本文首發(fā)于公眾號(hào)：外匯教主筆記 寫于1月9日 很多應(yīng)證
繼2018年四次降準(zhǔn)后，2019年央行第一次降準(zhǔn)也到來了……
? ? ? ? 2019年央行首次降準(zhǔn)
? ? ? ? 2019年1月4日下午，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，釋放資金約1.5萬億！其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。
? ? ? ? 我們是外匯交易，怎么解讀起中國(guó)的貨幣政策了呢？這一點(diǎn)，希望廣大讀者多多自我體會(huì)。政策、樓市、人民幣匯率、股市、黃金等都已經(jīng)全球一體化。所有強(qiáng)關(guān)聯(lián)的事件，我們都會(huì)試圖深刻解讀。
? ? ? ? 現(xiàn)在的冬天有多冷呢?昨天早上倆車追尾，倆司機(jī)下車互加微信，然后上車開語音對(duì)罵……
? ? ? ? 但這個(gè)時(shí)候，有人告訴你，春天不遠(yuǎn)了，天氣要轉(zhuǎn)暖了。你相信嗎？當(dāng)然信，因?yàn)檎f的是事實(shí)呀。
? ? ? ? ?但又有人說了，氣溫快回暖了，現(xiàn)在可以脫下棉襖了。
? ? ? ? 你脫棉襖嗎?肯定不脫。俗話說春捂秋凍。冬天都還沒過去，就算到了春天，氣溫反反復(fù)復(fù)，還是穿多點(diǎn)好啊。
? ? ? ? 這是一個(gè)特別簡(jiǎn)單的道理，對(duì)吧。
? ? ? ? 但放在當(dāng)下，很多人都不明白了。
01
? ? ? ? 先來解讀今天的新聞，睜大眼睛，好好尋找這個(gè)新聞里的有效信息：
? ? ? ? 央媽宣布：下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。
? ? ? ?釋放多少資金呢？大概1.5萬億。加上即將開展的定向中期借貸便利操作和普惠金融定向降準(zhǔn)動(dòng)態(tài)考核所釋放的資金，再考慮今年一季度到期的中期借貸便利不再續(xù)做的因素后，凈釋放長(zhǎng)期資金約8000億元。
? ? ? ? 好了，如果你是自媒體小編，這條新聞，如果是為了博取眼球或者唱多樓市，那么會(huì)從哪些角度來描述呢？我告訴你——
????????1、重磅重磅！降準(zhǔn)力度好大！——此次降準(zhǔn)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。一般情況下降準(zhǔn)幅度是0.25個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)。
????????2、震驚震驚！降準(zhǔn)規(guī)模好大！市場(chǎng)上的凈釋放資金是8000億！——雖然總體釋放1.5萬億，還了商業(yè)銀行的借款外，向市場(chǎng)釋放的資金是8000億。一般的投放規(guī)模大概在5000億，這次多了3000億！
????????3、突發(fā)！突發(fā)！35個(gè)月以后，全面降準(zhǔn)終于來了！樓市要大漲！——此次確實(shí)是全面降準(zhǔn)，也確實(shí)是35個(gè)月以后首次降準(zhǔn)。貨幣政策進(jìn)一步寬松。
? ? ? ? 這三個(gè)角度，你說對(duì)不對(duì)？當(dāng)然對(duì)。數(shù)據(jù)詳實(shí)，內(nèi)容真實(shí)，每一句話都是對(duì)的。
? ? ? ? 這三個(gè)角度，無一不是利好，無一不是事實(shí)，所以市場(chǎng)放水了，樓市資金充裕了，房?jī)r(jià)要漲了。
? ? ? ? 這個(gè)結(jié)論多正確，邏輯多嚴(yán)謹(jǐn)。
? ? ? ? 可惜，如果你真這么認(rèn)為，那就是中了“障眼法”。
? ? ? ? 障眼法之所以成功，是用一部分事實(shí)，掩蓋了更重要的事實(shí)。
????????就比如開頭，冬天很快就要過去，春天就要來了，所以氣候變暖，這也是事實(shí)。
????????但更要的事實(shí)是，距離春天還有一段時(shí)間，依然要裹好小棉被，捱過寒冬。
02
????????好了，考驗(yàn)大家對(duì)市場(chǎng)理解能力的時(shí)候到了。
????????現(xiàn)在我們還原真相：
????????1、下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，力度很大。但有一個(gè)前提是：
? ? ? ? 這次降準(zhǔn)是分兩次下調(diào)的，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。
????????為什么不一次投放呢?省時(shí)省力呀。分兩次投放，恰恰說明央媽內(nèi)心的糾結(jié)和謹(jǐn)慎。這么做，是為了避免一次性投放帶來過多貨幣量，既要保持貨幣充裕的流動(dòng)性，又要節(jié)奏合理。
????????2、同理，8000億的投放規(guī)模，也有一個(gè)前提——分兩次完成。一次是為了應(yīng)對(duì)MLF到期，一次是為了補(bǔ)充春節(jié)的資金缺口。
????????3、本次降準(zhǔn)，確實(shí)是全面降準(zhǔn)。但依然有一個(gè)前提：把小微企業(yè)貸款的范圍擴(kuò)大了。
????????這個(gè)信息，非常非常重要，但很少有人提到，在降準(zhǔn)前兩天，央媽悄悄干了一件大事——
????????中國(guó)人民銀行2日晚間宣布，自2019年起將普惠金融定向降準(zhǔn)小型和微型企業(yè)貸款考核標(biāo)準(zhǔn)由“單戶授信小于500萬元”調(diào)整為“單戶授信小于1000萬元”。
????????央媽這么做，很明顯是提前給小微企業(yè)“開小灶”了。表面上，定向降準(zhǔn)是各行各業(yè)雨露均沾，但根本用意還是在降準(zhǔn)之前，擴(kuò)大小微企業(yè)的貸款優(yōu)勢(shì)，讓小微企業(yè)受益。
????????所以，你能理解，明明是“全面降準(zhǔn)”，但央媽說依然屬于“定向調(diào)控”了嗎？即使全面降準(zhǔn)，樓市流入的資金，依然有限。
????????好了，以上三個(gè)角度，各自都有一個(gè)前提背景。接下來要說，這次央媽的降準(zhǔn)，還有一個(gè)大背景。
????????這個(gè)大背景，其實(shí)我說了很多次了。
????????去年7月份央媽降準(zhǔn)的時(shí)候，我就斷定房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，就說明了邏輯——我賭上全部的信仰告訴你，這次放水，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲!
