“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商，在新農(nóng)村建設等名義下出售的建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。小產(chǎn)權房合法嗎？能夠上市交易嗎？購買小產(chǎn)權房要注意什么問題？針對這一系列的問題，小編在下文整理了相關資料供您參考！
什么樣的“小產(chǎn)權房”是合法的？
小產(chǎn)權房也是經(jīng)過審批和建筑部門的認可合法建設的，但是必須具備三個條件：
首先，并非只要是“小產(chǎn)權房”就是非法建筑。小產(chǎn)權房只要依法辦理了相關審批手續(xù)，就是合法建筑，因為法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的，必須是村里組織的，由村委會為出面，以集體利益為主的形式。如果是由開發(fā)商操作的，那就是違法的，但是目前都是這么操作的，村里出面審批，村里私自出讓土地等等，開發(fā)商蓋房銷售和受益。
其次，建設用地是在集體土地上建設的，土地歸村里的所有村民集體所有。
最后，購買者和享有者必須為本集體成員所有，并且符合“一戶一宅”規(guī)定，提供了相關審批手續(xù)，就可以確權。非本村本集體人員購買的，利益將會受損。
小產(chǎn)權房若正式市場化，需要那些條件？
首先，批建手續(xù)齊全，集體土地所有權必須歸屬村民所有，建筑為非違章建筑。
其次，入市補繳納土地出讓金，補繳納稅金，補齊稅費統(tǒng)一確權發(fā)證。
最后，必須為本村的村民，你若是，非本村村民將會受到限制，因為只需戶口這一項工作，就可以把你排除在外。
所以，非集體成員，購買小產(chǎn)權房是有風險的，至少未來存在法律確權的風險。
如果購買小產(chǎn)權房，會出現(xiàn)哪些風險呢？
第一，法律風險
因為小產(chǎn)權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備法律性質。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產(chǎn)權房是無效的，購房人權益很難得到維護。
第二、政策風險
如果購買的是在建項目，遇上相關部門整頓小產(chǎn)權房，可能會導致部分項目停建甚至被強拆。購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的境地。
第三，過戶風險
小產(chǎn)權房得不到法律的認可和保護，無法辦理合法的產(chǎn)權手續(xù)，購買后也不能合法轉讓過戶，對房屋的保值和升值也有很大影響。
第四，辦證風險
小產(chǎn)權房不能取得合法土地證和產(chǎn)權證，根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定，拆遷時，被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權證和房屋所有權證作為補償?shù)囊罁?jù)。
第五，財務風險
如果買賣雙方出現(xiàn)交易糾紛，就郭先生和賣家這樣的情況，法院針對數(shù)額比較大的借款，買方有借款取證的責任，如果真相被揭開，法律肯定是不會支持這樣的債權關系的。
小產(chǎn)權房能否貸款？
小產(chǎn)權房沒有產(chǎn)權，也沒有國有土地使用權,不具備銀行要求的貸款條件，所以不能直接從銀行貸款。而小產(chǎn)權房抵押貸款,是指農(nóng)戶利用宅基地所建住房抵押給銀行的貸款方式。它的運作模式是：首先為其住房辦理房產(chǎn)證,然后提出借款申請,經(jīng)貸款銀行同意后,以借款人所有的房屋作為抵押,到房產(chǎn)部門辦理評估、登記、受押,核發(fā)《房屋他項權證》;連同借款人擁有使用權的集體土地使用證、房產(chǎn)證一起作為貸款抵押物,簽具借款人夫妻共同還款承諾書,最后由銀行辦理放款手續(xù)。一般貸款額度控制在房屋估值的70%以內(nèi)。抵押小產(chǎn)權房屋，短期貸款周轉，期歸還本金。需要注意的是，小產(chǎn)權房屋因為不能上市交易，貸款時擔保公司所擔保的風險較大，所以相對大產(chǎn)權房屋而言，貸款利息也會相對較高。
小產(chǎn)權房交易注意事項
（1）看開發(fā)主體是否合法。實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。
（2）看是否取得了國有土地使用證。按照有關規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地，實現(xiàn)土地性質的轉變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。
（3）看是否符合城市規(guī)劃。城中村改造項目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。
（4）看是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項目應按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收。
（5）看有沒有商品房銷（預）售許可證。這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)武漢市國土房產(chǎn)局審核，各項條件符合有關法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售。
很多購房者抱有僥幸心里，購買了一些手續(xù)不全的城中村房屋。購買此類房屋可能會出現(xiàn)以下問題：
一是合同效力問題。由于城中村改造項目目前尚不具備銷售條件，項目在實施過程中基本建設手續(xù)不齊備，就存在違反《土地法》、《規(guī)劃法》、《建筑法》等的可能，買賣雙方在這種違法的情況下簽訂的房屋買賣合同是無效的，合同中的承諾一旦兌現(xiàn)不了，購房者將無從保護自己的權益。
二是產(chǎn)權問題。有關法律規(guī)定，對于不符合城市規(guī)劃并且無法改正和補救的或存在工程質量、安全問題無法補救的，必須拆除。另外，土地未經(jīng)國家征用和出讓的集體土地上建造的房屋，也不得辦理房屋產(chǎn)權登記。
建議大家不要忽視或者試圖改變小產(chǎn)權房的性質，不要抱有僥幸的心理，盡量在進行小產(chǎn)權房交易之前就能夠很好的了解了小產(chǎn)權房的定義以及限制，同時政府關于小產(chǎn)權政策的規(guī)定，也要多看一看，因為其中包含了小產(chǎn)權房的發(fā)展走向問題，小產(chǎn)權房是中國城市化進程產(chǎn)生的問題，因此在未來一段時間這種狀況還是會繼續(xù)存在。
