12個(gè)一線、新一線城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，中國(guó)將進(jìn)入租房時(shí)代。房?jī)r(jià)之后，現(xiàn)在我們得增加一個(gè)關(guān)注點(diǎn)——房租。
房?jī)r(jià)年年上漲，漲幅驚人，過(guò)去你可能只是望價(jià)興嘆——實(shí)在買(mǎi)不起！但現(xiàn)在，一個(gè)更嚴(yán)峻的事實(shí)擺在面前——啊，我可能也租不起房了？
來(lái)具體看看情況，這件事情其實(shí)也沒(méi)想象的那么糟。
別以為你在背負(fù)高租金，其實(shí)你是在購(gòu)買(mǎi)好資源。
美國(guó)住房及城市發(fā)展部就正式將一個(gè)家庭/個(gè)人租金開(kāi)銷(xiāo)超過(guò)30%的可支配收入定義為成本負(fù)擔(dān)（cost burdened）。
這個(gè)指標(biāo)在國(guó)內(nèi)也通用，租金少于可支配收入的30%，才被認(rèn)為有余錢(qián)安排好生活的其他方面，也才夠得上央視最喜歡問(wèn)的那句“你幸福嗎”。
而外來(lái)人口的迅速增加會(huì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)刈夥渴袌?chǎng)，今天我們來(lái)看看這些人口凈增城市平均租金如何。
看來(lái)沒(méi)有想象中的租金上漲火爆。
相較之下，一些城市的租金反而還算的上“便宜”。北上廣深毫無(wú)疑問(wèn)得貴（也最多人去），而天津到武漢屬于突破1K/月的中檔價(jià)位，成都佛山和重慶就屬于租金對(duì)租客比較友好的了。
但光看這幾個(gè)城市的情況還不足以得出有概括性的結(jié)論，所以我們又加入了16座城市來(lái)做租金對(duì)比?？梢钥闯?，人口流入比較多的城市租金也比同檔位的其他城市更貴。
這些租金高的城市中，有幾個(gè)城市的城鎮(zhèn)人口人均可支配收入并不高，比如，大連和廈門(mén)。這就關(guān)乎到第二個(gè)重要數(shù)據(jù)：租金收入比。
我們將比值高于45%定義為房租超高負(fù)擔(dān)，30%~45%的租金收入比分類(lèi)為較高負(fù)擔(dān)，25%~30%則為正常水平，低于25%比值的城市則是房租低負(fù)擔(dān)。
再來(lái)看看26座城市的租房客們，誰(shuí)的生活比較苦逼。
毋庸置疑，北京問(wèn)鼎租金收入比值最高城市?？磥?lái)北京的生活著實(shí)不易，也難怪有這樣的感慨：“北京，有2000萬(wàn)人假裝在生活”。
不過(guò)北京除了房?jī)r(jià)，其他生活方面的開(kāi)銷(xiāo)彈性較大，加之北京工資水平也比國(guó)內(nèi)其他城市更高，多少中和了一些生活上的負(fù)擔(dān)。
相比北京，深圳的租金收入比值較低，但這是由于租金與收入都不及北京的情況得來(lái)的。不過(guò)，深圳擁有多個(gè)未來(lái)感很強(qiáng)的科技企業(yè)，從而加大了深圳工資的上升空間，另外深圳的年輕消費(fèi)文化旺盛、包容性高，就算房租高依舊吸引來(lái)自各地的年輕人。
在深圳租房奮斗，就是痛并快樂(lè)著。
值得注意的是，所有一線城市都進(jìn)入了“超高房租負(fù)擔(dān)”的階層。如果說(shuō)此時(shí)，有什么可以方法可以讓人租房的同時(shí)能賺錢(qián)，將“超高房租負(fù)擔(dān)”轉(zhuǎn)化成“超高賺錢(qián)商機(jī)”，那簡(jiǎn)直是開(kāi)外掛一般的存在了。
而大洋彼岸的美國(guó)人，將這種開(kāi)外掛變成了現(xiàn)實(shí)：用對(duì)沖基金租房住。
股市、債市、商業(yè)地產(chǎn)和農(nóng)場(chǎng)之后，對(duì)沖基金將手伸向住房租賃市場(chǎng)。黑石集團(tuán)是第一個(gè)開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)廉價(jià)房產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者。中層基金公司購(gòu)買(mǎi)小型租房中介，而頂級(jí)對(duì)沖基金吞并中層玩家，最終，頂級(jí)對(duì)沖基金等機(jī)構(gòu)投資者成為這一領(lǐng)域的寡頭。
