我們認為區(qū)塊鏈技術有機會重塑整個產(chǎn)權保險行業(yè)。用分布式賬本登記房地產(chǎn)，區(qū)塊鏈可以在房地產(chǎn)交易中的產(chǎn)權驗證環(huán)節(jié)優(yōu)化整個勞動密集的查閱公共記錄的流程。我們預計區(qū)塊鏈可以驅動全美全行業(yè)節(jié)省20-40億美元，減少人力總數(shù)和保險精算風險。
機會如何？
在美國，產(chǎn)權保險是一個有著相當規(guī)模的利基市場，2014年保費達110億美元。產(chǎn)權保險主要是為了在房地產(chǎn)交易中（居住或商用）防止產(chǎn)權缺陷造成損失，保護房地產(chǎn)產(chǎn)權人和/或抵押貸款借款人的金融利益。產(chǎn)權缺陷包括但不限于未償留置權、地役權和其它交易時未解決的負債。重要的是，產(chǎn)權保險費和其它保險產(chǎn)品相比，主要是由保險人的承保費用決定，而非由對預期損失的精算風險決定。這是因為產(chǎn)權保險人會在承保之前查詢公共記錄，造成大量資源需要預付，以增強損失預防。這樣一來，保費就需要涵蓋相關運營開支和利潤率（2%-5%）。這個商業(yè)模型可以限制索賠損失（保費的5%-7%），保險公司卻必須承擔相對高額的固定成本結構，也就進而導致保費價格居高不下。我們認為區(qū)塊鏈可以有效降低與現(xiàn)有美國房地產(chǎn)登記體系相關聯(lián)的交易風險，明顯降低成本，利及終端消費者。
圖表29：在房地產(chǎn)產(chǎn)權查詢流程中，產(chǎn)權保險人會承擔大量成本以增強損失預防和支撐2%-5%的平均利潤率。
產(chǎn)權保險行業(yè)合計表，2005年-2014年
（紅色虛線為收支相抵點，淺色為開支，深色為損失，Y軸為占保費的百分比）
來源：貝氏評級信息服務
痛點何在？
查詢產(chǎn)權耗費大量人力且成本高昂。今天的美國房地產(chǎn)登記體系結構是一條“產(chǎn)權鏈”，產(chǎn)權轉移的歷史交易記錄是由人工寫入一份流水賬本并存入本地司法轄區(qū)。我們認為現(xiàn)有體系存在3個問題，直接增強了產(chǎn)權保險的需求和成本：
房地產(chǎn)記錄去中心化。由于產(chǎn)權記錄是在縣一級儲存，產(chǎn)權保險公司必須建立和維護一個產(chǎn)權書庫——耗時費力——來分地區(qū)記錄公共記錄，以期增加搜索效率，減少索賠。
紙質記錄易出錯。我們特別指出，根據(jù)美國土地產(chǎn)權協(xié)會的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)交易中，約30%的房地產(chǎn)產(chǎn)權是有缺陷的。我們認為其原因之一就是人工、紙質的記錄流程（和去中心化的儲存），其中的契約文書、抵押貸款、租約、地役權、法庭判決和其它相關負債是在“產(chǎn)權鏈”上記錄保存的，記錄系統(tǒng)的完整和安全受制于人為錯誤。
過高的房地產(chǎn)交易成本：基于上述因素造成的大量產(chǎn)權檢索成本，產(chǎn)權保險費用主要反映的是承保和承銷費用而非精算風險。保費平均為1,000至1,800美元（假設房地產(chǎn)價值275,000美元，這個費用代表其價值的0.4%-0.6%）。居住和商用房地產(chǎn)產(chǎn)權人無論是購買房產(chǎn)還是融資，都需要支付產(chǎn)權保費，其中購買居住用房產(chǎn)的保費大約是融資用產(chǎn)權保費的兩倍。
