上海市住房演變漫談
文/邵明
上海城市發(fā)展的近四十年是中國城市建設大踏步進步的一個縮影，這是全世界所公認的。這些成績的取得歸功于改革開放的英明決斷，靠黨中央、國務院對上海城市建設的一貫支持，憑借歷屆上海市委市府鍥而不舍的努力，現(xiàn)在上海躋身國際大都市行列，這是引以為自豪的。作者上世紀八十年代投身于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)，他以接地氣的筆觸，為讀者描摹出這一段發(fā)展的一個側面。
一、上海城市住房發(fā)展的歷史舊帳
四十年前的上海百業(yè)待興，尤其是市民的住房問題，陳賬一大摞，老百姓反應最為強烈。
文化大革命前上海住房還算可以（就是有一間房子居住，人均四平方米左右，不能以現(xiàn)在的標準來比），居者有其屋。住房都是國家分配的，90%的人家都差不多，也不攀比。
我在上小學時到我同學家（其爺爺民國時期在洋行里做的），在南市區(qū)（現(xiàn)在為黃浦區(qū)）尚文路龍門新邨一幢三層樓帶煤衛(wèi)的新式里弄房，四世同堂，大人家有派頭，那時只曉得該同學家庭條件好，對房子的好壞、大小沒有現(xiàn)在人那么在乎。南市老城區(qū)的住房大都是老式石庫門房子和私宅，居住條件都差不多（像龍門新邨那樣的新式里弄很少）。
一般人家四、五口人住一到兩間房，總面積20到30平方米，沒有衛(wèi)生間、沒有獨立灶間。也有的住舊式里弄房，把20幾平方米的一房一隔為二，大人睡里間，孩子睡外間或者搭個閣樓讓孩子住，也無煤衛(wèi)設備的。就如夏衍的經(jīng)典話劇《上海屋檐下》里那樣，一幢老式石庫門里要住五戶人家，廂房20到30平方米一上一下住兩戶人家、樓下客堂間20平方住一戶、樓上前樓20平方住一戶、后面亭子間面積小一般也住一戶人家。五戶人家合用十平方米不到的灶間，在里頭汰衣裳、淘米、汰菜、燒飯，儂講人碰人要吵相罵伐。人家講距離產(chǎn)生美感，天天碰了一起難免磕磕絆絆，長期如此就是住房問題所在。
住了“上只角”（泛指原租界地區(qū)）的房子要好一點，因為“上只角”都是有銅鈿人家，住的都是新式里弄和洋房都有煤衛(wèi)設備。除了資本家、知識分子家庭（因為私改后還保留150平方米一戶了）、就是當官的，住一組帶煤衛(wèi)的洋房與住20平方米一間老式石庫門房子的人家差距還是很大的。
住棚戶區(qū)的更要差一點，但像“旱船”、“水上閣樓”、“滾地龍”基本得到了改造，像滑稽戲72家房客里的情況也基本解決了。這一時期上海的住房基本維持在人均4平方米左右，所以對于要求不高的上海人來講還過得去。
文革后五十年代“光榮媽媽”（鼓勵多生育，生育大躍進，養(yǎng)五、六個小囡不算多）時期出生的都長大了，住房一下子就緊張了，問題緊張而迫切。民國后到上海來的（1949年左右來的年輕人算第一代新上海人）第二代長大了要結婚，住房緊張了。螺絲殼里做道場，在原有的住房里開老虎窗搭閣樓或將天井搭間小屋，作為結婚用房就成為必須要做的，否則不能結婚傳宗接代了。
當時沒有房地產(chǎn)中介，要調房子只好自家去找要調房子對象。一般都到復興中路的上海跳水池對面和淡水路（當時上海最有名的調房子的地方）擺地攤調房子，或者在電線木頭上貼調房子小廣告。當時會調房子的男人算頭子活絡的。從小房子調到大房子，從“下只角”調到“上只角”（南市區(qū)、楊浦區(qū)、閘北區(qū)算下只角，盧灣區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)算上只角）。有本事的朋友可從亭子間調到全獨用的公房，從南碼頭路（下只角）調到淮海路（上只角）。自己調好、幫家里人調，有空再幫外頭人調房子撈點外快。他（她）們就是這樣，成為活躍在房子里的第一批吃螃蟹的人。
住棚戶區(qū)私房的只好向高空發(fā)展，平房翻樓房、樓房搭碉堡，當時沒有人管違章建筑也不管占道搭建。文革后就不對了到處都是違章搭建，原來好開汽車的后來只好走黃魚車；好走黃魚車的只好走腳踏車；有的棚戶區(qū)弄堂人交會只好側身過來走。聽說房地局有意放任不管（當時有內部政策叫搭搭放放），因為沒辦法解決住房問題所致。
搭建房子的時候，建筑材料單位撈一點，請朋友幫忙解決點，憑證明買一點，利用休息天請親戚朋友幫幫忙就搭起來了。記得當時水泥很難搞到，只好用電石糊（燒電焊的廢料）代替，做落地有一股剌鼻味道，磚頭買不起只好用煤渣磚（單位食堂燒爐子用的大煤渣磚）代替，窮則思變，辦法總比困難多，外墻壁用石灰水刷一下，內墻壁用白紙頭糊一糊，一間婚房就搭好了。為了搭房子、翻房子（重新整修）兄弟反目成仇，鄰居大打出手（搶地盤）。但是棚戶區(qū)私房搭間房間結婚要比住石庫門房子方便，所以尋對象的差距也縮小了。