對(duì)沖基金與大銀行已經(jīng)掌控了美國(guó)股市、債市、商業(yè)地產(chǎn)和農(nóng)場(chǎng)?，F(xiàn)在，對(duì)沖基金將撈金之手伸向家庭住房的租賃市場(chǎng)。萬(wàn)得通訊社曾報(bào)道美國(guó)租房市場(chǎng)火爆，租金一季度最高暴漲21%。租房市場(chǎng)如火如荼，對(duì)沖基金這樣的頂級(jí)資本玩家也要來(lái)分一杯羹！
頂級(jí)玩家入場(chǎng)，美國(guó)人可想對(duì)沖基金租房住了
傳統(tǒng)來(lái)講，美國(guó)單一家庭住房租賃市場(chǎng)都是“小本生意”，一直是小成本的私人投資的天下?，F(xiàn)在這種狀態(tài)正在被打破：黑石集團(tuán)旗下的邀請(qǐng)回家（Invitation Homes ）和喜達(dá)屋資本旗下的喜達(dá)屋航點(diǎn)房屋（Starwood Waypoint Homes）宣布合并。如果這項(xiàng)合并順利，合并之后的產(chǎn)生的共同體將成為超過(guò)200億美元的美國(guó)單一住宅擁有者。
三年前，美國(guó)房屋租賃市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的局面；例如美國(guó)房屋出租公司（American Homes 4 Rent）買(mǎi)下二手房出租（Beazer Pre-Owned Rental Homes），之后喜達(dá)屋收購(gòu)柯樂(lè)妮美國(guó)房屋公司等。
黑石集團(tuán)是第一個(gè)開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)廉價(jià)房產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者。據(jù)報(bào)道稱(chēng)，黑石集團(tuán)已經(jīng)在房產(chǎn)方面支出超過(guò)100億美元。中層基金公司購(gòu)買(mǎi)小型租房中介，而頂級(jí)對(duì)沖基金吞并中層玩家，最終，頂級(jí)對(duì)沖基金等機(jī)構(gòu)投資者成為這一領(lǐng)域的寡頭。
租房市場(chǎng)成為最新的掘金之地
據(jù)美國(guó)人口普查局?jǐn)?shù)據(jù)，過(guò)去十年美國(guó)租房家庭數(shù)量穩(wěn)步上升，而房屋擁有率一直下降。
美國(guó)住房擁有率與上個(gè)世紀(jì)60年代持平，擁有住房的美國(guó)夢(mèng)正在消退。取而代之的是，租房成為新美國(guó)夢(mèng)。
美國(guó)租房市場(chǎng)火爆，且在短期內(nèi)不會(huì)改變。
無(wú)房產(chǎn)移民。在美國(guó)買(mǎi)了第一套房的人中 79% 是白人，9% 西班牙裔，8% 亞洲人，7% 黑人。無(wú)房產(chǎn)移民對(duì)美國(guó)租房市場(chǎng)的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)（黑人家庭租房比例：58%；西班牙裔家庭租房比例：54%；白人家庭租房比例：28%）。
家庭債務(wù)和年輕一代學(xué)業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)重。另外，年輕一代的沉重的助學(xué)貸款負(fù)擔(dān)抑制了購(gòu)房需求，聯(lián)邦學(xué)生貸款總額達(dá)到1.3萬(wàn)億。家庭債務(wù)也達(dá)到1萬(wàn)億，購(gòu)房一時(shí)半會(huì)兒難以實(shí)現(xiàn)。
薪水增長(zhǎng)緩慢，無(wú)力支付首付。據(jù)黑騎士金融服務(wù)（Black Knight Financial Services ）數(shù)據(jù)，在過(guò)去的12個(gè)月中，約有150萬(wàn)名借款人購(gòu)房首付低于10%，創(chuàng)7年新紀(jì)錄。更糟糕的是，與就業(yè)率高漲相反，美國(guó)的工資水平陷入停滯狀態(tài)。低于10%的首付，也成為多數(shù)年輕一代難以企及的奢望。
房?jī)r(jià)漲幅太大。根據(jù)房地產(chǎn)公司Zillow的一項(xiàng)調(diào)查，全美房?jī)r(jià)的中位數(shù)在6月超過(guò)20萬(wàn)美元，這比一年前提升了7%，少數(shù)熱門(mén)城市漲幅超過(guò)10%。
國(guó)際投資者，SovereignMan.com 網(wǎng)站的創(chuàng)始人Simon Black 稱(chēng)，這一切都沒(méi)有關(guān)系，美國(guó)人至少還可以向黑石集團(tuán)這樣的大型對(duì)沖基金租房?。?/p>