結果就是，產(chǎn)權保險人會在承保之前，雇傭許多人力去檢查和“糾正”產(chǎn)權問題。摘錄人(abstractor)、監(jiān)管人(curator)、檢索和查驗人員、律師、銷售和營銷人員——我們預計人力資源成本在本行業(yè)占保費的75%（圖表30）。我們認為這樣一個相對高昂的固定成本結構會直接導致終端消費者承受更高的保費。
圖表30：產(chǎn)權保險人的運營成本結構中主要部分是人力資源成本
圖解產(chǎn)權保險人成本結構
左：
產(chǎn)權保險保費：約120億美元
人力資源成本：90億美元
其它運營成本：11億美元
索賠成本：8億美元
利潤：6億美元
右：
人力資源成本：90億美元
傭金：33億美元
檢索：23億美元
銷售和營銷：17億美元
摘錄人和監(jiān)管人：13億美元
企業(yè)后勤和其它：4億美元
來源：富達國民金融、美國土地產(chǎn)權協(xié)會、高盛全球投資研究
目前生意是怎么做的？
產(chǎn)權保險人依賴多方來承保每一條政策。在一筆涉及抵押貸款的房地產(chǎn)交易中（居住或商用的），金融機構會要求房地產(chǎn)產(chǎn)權人購買產(chǎn)權保險，這涉及如下幾步：
產(chǎn)權人向一家產(chǎn)權保險公司提交購買產(chǎn)權保險的申請。
產(chǎn)權保險人然后使用電子產(chǎn)權書庫進行自動化的檢索流程。大約70%的政策要求都會無缺陷地得到滿足，因而得到直接處理。
但是，大約30%的政策要求，由于這樣那樣的產(chǎn)權缺陷，是不能得到滿足的。這些情況中，產(chǎn)權保險公司依靠內部人力復查（摘錄人）和修復（監(jiān)管人）產(chǎn)權問題。這個流程通常需要4-12天。
一旦產(chǎn)權擺脫了未償?shù)牧糁脵嗷蚱渌摀a(chǎn)權保險公司就會給到對應的承保政策。
買主會在關單時向保險公司支付一筆一次性費用，通常在1,000到1,800美元之間（假設房產(chǎn)價值275,000美元，占其0.4%-0.6%）。
圖表31：產(chǎn)權檢索耗費大量人力，摘錄人和監(jiān)管人必須處理和明晰紙質產(chǎn)權記錄——交易時（買賣和融資）會發(fā)現(xiàn)其中大約30%是有缺陷的。
產(chǎn)權檢索流程
1.保險購買申請（買賣、融資、商用）
2.保險公司會進行——
3.檢索，70%的政策要求可以無風險得到滿足，由電子產(chǎn)權書庫處理，人力資源是外包的。
4a.政策接受，提供給投保人
4b.政策不接受，進行人工作業(yè) （30%的政策不滿足情況）
5.摘錄人復查產(chǎn)權缺陷，屬于內部人力資源
6.監(jiān)管人修復產(chǎn)權缺陷，（平均4-12天之后）提供政策給投保人
來源：高盛全球投資研究
區(qū)塊鏈如何派上用場？
區(qū)塊鏈可以消除現(xiàn)有土地登記體系的風險。如果產(chǎn)權記錄在區(qū)塊鏈上儲存，那么構成明晰產(chǎn)權的相關信息會得到各方信任并隨時提供，而轉移產(chǎn)權會變得更加安全和高效。特別是，我們認為區(qū)塊鏈可以代替掉本地房地產(chǎn)記錄，作為主要的房地產(chǎn)產(chǎn)權信息庫存在，進而解決如下痛點：
共識驗證的產(chǎn)權記錄可以避免紙質錯誤。區(qū)塊鏈可以直接淘汰紙質產(chǎn)權記錄，因為所有現(xiàn)在和過去的交易記錄都會一絲不茍地儲存在不可更改和去中心化的賬本上。重要之處在于，全網(wǎng)是基于共識機制的，因此不會對賬本的完整性存有異議。我們認為，隨著時間的推移，這將極大地減少產(chǎn)權欺詐風險和減少人為錯誤的可能性。當然，我們也承認向區(qū)塊鏈寫入和對賬產(chǎn)權信息需要人力干預。
