1、重心轉移
如果人口不再流入，就不會再有新的板塊開發(fā)。整個城市將形成凝滯的狀態(tài)。
人口不再流動新區(qū)不再增加。所以老北京，老上海，有貫穿幾十年生命烙印的“地段鄙視”情節(jié)。
【與現實的聯系】
幾個維度看：
1、單中心環(huán)線布局（慣性）：城市邊界外擴，成都進入3~4環(huán)的開發(fā)階段
2、各行政區(qū)一畝三分地（權責）：錦江、高新、成華、武侯、天新
3、四川省成都市統(tǒng)籌（外力）：東進 南拓 西控 北改 中優(yōu)
【行動改變】
1、外來人口去哪兒了？
2、房票、貸票對應區(qū)域有嗎？
3、客戶群、資金量決定買哪類產品？
2、房地產是種較“剛需”的產品
自住底倉盤又多，其價格隨“供需比”變化非常大。
土地嚴控的城市漲得快（看政府是否強勢），甚至比GDP等經濟指標更重要。
【與現實的聯系】
城市人口流入和土地供應兩者之比，反映了供需比。
【行動改變】
1、找到最近5年的土地出讓數據
2、找到每月/季的土地出讓數據
3、找到自住房、廉價房建設情況
4、手機注冊數、公安數據推算常住人口
3、城市邊界
一套房子，一個地段，最重要的升值發(fā)生在“由城鄉(xiāng)結合部轉為市區(qū)”的一瞬間。
最主要的原因是是你的消費群體變了，以前一直是賣給本地農民。
其中的契機，有可能是修了一條地鐵，有可能是修了一條hwy，但更多的情況，是城市的自然擴張。小白領能夠居住的極限，就是城市的邊界。
郊區(qū)土地升值的大頭，當且僅當“城鄉(xiāng)結合部轉為市區(qū)的一瞬間”。這個漲幅可能是驚人的。往往會是5000/m到20000/m的瞬間跳漲。可是之前三年，和之后三年，都僅僅是平均漲幅。
【與現實的聯系】
天府五街，14年初，6000；17年中旬，11000。
學區(qū)房（鎦金、天悅府），12、14年，7000-8000；17年中旬，20000。
【行動改變】
新區(qū)等待也是漫長的，大概5-10年。比如鳳凰城。
