問：對于建筑區(qū)劃內(nèi)的重大事項，《民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！睂嵺`中，對于業(yè)主表決權(quán)，有的地方按照建筑面積計算專有部分面積，專有部分面積之和即為建筑物總面積。 這種做法是否符合法律規(guī)定呢？

答：關(guān)于專有部分，《民法典》第二百七十一條延續(xù)了《物權(quán)法》（已廢止）第七十條的表述，規(guī)定“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”；最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（本文以下簡稱《解釋》）第二條第一款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”。

從上述法律和司法解釋規(guī)定的文義來看，專有部分應(yīng)具有構(gòu)造上的獨立性、利用上的獨立性及可登記性，業(yè)主對該部分享有獨立的所有權(quán)。而《民法典》第二百七十八條第二款也使用了“專有部分” 這一表述，從體系解釋的角度看，其與《民法典》第二百七十一條 規(guī)定的“專有部分”應(yīng)當(dāng)是同一含義。從這個角度理解，在計算業(yè)主表決權(quán)時，似應(yīng)按各個業(yè)主所有房屋的專有部分面積即套內(nèi)使用面積進(jìn)行計算，不應(yīng)包括共有部分的面積。

但我們認(rèn)為，這樣的理解過于機(jī)械，實質(zhì)上是混淆了專有部分應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)登記（計算業(yè)主享有所有權(quán)的面積）和專有部分應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)計算業(yè)主表決權(quán)兩個不同的問題?！睹穹ǖ洹返诙倨呤粭l、《解釋》第二條第一款和《民法典》第二百七十八條第二款所要解決的問題是不同的：

《民法典》第二百七十一條、《解釋》第二條第一款規(guī)定所要解決的是前一個問題，目的是明確業(yè)主對專有部分享有的是單獨所有權(quán)，對共有部分享有的則是共有權(quán)；《民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定所要解決的是后一個問題，是業(yè)主的議決能力的問題，即業(yè)主對重大事項的表決能力。而無論是按照建筑面積還是使用面積為依據(jù)計算，每個業(yè)主所享有的表決權(quán)所占比例不會因此而發(fā)生變化。

因此，在實踐中，在標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的前提下，既可以建筑面積為依據(jù)，也可以使用面積為依據(jù)。正是基于這種理念，同時考慮到各地對專有部分面積依何種標(biāo)準(zhǔn)記載并不統(tǒng)一的情況，《解釋》第八條規(guī)定：“民法典第二百七十八條第二款和第二百八十三條規(guī)定的專有部分面積可以按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算?！逼洳⑽疵鞔_統(tǒng)一規(guī)定在適用《民法典》第二百七十八條第二款時應(yīng)該以何種標(biāo)準(zhǔn)計算專有部分面積，而是交由各地業(yè)主自行決定采用建筑面積還是使用面積作為計算標(biāo)準(zhǔn)，只要在同一建筑區(qū)劃內(nèi)釆取相同標(biāo)準(zhǔn)即可。