來 ?源 | 正和島（ID：zhenghedao）

樂視的風(fēng)波還未完全平息，當(dāng)圍觀者還在等樂視網(wǎng)會不會姓孫的大消息時，7月10日，卻意外等到了“又一震驚世界的大動作”（注：萬達(dá)集團(tuán)官方微信文章標(biāo)題）。萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告：融創(chuàng)中國以295.75億元收購了13個萬達(dá)文旅城的項(xiàng)目股權(quán)，并以335.95億元收購萬達(dá)旗下的76個酒店，交易總額達(dá)到631.7億元，創(chuàng)造了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)間并購的最高金額。

無論是保密工作做得好，還是“臨時起意”，此番收購，將王、孫二人及其企業(yè)大開大合的行事風(fēng)格暴露無遺，而背后的戰(zhàn)略意圖也在各方揣測中慢慢清晰。

這是一筆雙贏的生意，只是路途未必平坦。

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在萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國的聯(lián)合公告中，雙方同意，交割后，文旅城仍用萬達(dá)品牌，其規(guī)劃、開發(fā)和運(yùn)營仍由萬達(dá)管控。酒店交割后，管理仍按原合同執(zhí)行至合同期屆滿。雙方還將在電影等多個領(lǐng)域進(jìn)一步合作。雙方將在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。

吃了多年的菜，王健林要換口味？

財新援引萬達(dá)內(nèi)部人士稱，萬達(dá)商業(yè)回A計(jì)劃中最大的不確定性在于“定性”：萬達(dá)商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊，目前房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。

而據(jù)萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，此番轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目將大幅度降低萬達(dá)商業(yè)負(fù)債，讓萬達(dá)商業(yè)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營。

這不僅有助于萬達(dá)商業(yè)盡快回歸A股市場，更體現(xiàn)出王健林的殺伐決斷，萬達(dá)轉(zhuǎn)型的令行禁止。

早在2015年，萬達(dá)宣布了第四次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，典型表現(xiàn)為由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，從自己置地、開發(fā)、運(yùn)營的全產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鏖_發(fā)，只輸出品牌、招商、運(yùn)營的委托式管理服務(wù)。

集團(tuán)旗下目前有萬達(dá)商業(yè)、萬達(dá)文化、萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技以及萬達(dá)金融等四項(xiàng)業(yè)務(wù)，從其業(yè)績組成來看，它似乎不再是一家房地產(chǎn)企業(yè)。這可以從兩個指標(biāo)看出來：一是整個集團(tuán)的收入和凈利潤——服務(wù)業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過地產(chǎn)，服務(wù)業(yè)凈利潤占比超過60%，也大于地產(chǎn)開發(fā)利潤；一是轉(zhuǎn)型的核心主體萬達(dá)商業(yè)，2016年開業(yè)的50個萬達(dá)廣場中，已有21個屬于輕資產(chǎn)。

在最新半年報中，萬達(dá)也有提到過類似運(yùn)營方式。財報顯示，萬達(dá)2017年上半年新發(fā)展項(xiàng)目28個，萬達(dá)廣場26個，萬達(dá)城2個。萬達(dá)廣場全部為輕資產(chǎn)項(xiàng)目，其中投資類輕資產(chǎn)項(xiàng)目14個，合作類輕資產(chǎn)項(xiàng)目12個。

王健林曾在2016年工作報告中解釋過這兩種模式：

一是投資類萬達(dá)廣場，就是別人拿錢下訂單，我們負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營。

一是合作類萬達(dá)廣場，就是對方出地又出錢，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)指導(dǎo)、招商運(yùn)營，凈租金雙方7比3分成。輕資產(chǎn)化使得萬達(dá)集團(tuán)既減輕了資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，又獲得了穩(wěn)定的收入來源，從而獲得了更多的主動性。

王健林奉上的，是孫宏斌愛吃的？

主要房企都看到了，商品房的天花板隱約可及。孫宏斌若想超越他前面的房企，必須找到其他新的增長點(diǎn)。如果不能加速公司的步伐，他是絕對不會出手的。因此，介入樂視，收購萬達(dá)項(xiàng)目，可以視為融創(chuàng)新的戰(zhàn)略增長極。

