1月12日，萬達年會，萬達1000多家旗下公司齊聚一堂，王健林發(fā)表年度報告，12111字長文，諸多亮點，干貨頗多，十分值得研讀。
首先更正一點，12000字長文，居然被一些不專業(yè)的媒體解讀成一句話：萬達剝離房地產(chǎn)，一平米地產(chǎn)也不開發(fā)！
這真是大錯特錯，這是獨立板塊萬達商管與投資商有約定，不再碰地產(chǎn)開發(fā)，所以，萬達商管不再做一平米的地產(chǎn)開發(fā)，但萬達旗下還有獨立的地產(chǎn)板塊，一年還銷售幾百個億呢。
王健林是我非常佩服的一個企業(yè)家，雖然住宅品質(zhì)做的一般，但萬達這些年的發(fā)展、影響力、多元化、執(zhí)行力真的是非常優(yōu)秀，特別是2017年萬達遭遇危機，王健林臨危不懼，果斷出清，冷靜拋售，迅速解決債務(wù)危機和資金鏈問題，避免了問題進一下惡化，力挽狂瀾，迅速讓萬達回歸正常發(fā)展軌道，這是樂視、OFO、錘子等公司都值得好好學習的危機處理案例。
王健林畢竟是老江湖，見多識廣，這份旨在宣讀萬達過去、現(xiàn)在、未來的萬字長文，旨在強化萬達品牌、消除外界誤讀、強化投資者信心、召示萬達未來的萬字長文，誠意滿滿。
下面，我們開始解讀。
1、年度成績
萬達2018年收入為2142.8億元，全集團資產(chǎn)（按成本法計算）6257.3億元。萬達商管集團收入376.5億元，同比增長25.9%；租金收入328.8億元，同比增長28.8%，連續(xù)10年租金環(huán)比增長超過20%；酒店管理公司收入14億元，同比增長21%。開業(yè)萬達廣場49個（不含轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)項目）；新增持有物業(yè)452萬平方米，累計持有物業(yè)3586萬平方米。
文化集團收入692.4億元，同比增長9.2%。其中影視公司收入580.6億元，同比增長9.2%。體育公司收入88.3億元，同比增長22.9%。寶貝王公司收入20.8億元，同比增長44.3%；文旅公司收入2.7億元（不含轉(zhuǎn)讓文旅項目）。地產(chǎn)集團收入540.2億元，同比減少34.9%；回款610.4億元，同比減少3.3%。金融集團收入433.6億元，同比增加28.6%。集團其它收入100.1億元。2018年萬達納稅284億元，現(xiàn)金捐贈3.21億元。新增服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位20.2萬人，全國280家萬達廣場就創(chuàng)造約120萬個服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位。
解讀：
1、告訴大家，萬達今年業(yè)績很優(yōu)秀，于投資商、于公司自己、于社會都有諸多貢獻，我們很好，大家不必擔心。
2、亮點一：租金收入增長28.8%，這是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
3、亮點二：寶貝王項目增長迅速，增長44.3%。
4、亮點三：金融集團收入增長28.6%，看來用錢賺錢還是最快速。
5、亮點四：地產(chǎn)收入規(guī)模還是很大，占比25.2%，但增速為負。
6、亮點五：影視公司收入超過地產(chǎn)集團。成為支柱產(chǎn)業(yè)。
2、輕資產(chǎn)和現(xiàn)金流
2018年，萬達服務(wù)業(yè)收入1609億元，占總收入的75.1%，房地產(chǎn)收入僅占24.9%。服務(wù)業(yè)收入中，有穩(wěn)定增長預期的租金收入達328.8億元，占總收入的15.3%。再過幾年，萬達租金收入如達到千億，單憑這一條，我們就能“任憑風浪起，穩(wěn)坐釣魚船”。
舉個例子：上海五角場萬達廣場12年前開業(yè)，當時投資成本大約21億，現(xiàn)在一年租金7億，而且每年還在增長。萬達商管就是萬達的核心產(chǎn)業(yè)和核心現(xiàn)金流。