房地產(chǎn)交易共享數(shù)據(jù)庫可以讓房地產(chǎn)產(chǎn)權檢索更加透明、更加高效。通過聚合本地公共記錄，形成公開可訪問的形式，區(qū)塊鏈會令產(chǎn)權保險人不再需要耗時費力地建立和維護記錄公共房地產(chǎn)產(chǎn)權的電子產(chǎn)權書庫。
圖表32：可以用區(qū)塊鏈輕松識別的索賠類型
索賠原因
30%留置權
15%負債
15%其它
13%欺詐
12%基本風險
6%產(chǎn)權不完整
4%違規(guī)
2%缺乏資料
2%擔保
1%缺口
圖表33：可以用區(qū)塊鏈輕松避免的造成索賠的流程
流程原因
45%無誤
16%檢索
15%核保
13%擔保
7%其它
2%未歸類
來源：第一美國金融集團
區(qū)塊鏈可以解決這些問題，因而可能從根本上顛覆現(xiàn)有的產(chǎn)權檢索方式。由于數(shù)據(jù)的完整性和可訪問性更強了，我們認為檢索和“修復”產(chǎn)權記錄的人力資源需求也會大大降低。因此，我們預計區(qū)塊鏈可以帶來大幅度的成本節(jié)約，包括減少檢索人員、監(jiān)管人和摘錄人。我們也預計區(qū)塊鏈會改善精算風險，因為產(chǎn)權信息會更容易得到驗證，減少了保險公司的索賠損失。最終，我們認為如果實現(xiàn)了這些成本效率的提高，終端消費者會最終獲益，因為保險費用原本是要覆蓋承保成本的（加上一點點利潤）。區(qū)塊鏈可以有效減少這些承保成本。
圖表34：區(qū)塊鏈可以從根本上顛覆現(xiàn)有的產(chǎn)權檢索方式。
區(qū)塊鏈化產(chǎn)權檢索流程
保險購買申請（買賣、融資、商用）
保險公司會——
區(qū)塊鏈上記錄查詢（包含大量交易記錄），不再使用電子書庫+摘錄人/監(jiān)管人的模式
提供保險給投保人
來源：高盛全球投資研究
機會量化
我們預計區(qū)塊鏈會驅動大約20-40億美元的人力資源和精算風險相關成本節(jié)約。我們認為區(qū)塊鏈可以優(yōu)化產(chǎn)權檢索原本耗費人力的流程，帶來極大的人力資源成本節(jié)約。在基準場景中，我們預計區(qū)塊鏈會帶來23億美元的人力資源成本節(jié)約，主要是因為30%的檢索、摘錄和監(jiān)管相關人力資源成本被免除，外加20%的傭金和銷售&營銷開支縮減（圖表35和36）。
圖表35：基準場景中，區(qū)塊鏈會驅動23億美元的人力資源成本節(jié)約
預計現(xiàn)有人力資源開支VS應用區(qū)塊鏈后的開支（十億美元）
（黑色-傭金，深藍-銷售，淺藍-檢索，淺色-摘錄人和監(jiān)管人，灰色-其它企業(yè)運行開支）
來源：高盛全球投資研究
圖表36：保費中，耗費人力的承保開支會大幅縮減
預計現(xiàn)有運營開支占保費的百分比VS應用區(qū)塊鏈之后的百分比
左：現(xiàn)有開支結構
34%傭金
24%檢索
18%銷售&營銷
13%摘錄人和監(jiān)管人
7%索賠
4%其它
右：應用區(qū)塊鏈后 （除去區(qū)塊鏈技術節(jié)省的開支之后的）
37%傭金
23%檢索
20%銷售&營銷
12%摘錄人和監(jiān)管人
5%其它
2%索賠
（紅色虛線部分為區(qū)塊鏈節(jié)省的開支）
來源：高盛全球投資研究
區(qū)塊鏈也能減少索賠，因為精算風險得到了改善。我們特別指出，大約5%-7%的保險費用是分配給索賠支出的，用以保護產(chǎn)權人和/或債權人，也是為了覆蓋相關的法律糾紛費用（占總損失分配額度的30%）。而房地產(chǎn)交易的風險即便不能被區(qū)塊鏈技術完全消除，我們也認為精算風險會極大地改善，因為產(chǎn)權登記體系的歷史記錄透明度和不可篡改性會顯著改善。因此，我們在基準場景中預計索賠損失會降低75%，產(chǎn)生的每年開支節(jié)約為5.5億美元。