????????我們這一輪放水，有一個(gè)大BUG美聯(lián)儲(chǔ)。
????????從2015年美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入持續(xù)加息周期，每一次加息就意味著，全球流動(dòng)性的持續(xù)收緊，也意味著，可能某些國(guó)家又要倒霉，一不小心就會(huì)產(chǎn)生金融危機(jī)。這種大環(huán)境下，中國(guó)是不敢降息的。一旦降息，就會(huì)有資本外流的風(fēng)險(xiǎn)。
????????所以，從2018年以來，我們進(jìn)行了四次降準(zhǔn)，唯獨(dú)沒有降息。這也說明，對(duì)于放水，我們是為了保證市場(chǎng)的資金適度寬裕，而不是要刺激。
????????以往每一輪房?jī)r(jià)上漲，都是伴隨著降準(zhǔn)降息雙重刺激，房?jī)r(jià)才會(huì)大漲。而這一次，我們沒有降息的先天環(huán)境（除非等到美聯(lián)儲(chǔ)加息結(jié)束，房?jī)r(jià)才會(huì)有大漲的可能）。
03
????????結(jié)合前兩部分，我們可以得出結(jié)論：
????????這次全面降準(zhǔn)一定是利好，但不會(huì)馬上利好樓市。如果覺得春天快來了，就脫下棉襖，一定會(huì)凍死在冰天雪地里。
????????全面降準(zhǔn)，再次證實(shí)了，政策底已經(jīng)到了。
????????但市場(chǎng)底，就和氣候一樣，反反復(fù)復(fù)，一定要冷靜再冷靜。
????????最后再說一下利好。
????????本次全面降準(zhǔn)，不僅僅是補(bǔ)充了銀行的流動(dòng)性，同時(shí)穩(wěn)定了銀行中長(zhǎng)期的負(fù)債。
????????樂觀估計(jì)，2019年，應(yīng)該還有3-4次的降準(zhǔn)。
????????當(dāng)資金有了充裕的流動(dòng)性，會(huì)對(duì)購(gòu)房者帶來一個(gè)最直接的利好：房貸利率的下調(diào)。
????????我剛才也說，美聯(lián)儲(chǔ)加息，我們沒有降息的環(huán)境，但是，我們可以降低房貸利率啊。
????????房貸利率，等于“變向降息”（這個(gè)詞不準(zhǔn)確，大家理解就行）。
????????美聯(lián)儲(chǔ)加息的時(shí)候，實(shí)體經(jīng)濟(jì)比較脆弱，沒有加息的條件，所以上調(diào)了房貸利率。
????????2019年處于美聯(lián)儲(chǔ)加息尾聲，我們一方面降準(zhǔn)，一方面下調(diào)房貸利率，釋放更多資金流動(dòng)性。
????????比如目前，武漢、鄭州、惠州、成都等城市，首套房房貸利率處于最高點(diǎn)。比如鄭州，就連首套房貸就要上浮25%-30%，這個(gè)太恐怖了。
????????大多數(shù)城市因?yàn)橄拶?gòu)限貸，二套房首付5成以上，如果二套利率上浮25%，其實(shí)資金壓力和成本都很高。
????????未來一年，高房貸利率的城市非常有可能下調(diào)，如果需要貸款買房，尤其是二套房，完全可以再等等?，F(xiàn)在，首套房需要根據(jù)樓盤、個(gè)人具體情況具體分析，除非是比較不錯(cuò)的樓盤，價(jià)格便宜，不然也不必著急買了。
????????而像北京、上海，首套房上浮1.1倍，甚至可以憑借基準(zhǔn)利率貸款的城市，從買房成本上來說，已經(jīng)是進(jìn)入的時(shí)機(jī)。
????????從2017年開始，全國(guó)首套房房貸利率就連續(xù)上漲。但2018年11月份，房貸利率第一次出現(xiàn)了“剎車”，不再繼續(xù)上漲。
????????目前，武漢、杭州、南京、深圳、蘇州房貸利率已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)，前天出現(xiàn)的成都9折利率，雖然最后辟謠了，但也反映出一個(gè)大趨勢(shì)——
????????從全國(guó)大趨勢(shì)來說，房貸利率下降，已經(jīng)是定局。
????????所以，我要告誡大家的是：
????????看到降準(zhǔn)了，別以為是大放水就要往樓市沖，
? ? ? ?咱們先讓水多流一陣，等待有時(shí)機(jī)的利好（房貸利率正常），再出手也不遲。