目前，“融創(chuàng)”系實(shí)際控制了樂視影業(yè)42.8%的股份。根據(jù)樂視網(wǎng)7月6日發(fā)布的公告，公司申請“公司股票自2017年7月18日起不超過3個月，即自停牌首日起累計(jì)不超過6個月?！币簿褪钦f，最遲到10月18日，樂視網(wǎng)的股票就要復(fù)牌。

在上述公告背景下，融創(chuàng)如何能不為“自己家的”樂視網(wǎng)多做考慮？

有市場人士分析，融創(chuàng)入主樂視之后，最首要的問題是解決與樂視影業(yè)之間的重大資產(chǎn)重組。而復(fù)牌前，如何給樂視網(wǎng)、樂視影業(yè)爭取更多籌碼，如何順利推動重組交易，都關(guān)系到融創(chuàng)此次接手樂視網(wǎng)以后，樂視網(wǎng)的未來。

另外，融創(chuàng)作為近兩年房地產(chǎn)市場投資規(guī)模較大且思路較為清晰的房企，其全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式正在搭建，尤其是在類似文化領(lǐng)域。此前，他投資150億進(jìn)入樂視網(wǎng)，一定程度上也就開始了融創(chuàng)的轉(zhuǎn)型之路，此番和萬達(dá)文旅的合作更是拓寬了順馳的影視、體育、以及文化方面的空間。

一個值得注意的細(xì)節(jié)是，消息稱融創(chuàng)此前已經(jīng)拿下樂視影業(yè)的控制權(quán)，樂視影業(yè)此前和萬達(dá)影業(yè)也有多個項(xiàng)目的合作，而在此次的公告內(nèi)容中也透露，雙方有意在電影等多個領(lǐng)域中的全面戰(zhàn)略合作，或?qū)⑼瓿蓛?nèi)容、屏幕、院線、場景、地點(diǎn)的大娛樂布局。未來兩家影業(yè)巨頭的合作空間值得關(guān)注。

所以，并購才一拍即合，孫宏斌才會說出感謝王健林的格局、大度和對融創(chuàng)的支持和提攜這樣的語言，并且表達(dá)了一定努力不辜負(fù)這份信任的決心。

以孫宏斌的心高氣傲能說出這樣的話，足見王健林在他心中的分量和這次合作帶給他的驚喜。

不差錢，就真能吃到嘴里？

作為重資產(chǎn)的代表，酒店業(yè)態(tài)是地產(chǎn)商唯恐避之不及的資產(chǎn)類別。但是，它們的存在，是萬達(dá)對當(dāng)?shù)氐胤秸某兄Z。

作為高周轉(zhuǎn)的愛好者，孫宏斌歷來并不喜歡酒店資產(chǎn)。但是，這恐怕是他接盤萬達(dá)文旅城的必要代價，否則這個交易可能根本就不會發(fā)生。

只是交易前景能否真正推進(jìn)？不要過于樂觀。

據(jù)微信號“一勺言”分析稱，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)不足400億元，這次交易金額超過了他的凈資產(chǎn)，占到了總資產(chǎn)2932億元的21.5%，構(gòu)成了重大資產(chǎn)交易，根據(jù)融創(chuàng)的公司章程與相關(guān)法律文件，貌似必須得過股東大會這一關(guān)。

而且，相當(dāng)一些萬達(dá)城剛剛簽約，相關(guān)的土地手續(xù)、規(guī)劃程序，按照慣例，都需要相當(dāng)一些時間來推進(jìn)，可能都還沒有完全完成。