2018年開業(yè)的萬達廣場中，輕資產(chǎn)已達19個。新發(fā)展的58個萬達廣場中，輕資產(chǎn)達50個。也許幾年以后開業(yè)項目全部都是輕資產(chǎn)。新開業(yè)的酒店全部是委托管理的輕資產(chǎn)。今年以后，新開業(yè)萬達廣場至少70%以上是輕資產(chǎn)，新開業(yè)酒店原則上全是輕資產(chǎn)。
解讀：
1、再過幾年，萬達租金收入如達到千億，單憑這一條，我們就能“任憑風浪起，穩(wěn)坐釣魚船”。這是王健林最得意的一點，吃資產(chǎn)收益，也就是我們平常所說的“睡”后收入。老王做到了，一年1000億，這是未來萬達足夠有底氣的來源。
2、萬達商業(yè)就是萬達的核心產(chǎn)業(yè)和核心現(xiàn)金流。也就是萬達廣場的核心運營資產(chǎn)，也是萬達輕資產(chǎn)增長的來源。
3、今年以后，新開業(yè)萬達廣場至少70%以上是輕資產(chǎn)，新開業(yè)酒店原則上全是輕資產(chǎn)。這是未來萬達輕資產(chǎn)運營的核心，把資產(chǎn)做輕，把利潤做實，估計也是很多公司羨慕的地方。
4、有穩(wěn)定增長預期的租金收入達328.8億元，占總收入的15.3%，躺著賺錢，也就是這個意思吧。
3、負債大大減少
2018年資本運作合同收入827億元人民幣，已收回現(xiàn)金627億元人民幣。這些資本運作收入支持了萬達去杠桿、降負債戰(zhàn)略，保證了企業(yè)現(xiàn)金流需要。
2018年，萬達有息負債大幅減少，同比2017年減少約30%。萬達在海外有高于其額度的應(yīng)收款和現(xiàn)金存款。說萬達海外要違約的人，恐怕永遠要被打臉。
要在2018年基礎(chǔ)上，2019年力爭有息負債再降8—10%。到2020年底將萬達集團有息負債降至絕對安全水平。
解讀：
1、這估計是老王最想告訴外面的內(nèi)容。
2、2018年，萬達負債減少30%。
3、2019年，萬達負債再減少8-10%。
4、萬達海外有高于負債的應(yīng)收款和現(xiàn)金存款，萬達海外不會違約。
5、請外面不要再提心萬達了，萬達已經(jīng)很安全，而且是超出你預期的安全。萬達沒有債務(wù)風險，不要再寫什么首富的年關(guān)、首富的過山車什么的了。
6、老王已經(jīng)不是首富了，請媒體去解讀新的首富吧。
4、人流量決定現(xiàn)金流量
2018年，萬達文化產(chǎn)業(yè)收入占集團比重達32.3%。影視產(chǎn)業(yè)2018年收入達580.6億元，同比增長9.2%。去年新開業(yè)影城114家，新增屏幕1009塊，其中國內(nèi)新開業(yè)影城105家，新增屏幕889塊。累計萬達開業(yè)影城1641家，屏幕16576塊。
體育產(chǎn)業(yè)2018年收入88.3億元，同比增長22.9%。2018年寶貝王樂園新開業(yè)69家，早教50家，年度總客流1.99億，同比增長36%。寶貝王在門店數(shù)量不到萬達電影一半的情況下，僅用3年時間就達到萬達電影13年才達到的客流量，可見寶貝王多有人氣。
解讀：
1、文化產(chǎn)業(yè)，歸根結(jié)底還是人的生意，有人流量，就有一切。
2、1641家萬達影城，16576塊萬達熒幕，這就是萬達現(xiàn)金流的硬道理和硬支撐。
3、寶貝王年度人流量2億，這也是未來潛在的利潤增長來源。
4、持有資產(chǎn)，持有穩(wěn)定的客流，就有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，萬達做到了。
5、賺娛樂的錢，賺消費的錢，賺孩子和家長的錢，這生意，萬達GET到了！
5、未來決戰(zhàn)大健康