當時實在沒有花頭解決住房問題的大齡青年只好找本地人（上海郊區(qū)的農(nóng)民，有房子）或者嫁到閔行（60年代閔行開發(fā)成工業(yè)區(qū)，有閔行電機廠、閔行重型機械廠、閔行鍋爐廠等都有職工住房）、金山（70年代建成金山石化總廠也建了許多職工住房）去了。那時可不好未婚先孕否則要受單位處罰的（嚴重的開除、輕一點的扣獎金和不得加工資、如是學徒工延長學徒期限、入團入黨提干儂想也不要想了），那時也不能打胎的屬非法的也是要受單位處罰的，認得醫(yī)生開個后門或者到鄉(xiāng)下去（鄉(xiāng)下衛(wèi)生院比較松）自行打胎解決，所以男女軋朋友沒有房子是萬萬過不了這道坎的。
當時我隔壁的老寧波對他女兒講：小娘鬼儂尋（軋朋友）房管所的小江北（指蘇北地區(qū)的人），我拿儂兩腳骨敲斷。當時在上海寧波人是看不起江北人的（從上海民國房地產(chǎn)發(fā)展史來看，住在棚戶區(qū)的江北人居多，伊拉多數(shù)是撐船沿長江而下進入黃浦江，再到蘇州河沿河岸而居）。寧波人做賬房先生和經(jīng)商的多（寧波人到上海來是學生意居多），而江北人出苦力的多（江北人到上海來逃荒的居多），如黃浦江、蘇州河沿岸的碼頭工人，好一點的如揚州三把刀：剃頭刀、切菜刀、扦腳刀，就算做裁縫，寧波紅幫裁縫也要比江北裁縫吃香。但是到了文革時期大家沒有辦法，房子緊張，小江北在房管所工作的結婚好配房子，女大當婚，朋友軋軋要軋出事體來額，生米煮成熟飯了，連老寧波也沒有辦法，只好成全小江北了。
人家講美國白人對黑人有種族歧視，阿拉上海人也有地域歧視，所謂的白人歧視黑人，“上只角”看不起“下只角”的人，寧波人看不起江北人，我認為主要還是富人看不起窮人（比如原單位的江北人領導，住了上只角的寧波人看到伊低頭哈腰，皮笑肉不笑的打招呼，就像現(xiàn)在打工的看到老板一樣的尊重），所以，經(jīng)濟發(fā)展了，貧富差距縮小了，地域歧視也沒有了。
現(xiàn)在上海經(jīng)過改革開放，外來人口已占到三分之一還多，在80后、90后這一代人中地域歧視基本消除了，現(xiàn)在上海的棚戶區(qū)也拆了差不多了，看不起江北人的現(xiàn)象基本沒有了。這也說明經(jīng)過改革開放上海人的精神文明也得到了發(fā)展，今天的上海人更加開放和包容，所以講發(fā)展是硬道理。
從1978年后，上海市政府為了還舊賬，先提出解決大齡青年結婚無房戶問題，有條件的單位都造了大齡青年結婚用的鴛鴦樓；然后提出解決2.5平方米以下的困難戶；再后來解決4平方米以下的困難戶。到了八十年代后期進入福利分房階段，一般是按照行政級別來分配額（有三室一廳，二室一廳，一室一廳）。到了九十年代中期，經(jīng)過二十年的發(fā)展，基本還清了歷史上的欠賬。
二、上海是一座敢于創(chuàng)新的城市
上世紀80年代初，上海開始了土地使用制度改革的探索，1987年頒布《上海市土地使用權有償轉讓辦法》，1988年8月在長寧區(qū)虹橋地區(qū)，進行了第一塊土地公開招標的實踐。90年代以來，上海先后進行了“兩級政府、兩級管理”，“土地批租與浦東開發(fā)、舊區(qū)改造相結合”和“率先建立社會主義市場經(jīng)濟運行機制”的改革探索。
上海開始了大拆大建，到處在辟路、拆房造房，到處是紅旗吊、打樁機。虹橋地區(qū)最繁忙，到虹橋機場的路上常見土方車、混凝土攪拌車，這條路比現(xiàn)在還要堵，上飛機不提早半天是要脫班的。南浦大橋、楊浦大橋、內環(huán)高架、延安路高架、南北高架、盧浦大橋等相繼建成，一年一個樣，三年大變樣。和平電影院拆脫了、十六浦碼頭搬到吳淞口去了、陸家浜路汽車輪渡碼頭停運了、西藏中路北京路上的星火日夜商店不見了、八仙橋菜場沒有了、淘舊貨的找不到淮國舊了。
80年代初到日本去拉米的（賺錢）回來都不認得屋里了，更不要談港澳同胞臺胞，以及海外僑胞，下了虹橋機場上了出租汽車找不到方向了。阿拉小辰光讀書的小學辟路辟脫了，讀書的中學搞房地產(chǎn)開發(fā)拆脫了，看毛病的地段醫(yī)院并脫了，打醬油的煙紙店關門了，泡水的老虎灶動遷了，賣大餅、油條、豆?jié){的店也沒有了。上海的城市發(fā)展步入了快車道。
