2019年12月28日，央媽發(fā)布《中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)》文件。
傳送門(mén)：http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/3951207/index.html

相信大家對(duì)這個(gè)公告都非常的關(guān)心，因?yàn)槲募刑岬叫枰鶕?jù)LPR重新簽訂存量的房貸合同。然而對(duì)大家的房貸影響是怎么樣呢？ 文件中提到的房貸兩種轉(zhuǎn)換有哪些不同？哪個(gè)好，我們應(yīng)該選哪種？ 這些問(wèn)題對(duì)普通小白來(lái)說(shuō)就是一頭霧水。
這里我和大家分享我對(duì)兩種轉(zhuǎn)換方式的理解（市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）對(duì)我們房貸的影響）。

案例：

這里以小明為例：
小明在較早時(shí)候買(mǎi)房簽訂了一個(gè)房貸合同，利率上浮為10%
那么簽訂的最終的房貸利率為： 4.9% * （1 + 0.10） = 5.39 %

新政后貸款合同的兩種轉(zhuǎn)換方式如下：

轉(zhuǎn)換為固定利率：

這個(gè)比較好理解。就是轉(zhuǎn)化為固定的利率，之后的LPR變化不會(huì)影響小明的房貸利率，小明的房貸利率一直保持5.39 %。

優(yōu)勢(shì)：小明未來(lái)還款是可預(yù)期的，LPR利率上漲的時(shí)候也不用多付房貸
劣勢(shì)：LPR利率下降時(shí)，小明的房貸要還的錢(qián)并不會(huì)減少

轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR利率：

轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR利率時(shí)，第一年的房貸利率將會(huì)和原來(lái)的房貸利率保持一致。（在LPR利率的基礎(chǔ)上通過(guò)加點(diǎn)的方式保持一致）
公式： LPR利率 + 加點(diǎn) = 原房貸利率
代入數(shù)字： 4.8 % + 0.49 = 5.39 %

tips :
1，LPR利率會(huì)隨著市場(chǎng)不斷的波動(dòng)變化，可能增加也可能降低，而隨著LPR利率變化的時(shí)候小明的房貸利率也會(huì)隨著變化
2，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR利率后，其中的加點(diǎn)值在合同期內(nèi)將不會(huì)再變，變動(dòng)的只會(huì)是LPR利率
3， 加點(diǎn)值可以為負(fù)數(shù)。
4，房貸合同重新定價(jià)周期最少是一年，具體多少周期需看銀行提供了哪些選擇。 每到一個(gè)定價(jià)周期時(shí)，也就是小明房貸合同中LPR利率變化的時(shí)候。

優(yōu)勢(shì)：LPR利率下降時(shí)，小明的房貸還的錢(qián)也會(huì)隨著減少
劣勢(shì)：LPR利率上漲時(shí)，小明的房貸要還的錢(qián)就可能會(huì)比固定利率要多了

如何選擇（固定利率 or LPR利率）

知道了兩種轉(zhuǎn)換方式具體是怎么回事后，大家一定在想，那到底應(yīng)該怎么選擇呢？能直接說(shuō)選哪種好嗎？

我的回答是：
這是一個(gè)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案的問(wèn)題，因?yàn)檫@次房貸合同的轉(zhuǎn)換就是像一場(chǎng)賭博，買(mǎi)大 or 買(mǎi)小 ？ 未來(lái)長(zhǎng)期利率是加息的概率大 還是 減息的概率大？ 沒(méi)有人敢100%肯定，知道答案的人估計(jì)都在中南海開(kāi)會(huì)吧。

雖然我無(wú)法給出肯定的答案，不過(guò)還是可以給出一些個(gè)人的參考建議：
1，從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)看， 減息是個(gè)大勢(shì)，很多發(fā)達(dá)國(guó)家的利率都在3%以下。
2，在通貨膨脹的環(huán)境下，提高利率又是一個(gè)常用的現(xiàn)象手段。

短期來(lái)看：
當(dāng)前國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)環(huán)境，國(guó)家推行 房住不炒，應(yīng)該不會(huì)允許房地產(chǎn)有較大的波動(dòng)，因此LPR報(bào)價(jià)波動(dòng)不會(huì)太大，同時(shí)國(guó)家推行LPR政策，短期內(nèi)應(yīng)該會(huì)釋放一些利好，從2019年的LPR報(bào)價(jià)也能夠看出來(lái)（2019年LPR報(bào)價(jià)一直是降低的趨勢(shì)）。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看：
市場(chǎng)會(huì)不斷的通貨膨脹，也就是錢(qián)會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)了，這時(shí) 固定利率 還是 LPR 兩種方式可能對(duì)我們的生活影響都會(huì)很大。 然而 在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，加息是大概率的情況，如果在需要加息來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，LPR也會(huì)不斷的加高,很可能就會(huì)出現(xiàn)LPR比現(xiàn)在4.9%基準(zhǔn)利率高很多的情況

綜上所述，我更傾向選擇固定利率，短期或者一直都可能交更多的錢(qián)，來(lái)預(yù)防后期LPR升高帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)（有點(diǎn)像買(mǎi)保險(xiǎn)）。

未可以預(yù)見(jiàn)的是，房貸轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR利率是國(guó)家的政策導(dǎo)向，所有這個(gè)選項(xiàng)將會(huì)是大多數(shù)人的選擇，如果你也有房貸的話，你的選擇是什么呢？

END！