2018年萬達與美國匹茲堡大學醫(yī)學中心（UPMC）簽訂協(xié)議，在中國5個一線城市投資建設(shè)國際一流的綜合醫(yī)院，全面引進UPMC的醫(yī)院品牌、管理團隊、技術(shù)骨干、醫(yī)護培訓等整體醫(yī)療體系，這是國內(nèi)唯一真正引進的國際一流醫(yī)院體系項目。通過3年研討，創(chuàng)新以頂級醫(yī)院為核心，綜合醫(yī)藥、康養(yǎng)、商業(yè)、培訓多種產(chǎn)業(yè)為一體的中國大健康產(chǎn)業(yè)新模式，這種模式也可叫做大健康綜合體、大健康綜合園。
只要有兩個項目實踐驗證創(chuàng)新是正確的， 萬達就又有了一門絕活，一個大產(chǎn)業(yè)。今年力爭5個一線城市大健康力爭全部落地，至少3個項目開工。盡早完成單個國際醫(yī)院管理合同。設(shè)計世界一流的花園式國際醫(yī)院。規(guī)劃設(shè)計是龍頭，要反映全世界最新研究成果，建成智慧醫(yī)院，綜合水平要比美國現(xiàn)有醫(yī)院高。
解讀：
1、萬達的眼光真的是太精準了。
2、教育、醫(yī)療永遠是不會落伍的商業(yè)模式，萬達寶貝王做少兒，萬達大健康開始涉足醫(yī)療，但萬達很明白中國目前醫(yī)療的痛點，萬達也深知莆田模式的劣根性，于是，萬達大健康從高處著手，與美國一流的醫(yī)院合作，把專業(yè)的事交給專業(yè)的人，萬達解決土地、執(zhí)照、政府關(guān)系、建設(shè)，美國負責技術(shù)和管理，真的是大戰(zhàn)略、大智慧。
3、不怕貴，就怕不是真技術(shù)，不是真醫(yī)療，萬達醫(yī)療引入的是一流技術(shù)，相信可以革新目前的民營醫(yī)療現(xiàn)狀。
4、我很期待。
6、2019業(yè)績目標
2019年，萬達集團計劃收入2326億元，其中商管集團收入438.3億元，其中租金收入386.2億元。新開業(yè)萬達廣場43個（未含萬達茂），其中輕資產(chǎn)29個。從明年開始，確保每年不低于50個廣場開業(yè)。文化集團收入743.1億元。
其中：影視公司收入623.7億元；新開業(yè)影城104家，新增屏幕903塊；國內(nèi)新開影城81家，新增屏幕674塊。體育公司收入85.1億元。寶貝王公司收入31.3億元，新開業(yè)寶貝王樂園132家，早教中心134家。文旅公司收入3億元。地產(chǎn)集團收入521.9億元，回款457億元，竣工入伙497億元。金融集團收入496.4億元。萬達其它公司收入101億元。
解讀：
1、新開業(yè)萬達廣場43個（未含萬達茂），其中輕資產(chǎn)29個。
2、從明年開始，確保每年不低于50個萬達廣場開業(yè)。
3、新開業(yè)影城104家，新增屏幕903塊；其中國內(nèi)新開影城81家，新增屏幕674塊。與此對應(yīng)，國外新開23家，國外新增229塊。
4、新開業(yè)寶貝王樂園132家，早教中心134家。
5、萬達加強的還是在規(guī)模、人流量、客流量方面的擴張。
7、對經(jīng)濟和地產(chǎn)的判斷
房地產(chǎn)行業(yè)有兩個比較大的缺陷，一是房地產(chǎn)是強周期性行業(yè)，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業(yè)死掉。大型企業(yè)通過開發(fā)比較多的項目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全擺脫周期。
二是房地產(chǎn)現(xiàn)金流不長遠。房子不是快銷品，即使比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度也慢得多。買多套房的人基本都是為了投資，真正自己居住，更新?lián)Q代是很慢的，很多人買一套房子住一輩子，甚至傳承幾代人。