圖表37：我們預計區(qū)塊鏈可以驅動每年5.5億美元的索賠/法律費用節(jié)約
預計的現(xiàn)有保險索賠/法律費用VS應用區(qū)塊鏈后的費用
（黑色-索賠，藍色-法律費用）
來源：高盛全球投資研究
由于人力資源開支和索賠損失都得到極大減免，我們預計保險費用中相關聯(lián)的部分會降低。因為產(chǎn)權保險傳統(tǒng)上是要包含保險公司的承保費用的。根據(jù)我們的假設，區(qū)塊鏈帶來接近30億美元的成本節(jié)約（人力資源和索賠損失）——且假設保險公司保持一個溫和的利潤率（2%-5%）——我們預計保費會極大地降低。在基準場景中，我們預計平均每政策的平均保費會從目前的1,200美元（房屋價值的0.5%）降低到864美元（房屋價值的0.3%），也就是打七折。假設承保政策的數(shù)量保持穩(wěn)定，我們相信區(qū)塊鏈帶來的效率優(yōu)化會導致產(chǎn)權保險市場會從今天的114億美元萎縮到84億美元（圖表38）。
圖表38：區(qū)塊鏈會驅動顯著的成本優(yōu)化，如果保險公司維持利潤率不變（2%-5%），節(jié)約的部分會最終令消費者獲益。
敏感度場景：保費VS消費者節(jié)約（十億美元）
（深藍-保費，淺藍-消費者節(jié)約，黑線-利潤；目前-悲觀預期-基準預期-樂觀預期）
來源：高盛全球投資研究
作為參考，我們的保費預期與艾奧瓦州的保費費率相同。艾奧瓦是唯一一個產(chǎn)權保險產(chǎn)業(yè)由州立機構壟斷的州，其設計意圖是降低消費者承擔的保險費率。艾奧瓦的產(chǎn)權保險費用在每筆交易600-800美元之間，遠遠低于行業(yè)平均。重要的是，艾奧瓦的索賠率是所有州里最低的，只有不到2%的保費被用來支付索賠。我們相信艾奧瓦能夠極大地降低保費費率和精算風險是因為如下因素：
高效的產(chǎn)權記錄系統(tǒng)。艾奧瓦使用高度標準化的房地產(chǎn)產(chǎn)權記錄系統(tǒng)，維護有一個共享的在線數(shù)據(jù)庫，在全州任意地點都可以輕松訪問任一縣的記錄。此外，艾奧瓦歷史上就執(zhí)行嚴格的抵押貸款記錄流程，因此歷史記錄透明度高、數(shù)據(jù)完整性強。鑒于此，相對于其他州，艾奧瓦的產(chǎn)權檢索費時費力的程度較低。
經(jīng)過優(yōu)化的成本結構。作為州立壟斷機構，艾奧瓦金融當局(Iowa Finance Authority)可以優(yōu)化其成本結構，消除營銷和推薦成本。鑒于此結構性成本優(yōu)勢，艾奧瓦州政府可以在將保費價格定得很低的同時，仍維持總體的成本結構。所有的利潤都被分配給了本州的低收入保障房建設。
相對于傳統(tǒng)產(chǎn)權保險來說，艾奧瓦的體系既安全又節(jié)約成本。我們相信艾奧瓦的模型——從高效產(chǎn)權數(shù)據(jù)庫和優(yōu)化成本結構中獲益——會支撐全美的全行業(yè)保費節(jié)約化進程。我們認為區(qū)塊鏈可以為本系統(tǒng)帶來類似的效率，且最終降低終端消費者的保險開支。
圖表39：區(qū)塊鏈可以驅動降低全美的產(chǎn)權保險費用
房屋購買價格中平均的保費占比（假設房屋價值275,000美元）
（全美-艾奧瓦-應用區(qū)塊鏈后）
來源：艾奧瓦金融當局、高盛全球投資研究
圖表40：在我們的基準場景中，區(qū)塊鏈可以驅動接近30億美元的總成本節(jié)約（在20-40億美元范圍內）
成本節(jié)約額，按運營開支項目列出（十億美元）
