吃一塹，長(zhǎng)一智！休閑農(nóng)業(yè)不放在農(nóng)地上放在哪？

從去年開(kāi)始

大棚房成了圈子里一個(gè)“月經(jīng)式”話題

“誰(shuí)誰(shuí)家項(xiàng)目被拆了”

“誰(shuí)誰(shuí)家項(xiàng)目又被拆了”

“不會(huì)吧，這可是掛了國(guó)家3A景區(qū)牌子的”

“我去，上周剛?cè)ツ抢飬⒂^過(guò)”

…...

就這樣，噩耗隔三差五就冒出來(lái)一次，大家也從一開(kāi)始的驚掉下巴，到現(xiàn)在見(jiàn)怪不怪了?，F(xiàn)在只要你不說(shuō)長(zhǎng)城被拆了，基本都有人相信。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從去掉9月開(kāi)始，全國(guó)共查出16.8萬(wàn)個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目，一地雞毛。不矜有人想問(wèn)：休閑農(nóng)業(yè)，休閑農(nóng)業(yè)，不放在農(nóng)地上放在哪？難道要放建設(shè)用地上嗎？

搜集了所有和土地先關(guān)的政策文件，結(jié)合現(xiàn)在拆違的現(xiàn)狀，提出用地的3個(gè)誤區(qū)和3條用地的建議。

一、3個(gè)常見(jiàn)的用地誤區(qū)

在整整半年的整治過(guò)程中，被誤傷的不能說(shuō)沒(méi)有，但被拆也不能說(shuō)一點(diǎn)問(wèn)題沒(méi)有，最常見(jiàn)的無(wú)非這幾個(gè)：

丨1、占用基本農(nóng)田

先講個(gè)常識(shí)，我們經(jīng)常說(shuō)的包一塊地做農(nóng)莊，雖說(shuō)都是農(nóng)地，但這個(gè)“地”的身份有可能完全不同。

你拿到的沒(méi)準(zhǔn)就是基本農(nóng)田。

如果拿基本農(nóng)田去做非農(nóng)建設(shè)，那妥妥的就是挨整的對(duì)象?！痘巨r(nóng)田保護(hù)條例》第十五條是這么規(guī)定的：

“基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得改變或者占用。國(guó)家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)無(wú)法避開(kāi)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，需要占用基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征收土地的，必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。”

看到?jīng)]，想動(dòng)用基本農(nóng)田，得經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，這門(mén)檻那不是一般高，所以，選址時(shí)請(qǐng)務(wù)必避開(kāi)基本農(nóng)田。

丨2、把設(shè)施用地當(dāng)建設(shè)用地

有人說(shuō)了，我去國(guó)土查了，我這塊地不是基本農(nóng)田呀，也批了設(shè)施用地了，不照樣被拆了嗎？

坑就坑在這個(gè)“設(shè)施用地”上了。

2014年國(guó)土資源部發(fā)布了一個(gè)127號(hào)文件，雖然說(shuō)文件中是有規(guī)定：

“附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項(xiàng)目用地規(guī)模5%以?xún)?nèi)，但最多不超過(guò)10畝；規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖的附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項(xiàng)目用地規(guī)模7%以?xún)?nèi)（其中，規(guī)?；B(yǎng)牛、養(yǎng)羊的附屬設(shè)施用地規(guī)模比例控制在10%以?xún)?nèi)），但最多不超過(guò)15畝；”。

但！是！

文件同時(shí)還規(guī)定了設(shè)施用地的使用范圍：

“1、工廠化作物栽培中有鋼架結(jié)構(gòu)的玻璃或PC板連棟溫室用地等; 2、規(guī)?；B(yǎng)殖中畜禽舍（含場(chǎng)區(qū)內(nèi)通道）、畜禽有機(jī)物處置等生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地；3、水產(chǎn)養(yǎng)殖池塘、工廠化養(yǎng)殖池和進(jìn)排水渠道等水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地；4、育種育苗場(chǎng)所、簡(jiǎn)易的生產(chǎn)看護(hù)房（單層，小于15平方米）用地等?！薄?、設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中必需配套的檢驗(yàn)檢疫監(jiān)測(cè)、動(dòng)植物疫病蟲(chóng)害防控等技術(shù)設(shè)施以及必要管理用房用地；2、設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中必需配套的畜禽養(yǎng)殖糞便、污水等廢棄物收集、存儲(chǔ)、處理等環(huán)保設(shè)施用地，生物質(zhì)（有機(jī)）肥料生產(chǎn)設(shè)施用地；3、設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中所必需的設(shè)備、原料、農(nóng)產(chǎn)品臨時(shí)存儲(chǔ)、分揀包裝場(chǎng)所用地，符合“農(nóng)村道路”規(guī)定的場(chǎng)內(nèi)道路等用地。”“配套設(shè)施用地是指由農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等，從事規(guī)模化糧食生產(chǎn)所必需的配套設(shè)施用地。包括：晾曬場(chǎng)、糧食烘干設(shè)施、糧食和農(nóng)資臨時(shí)存放場(chǎng)所、大型農(nóng)機(jī)具臨時(shí)存放場(chǎng)所等用地。”