一個國家城市化率達到70%左右，房地產(chǎn)市場就會萎縮。一些企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷量萎縮后，行業(yè)里的企業(yè)數(shù)就會大幅減少。中國經(jīng)濟正發(fā)生兩大深刻變化。一是內(nèi)需成為經(jīng)濟發(fā)展主動能。過去外貿(mào)、投資是主動能，現(xiàn)在內(nèi)需是主動能。二是由商品消費為主轉(zhuǎn)向服務(wù)消費為主。預計十年之內(nèi)，服務(wù)消費會占據(jù)消費主導地位。
解讀：
1、房地產(chǎn)是強周期性行業(yè)，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業(yè)死掉，2018-2019就會死掉很多企業(yè)。
2、一個國家城市化率達到70%左右，房地產(chǎn)市場就會萎縮。如今我們還有10年時間就達到了70%，房地產(chǎn)的黃金周期也就只有10年了，還不抓緊時間轉(zhuǎn)型？你還在等什么？
3、過去外貿(mào)、投資是主動能，現(xiàn)在內(nèi)需是主動能。萬達在做的，就是在全力解決、培養(yǎng)內(nèi)需，萬達廣場、寶貝王、萬達影視就是最典型的代表。
4、預計十年之內(nèi)，服務(wù)消費會占據(jù)消費主導地位。所以，萬達在萬達廣場數(shù)量、寶貝王、萬達影視上的擴張步伐非?？?。
5、萬達大健康也是基于彌補內(nèi)需的重要短板，戰(zhàn)略意義非常重要。
8、萬達的今天和明天
第一，萬達有大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)，想重建一個萬達已不可能。第二，萬達有長期增長的穩(wěn)定的現(xiàn)金流。第三，受經(jīng)濟周期影響小，萬達的商業(yè)不做高端奢侈品，主流大眾消費，偏點時尚流行，這種消費幾乎不受經(jīng)濟周期影響。第四，萬達的負債率是國際標準的。有些人說萬達著急上市，他們根本不了解，我們和戰(zhàn)略投資者簽的協(xié)議是五年之內(nèi)上市，即使不上市也沒有回購保證。還是那句話，是金子總會發(fā)光，好飯就不怕晚。
2018年萬達工作報告我們還是正常對外發(fā)布，今年是萬達三十年，也算走過一個完整的歷程，明年以后工作報告就不對外發(fā)了。原因一是我們不是上市公司，沒有義務(wù)發(fā)表；二是同類大型企業(yè)沒有對外發(fā)布內(nèi)部工作報告的；三是發(fā)表壓力大，這個話不能說，那個話也不能說。特別現(xiàn)在個別人為了吸引眼球，根本就不管你說什么，就是捕風捉影瞎寫。
今年是萬達三十周年，我們推出了一首《萬達之歌》，歌詞是我作的。“求創(chuàng)新、守信用、重執(zhí)行、做慈善”，找人作了曲。今年年會首唱，大家覺得還過得去的話，以后萬達每年年會都唱《萬達之歌》。
解讀：
1、萬達目前的競爭門檻很高，再造萬達很難，這是我們的護城河。
2、萬達現(xiàn)金流很好，沒有什么風險。
3、萬達廣場不做高端，都是普通消費，受經(jīng)濟周期影響較少，也就是說，經(jīng)濟周期對窮人影響最小，影響最大的都是富人。
4、萬達上不上市不重要，關(guān)鍵是，企業(yè)要好，企業(yè)要NB。
5、《萬達之歌》，老王自己寫的歌詞，大家有空了聽聽。
6、“求創(chuàng)新、守信用、重執(zhí)行、做慈善”，這就是我王健林告訴你們的一個真實的萬達。
7、2018年萬達工作報告我們還是正常對外發(fā)布，明年以后工作報告就不對外發(fā)了。
8、今年對外公布是不想讓外面亂猜，不想讓外面亂傳，我就想告訴你們，萬達很好，老王很棒，沒有事，沒有風險，大家關(guān)注別的企業(yè)去吧，不要盯著萬達了，我也不再是首富了，今年我坦誠的告訴大家，我們債務(wù)也解決了，現(xiàn)金流越來越好，明年起，我們就不再公布這些東西了，大家各自安好，我趕緊賺錢去了。
文章來源：米宅
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