來源：高盛全球投資研究
誰會被顛覆？
產(chǎn)權保險公司會受到區(qū)塊鏈的影響。如上所述，我們認為區(qū)塊鏈會對運營效率產(chǎn)生積極影響，使得產(chǎn)權保險人在實時產(chǎn)權檢索時實現(xiàn)巨額的成本節(jié)約。但是，我們預計這些節(jié)約的部分會最終傳遞到終端消費者手上，令他們的保費降低。盡管產(chǎn)權保險人提供其他服務給房地產(chǎn)買家和融資者，包括結算和第三方擔保服務，我們認為，如果區(qū)塊鏈帶來的高效率真的在較長的時間段內得以實現(xiàn)的話，下述行業(yè)領導者（截止2014年）會受到影響：富達國民金融（產(chǎn)權保險業(yè)市場份額35%），第一美國金融（27%份額），Old Republic（15%份額）和史都華產(chǎn)權保險（Stewart Title，12%份額）。盡管區(qū)塊鏈的商業(yè)化應用是一個長期的過程，但我們認為產(chǎn)權保險公司理應未雨綢繆，可能會在中期之前進一步激勵開展自動化和開支節(jié)約。
面臨的挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)業(yè)的碎片化。房地產(chǎn)業(yè)集中度很低，所以地區(qū)不同，產(chǎn)權保險也是迥異的。尤其是各州之間，保費費率、監(jiān)管政策和牽涉產(chǎn)權律師和代理人的程度也各不相同。我們認為產(chǎn)權保險的不同相關方之間缺乏一致性，而這會對一個全行業(yè)的區(qū)塊鏈標準的應用造成障礙。
抵押貸款借款人的市場預期。抵押貸款借款人傳統(tǒng)上會在提供房地產(chǎn)融資時（居住或商用）要求產(chǎn)權保險，以保護自身免受產(chǎn)權缺陷帶來的損失。抵押貸款借款人（這個行業(yè)極其碎片化）是否愿意接受使用區(qū)塊鏈來執(zhí)行產(chǎn)權檢索呢——這一點尚不明確，且他們可能會因為不熟悉這項技術而拒絕使用。
基礎設施建設。要想進行商業(yè)化應用，就需要建設一個與現(xiàn)有產(chǎn)權保險業(yè)標準相容的區(qū)塊鏈設施。在我們看來，建設這一設施需要相當大的投資。
國際機會如何？
盡管在美國和英聯(lián)邦國家以外，產(chǎn)權保險并不常見，但我們認為區(qū)塊鏈可以通過提高土地登記率來改善國際上的房地產(chǎn)體系。我們指出，國際上的房地產(chǎn)市場，尤其是在新興市場，面臨著低土地登記率帶來的低效率問題。通過分布式賬本聚合產(chǎn)權記錄，我們相信區(qū)塊鏈可以提高土地登記率，進而幫助解決如下問題：
房地產(chǎn)腐敗。區(qū)塊鏈在改善土地登記率方面潛力巨大，因此，在土地安全領域，尤其是在減少產(chǎn)權濫用方面，也有很大潛力。在許多發(fā)展中國家，缺乏正式的土地登記已經(jīng)導致了房地產(chǎn)腐敗的高發(fā)，他們需要應對之策。比如，格魯吉亞和洪都拉斯表現(xiàn)出了興趣委托科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)，包括BitFury和Factom，來設計和實裝區(qū)塊鏈基礎設施以應對上述問題。
高昂的產(chǎn)權轉移費用。在一些低土地登記率的國家，產(chǎn)權轉移費用非常之高。比如巴西，產(chǎn)權人通常需要將房屋價值的4%作為轉移費用，其中1.25%是公證費、登記費0.75%、法律費用2%. 再加上房地產(chǎn)經(jīng)紀費用（3%-6%）和轉移稅（2%-4%），總的交易成本達到9%-14%.
