強(qiáng)的“金領(lǐng)”生活走到了尾聲，“以前我們最多的客戶就是一些暴富的地方小外貿(mào)企業(yè)老板，稀里糊涂成功了，賺了點(diǎn)錢來鍍鍍金、探探資源，出手闊綽，買課都是全包，還經(jīng)常請(qǐng)我去他們公司單獨(dú)授課，但是今年小外貿(mào)企業(yè)太難做，到處都是倒閉的‘江南皮革廠”。
失業(yè)對(duì)徐堅(jiān)強(qiáng)最直接的影響在于，其失去了用于償還名下四套新增房產(chǎn)貸款的最可靠收入來源，“2017年年初的時(shí)候，和幾個(gè)朋友一起跑了幾趟外地，陸陸續(xù)續(xù)投資了四套房產(chǎn)，用了各種形式的貸款，連本帶息總共貸了1100多萬，平均每個(gè)月大概還十萬的樣子。”
原本，十萬的新增房貸只占徐堅(jiān)強(qiáng)每月收入的30%，不會(huì)影響到他的日常生活開支，“我在杭州上海南京還有幾套房子在租，每個(gè)月能收到六七萬的租金。
還有一些個(gè)人的投資在外面，一個(gè)月也能有四五萬的回報(bào)，但是沒了工作，這些也就剛好夠還上新的貸款，關(guān)鍵是我之前還有兩套房的貸款還沒有還清，還有兩個(gè)孩子、四個(gè)老人要養(yǎng)，現(xiàn)在壓力巨大，每天早上起來看著一地的頭發(fā)發(fā)愁。”
11月初，在持有的名下房產(chǎn)售出無望、新工作杳無音信的情況下，徐堅(jiān)強(qiáng)選擇對(duì)其在安徽購(gòu)置的一套新房“斷供”，同時(shí)，也做好了對(duì)其在山東購(gòu)置的新房“斷供”的準(zhǔn)備。
“跌就算了，還賣不出去”
“如果有辦法，誰愿意那么多錢打水漂啊？一套房的首付就是上百萬，斷供一套就是虧個(gè)首付，你知道么，就這么幾個(gè)月，什么抑郁癥心臟病高血壓感覺我都快憋出來了，一分錢難倒英雄漢，何況我又不是什么英雄?！毙靾?jiān)強(qiáng)稱，銀行打來電話確認(rèn)的時(shí)候，他的“心在滴血”。
斷供，即指房貸貸款人不再向銀行支付每月所需繳納的貸款本息，而原本貸款人貸款購(gòu)買的房子則歸銀行處置，一般來說，銀行會(huì)委托法院對(duì)該物業(yè)進(jìn)行拍賣，所得款項(xiàng)用于歸還銀行欠款，如果清償欠款后還有剩余會(huì)歸還貸款人，如果不夠清償欠款，則銀行還會(huì)查封貸款人的其他資產(chǎn)。
在決定斷供之前，徐堅(jiān)強(qiáng)嘗試了各種方式緩解現(xiàn)金流的困境，包括將在租的幾套名下房產(chǎn)掛出交易、與貸款銀行協(xié)商進(jìn)行其他資產(chǎn)的抵押貸款等，但最終都無法解決他的燃眉之急。
“很多房子我都降價(jià)幾十萬的掛出去賣，到現(xiàn)在也沒有一套能成交的，看房的人倒是多，真想買的沒幾個(gè)，中介和我說，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境差，賣房的越來越多，買房的越來越少，要么就是再降價(jià)，要么就再等一等?！毙靾?jiān)強(qiáng)表示，此前壓根沒想到市場(chǎng)會(huì)冷到這個(gè)地步。
以徐堅(jiān)強(qiáng)在上海的一套房產(chǎn)為例，是位于上海靜安區(qū)的85平米小戶型，在二手房交易市場(chǎng)上是備受關(guān)注的“硬通貨”，周邊小區(qū)房源掛牌價(jià)格均在750萬左右，而他的價(jià)格已經(jīng)掛到了不到690萬，“已經(jīng)比高點(diǎn)的時(shí)候降了一百多萬了，再讓我降是不可能了，我寧愿不要那幾套外省的新房，這是一線城市，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我覺得還有空間?！?/p>