并明確指出：嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍，以下用地必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理：經(jīng)營(yíng)性糧食存儲(chǔ)、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場(chǎng)所；以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類(lèi)莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)；以及各類(lèi)農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地。

也就是說(shuō)，設(shè)施用地仍然是按農(nóng)地來(lái)管理的，并不等同于建設(shè)用地。而不管是基本農(nóng)田還是一般耕地，“農(nóng)地非農(nóng)”都是被打擊的對(duì)象。

丨3、有指標(biāo)沒(méi)手續(xù)

這一類(lèi)最可惜，因?yàn)檎呀?jīng)批給項(xiàng)目建地指標(biāo)了，甚至還給了特別低的價(jià)格。

只是企業(yè)因?yàn)榉N種原因，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)正常的招拍掛流程，沒(méi)有手續(xù)。所以說(shuō)，這一類(lèi)項(xiàng)目最可惜。

那么問(wèn)題來(lái)了，基本農(nóng)田也不讓干，一般耕地也是諸多限制，一些青山綠水的地方迫于環(huán)保的壓力也不讓做，那休閑農(nóng)業(yè)究竟該往哪里做？

二、休閑農(nóng)業(yè)該往哪里放？

丨1、往村里放

在這次拆違過(guò)程中，你可能也發(fā)現(xiàn)了，像西安的袁家村、河南郝堂村村、成都明月村等等，這些在村子里做的休閑項(xiàng)目都沒(méi)有被拆。

再回顧今年的中央一號(hào)文件，全文沒(méi)有出現(xiàn)“休閑農(nóng)業(yè)”這4個(gè)字，而是被“鄉(xiāng)村旅游和休閑游”取代。

所以，大膽猜想，國(guó)家是不希望老板們?nèi)σ粔K地自己悶聲發(fā)大財(cái)，而是希望您到村莊里去，和農(nóng)民綁在一起搞事情，您吃肉的時(shí)候也給農(nóng)民們來(lái)點(diǎn)湯。

2018年，國(guó)家提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見(jiàn)》中明確指出：“建設(shè)一批設(shè)施完備、功能多樣的休閑觀光園區(qū)、森林人家、康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)。對(duì)利用閑置農(nóng)房發(fā)展民宿、養(yǎng)老等項(xiàng)目，研究出臺(tái)消防、特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域便利市場(chǎng)準(zhǔn)入、加強(qiáng)事中事后監(jiān)管的管理辦法。發(fā)展鄉(xiāng)村共享經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、特色文化產(chǎn)業(yè)。”

所以，往村里搞，目前來(lái)看是一條安全的路。

丨2、往田園綜合體/特色小鎮(zhèn)里搞

田園綜合體和特色小鎮(zhèn)一般是比較大的項(xiàng)目，少則幾億，多則幾十億、幾百億的項(xiàng)目。所以，他們和政府有對(duì)話的機(jī)會(huì)，可以協(xié)調(diào)出一些建設(shè)用地指標(biāo)。

可是，這么大的項(xiàng)目一般會(huì)采用“平臺(tái)+招商”的形式開(kāi)展，業(yè)主搭建好平臺(tái)，做好規(guī)劃，要來(lái)指標(biāo)，但是里面的子項(xiàng)目如親子、民宿、餐飲、酒店、采摘等等往往需要招商，通過(guò)合作的方式開(kāi)展。

這時(shí)，我們有運(yùn)營(yíng)能力的老板可以去這些大項(xiàng)目里當(dāng)一塊磚，做其中的一個(gè)自己擅長(zhǎng)的業(yè)態(tài)。

丨3、放有建地指標(biāo)的農(nóng)田里放

從過(guò)去的一些經(jīng)驗(yàn)看，一些千萬(wàn)級(jí)的項(xiàng)目是有可能從政府那里協(xié)調(diào)出一些建設(shè)用地指標(biāo)的。

或者有一些國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)，本身就有建設(shè)用地指標(biāo)，可以通過(guò)直接向農(nóng)場(chǎng)或市縣政府承包。

農(nóng)田部分做大環(huán)境，建設(shè)用地指標(biāo)來(lái)做餐飲、住宿、游樂(lè)等板塊。