防御性抵押貸款融資。低土地登記率的國家中，高成本效益的債權資本資源相對受限。我們認為這是因為缺乏抵押財產(chǎn)導致的，我們還要指出，一國的土地登記率越低，有擔保和無擔保信貸利率之間的利率差就越大。通過改善產(chǎn)權登記率，區(qū)塊鏈可以帶來更多的抵押財產(chǎn)供應，為借款人提供負面情況保護，也會降低抵押貸款融資的成本。我們的敏感度分析指出，在所選的、土地登記率低且抵押貸款利率高（7%-11%）的拉美國家中，50bps的登記率改善就可產(chǎn)生每年超過60億美元的成本節(jié)約。
通過解決這些低效率問題，區(qū)塊鏈可以從根本上重塑國際房地產(chǎn)市場，帶來極大的成本節(jié)約。重要的是，我們認為區(qū)塊鏈在新興市場的應用速度會遠超更發(fā)達的國家，因為許多發(fā)展中國家目前根本就沒有一個正式的土地登記體系。
圖表41：許多國家面臨低土地登記率帶來的低效率問題
世界銀行國家土地登記指數(shù)；指數(shù)反映在登記產(chǎn)權時所需時間、步驟和成本的排名
來源：世界銀行
圖表42：低土地登記率帶來高額產(chǎn)權轉移費用
產(chǎn)權轉移費用占房屋總價值的百分比
（巴西-美國-艾奧瓦州-區(qū)塊鏈應用后）
（深藍-法律+產(chǎn)權檢索費用，淺藍-公證費用，黑色-產(chǎn)權保險費用，灰色-登記費用；）
圖表43：缺乏抵押財產(chǎn)導致高抵押貸款利率，正如有無擔保的不同信貸利率之間的利率差所示
信用卡（無擔保）/抵押貸款（有擔保）利率之間的差距
來源：高盛全球投資研究、艾奧瓦金融當局、全球房地產(chǎn)指南、世界銀行
圖表44：我們認為區(qū)塊鏈通過改善土地登記率可以帶來更好的抵押財產(chǎn)供應情況，并可能降低抵押貸款利率。
抵押貸款利率敏感度數(shù)據(jù)
由開源社、TopGeek、匯智Tek聯(lián)合主辦的中國金融創(chuàng)新技術峰會（FTCon2017）將于2017年3月25日在上海舉行。
本屆大會主題為：?“更靈活高效的創(chuàng)新金融科技”。大會將邀請來自金融機構、互聯(lián)網(wǎng)金融公司的CEO和高管、技術專家、創(chuàng)業(yè)者和VC投資人，圍繞新時代的各種金融技術帶來的變化和機會，探討創(chuàng)新技術、商業(yè)模式、技術應用、展示產(chǎn)品成果，為金融行業(yè)的CEO，高管和技術專家們搭建一個學習交流、思想碰撞的干貨分享平臺。
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