在這種情況下，融創(chuàng)花費(fèi)近300億元收購，會不會買到一些有法律“瑕疵”的資產(chǎn)，值得擔(dān)心。

而且，這筆600多億元的交易，需要在7月31日前完成詳細(xì)協(xié)議，并盡快交割，完成支付，時間并不站在孫宏斌的一方面。

融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)的盡職調(diào)查，時間夠么？

融創(chuàng)目前停牌了，還不知道投資人對這筆交易的真實(shí)看法。如果大家擔(dān)心過于激進(jìn)，股東大會上會有很多反對票涌出。

而萬達(dá)方面，也可能面臨一個重大的資產(chǎn)交易障礙。

目前納入交易清單的13個萬達(dá)城，絕大多數(shù)還沒有交付運(yùn)營，即使交付的萬達(dá)城中，還有相當(dāng)體量仍處于建設(shè)狀態(tài)。而且，像濟(jì)南萬達(dá)城、昆明萬達(dá)城等，有的剛剛與政府簽署投資協(xié)議，有的尚未開工。

與融創(chuàng)的交易，會不會觸發(fā)與政府當(dāng)初簽訂的投資協(xié)議中的違約責(zé)任條款，目前還不得而知，這要視具體的投資協(xié)議而定。

在交易中，萬達(dá)用“四個不變”來打消地方政府的顧慮，也是為了安慰那些萬達(dá)城的業(yè)主。

一些地方政府會不會公開站出來，反對這筆交易？大概率不會，因?yàn)榈胤秸话悴粫绱孙L(fēng)格行事。

但是，這樣的交易，難免會損傷萬達(dá)的商譽(yù)，以及在地方政府中的信心與信用。作為商人，買賣自由，但王健林應(yīng)該對此有心理準(zhǔn)備。

吃得下，消化得了嗎？

此番交易，最讓人震撼的是融創(chuàng)的魄力，但最讓人擔(dān)心的是這股魄力還能維持多久？

近幾年來，這家地產(chǎn)公司完全停不下來“買買買”的節(jié)奏。

過去兩年中，“并購?fù)酢睂O宏斌在原有整體收購的思路上，增加收購部分項(xiàng)目的方式，主要訴求皆為曲線拿地。據(jù)融創(chuàng)年報披露，其2016年就有多達(dá)16項(xiàng)收購，收購標(biāo)的多為上海、蘇州、鄭州、深圳、杭州、成都的房地產(chǎn)公司，涉及資金595億元。在其2016年新增的5394萬平方米土地儲備中，有68%都來自收購。

僅2017年以來，融創(chuàng)就投資了鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗、大連潤德乾城，以及今天公告的萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)包。

初步計(jì)算，大約半年時間，融創(chuàng)中國在收購方面的計(jì)劃支出近千億元。而該公司在2016年的收購交易中，有一部分還會在2017年進(jìn)行交割。如此大規(guī)模的支出，便帶來一個問題，融創(chuàng)中國何以支撐如此龐大的收購盤子？

截至2016年末，融創(chuàng)中國的賬面現(xiàn)金近700億元，今年上半年，該公司的銷售金額為1118.4億元，其中權(quán)益合約銷售金額770.6億元。值得注意的是，融創(chuàng)中國近期一直處于高負(fù)債狀態(tài)，2016年該公司的凈負(fù)債率為121%。

從表面來看，融創(chuàng)中國此番收購萬達(dá)商業(yè)的文旅項(xiàng)目，按照凈資產(chǎn)來定價，十分劃算，但值得關(guān)注的是，上述這些文旅項(xiàng)目大多處于很初期的狀態(tài)，后期還需大量投入。由于這些項(xiàng)目將成為融創(chuàng)中國的并表范圍，該公司長期負(fù)債結(jié)構(gòu)令人捏一把汗。

資料來源：

孫宏斌出手335億拿下76個酒店項(xiàng)目，萬達(dá)離房地產(chǎn)又遠(yuǎn)了一步（36氪）

水皮：大開大合大手筆 王健林莫非未卜先知？（華夏時報）

去年王思聰痛罵的萬達(dá)酒店，剛剛，被王健林打包賣掉了。（中國企業(yè)家雜志）

孫宏斌與王健林世紀(jì)大交易的八個懸念（一勺言）

王健林、孫宏斌談631億的大交易所為何來？（財新）

孫宏斌與王健林的大生意：總有一種詭異讓你毛骨悚然（攸克地產(chǎn)）

孫宏斌632億購萬達(dá)資產(chǎn)創(chuàng)內(nèi)地房市新紀(jì)錄（中國證券報）