1992年鄧小平同志的南巡講話，開發(fā)開放浦東，給上海的城市發(fā)展插上了翅膀。為了配合舊區(qū)改造和改善居民的住房條件，上海市成立了住宅發(fā)展局，各區(qū)也相應成立了區(qū)住宅發(fā)展局，負責建設改善職工住房和動遷房。上海市房地產(chǎn)局成立了市房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司，各區(qū)縣也都成立了以區(qū)縣房地局所屬的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司，具有法人資格。如虹口區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司，南市區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司，徐匯區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司，南匯縣房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司，上海縣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司等。最有名的是上海縣房地開發(fā)總公司，當初掛靠這家公司的開發(fā)商有幾十家。
上海是海納百川的國際大都市，為了吸引海外華僑，國際友人來華投資，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，上海市政府決定建造外銷商品房。真是一舉二得，改善了投資環(huán)境，又增加了外匯收入。
上海市房地產(chǎn)經(jīng)營公司所屬古北集團在虹橋開發(fā)了第一批對外公開銷售的僑匯房，如鉆石公寓、寶石公寓等。在80年代上海兩家老房企中華企業(yè)和興業(yè)房產(chǎn)也建了一些只對華僑銷售的僑匯房如宛南華僑新村，但不是公開銷售的，知道的人不多。1984年愛建公司開發(fā)的愛建公寓到香港去銷售，兩個禮拜就賣光了。
三、上海抓住了改革開放的機遇
從鄧小平南巡講話以后上海的城市發(fā)展一日千里。從開發(fā)浦東到國企改革;從上交所開業(yè)到引進外資。上海的產(chǎn)業(yè)結構發(fā)生了變化，企業(yè)的轉型，大批產(chǎn)業(yè)工人下崗，必須要有新的產(chǎn)業(yè)來承接。這時上海的城市發(fā)展提供了機遇。
1992年上海的房地產(chǎn)開發(fā)公司有849家，兩年后發(fā)展到2081家，到了2000年發(fā)展到3500家，從業(yè)人員達八萬人。
從1992年上海第一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（上海威得利房地產(chǎn)咨詢公司）成立，到1999年上房置換成立，上海市房地產(chǎn)中介公司發(fā)展到近3000家從業(yè)人員幾萬人，進入新世紀中介公司發(fā)展到上萬家。
房地產(chǎn)行業(yè)吸納了大量就業(yè)人員，尤其是下崗人員。上房置換當時就接納了下崗的紡織女工，所以，人們稱她們?yōu)椤胺可薄?/p>
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)公司，小區(qū)保安，裝飾公司，保潔公司等服務性行業(yè)快速發(fā)展。在解決企業(yè)轉型帶來的就業(yè)問題同時，也使上海的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于全國領先地位。
四、進入世界一流城市行列
千年中國看北京，百年中國看上海。改革開放四十年的城市化發(fā)展看上海和上海的浦東新區(qū)。上海浦西完整保留著歐洲的古老建筑和石庫門，記載這座百年城市的發(fā)展歷史，也是上海人的鄉(xiāng)愁所在。這要歸功于在上海城市發(fā)展中，始終以人為本，以國際大都市為目標，有一批早期如陳植、陳從周教授，現(xiàn)在像阮義三教授一樣精通城市發(fā)展規(guī)律的學者為市府當好參謀。上海浦東新區(qū)的發(fā)展，可以與東京、紐約、巴黎比肩；記錄著上海人在新世紀的發(fā)展速度。
2010年上海世博會的成功召開，并在短時期內為辟建浦江兩岸世博園區(qū)動遷了幾千家單位，安置了上萬戶居民，充分體現(xiàn)了上海在城市發(fā)展過程中已摸索出一套規(guī)范化，法制化的動拆遷方案，為全國城市化的發(fā)展樹立了榜樣。
經(jīng)過四十年的發(fā)展，上海正在成為最具吸引力的城市。從粗放型的城市發(fā)展，到科學合理的城市布局。在吸收人才方面，提供人才公寓和廉租房；在解決居民住房問題上，提供經(jīng)濟適用房和共有產(chǎn)權房；在解決外來務工人員居住問題上，提供廉租房和工廠自建集體宿舍。使在上海生活的人們，能分享到上海城市化發(fā)展的成果。
