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聲明

以下內(nèi)容來自子安的分享。

本節(jié)思維框架

1. 前言
2. 以小房子換大房子
3. 一套變兩套
4. 總結(jié)

前言

有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)：中國的家庭平均每7年到10年買第二套房。這個時間是很多人預(yù)想不到的。

可能很多人都會覺得，我可能還沒有準備好，我的首付還沒有攢夠，或者說我的資金好像還沒有那么充裕，買了以后我會不會壓力太大。但我們會發(fā)現(xiàn)攢錢的速度永遠跟不上這個房價上漲的速度。往往你過兩年攢夠了以后，房價又上漲了，又會讓你覺得壓力更大。所以，這個時間就一直持續(xù)增長的往后拖。

所以，今天我們講這一章的目的，就是要幫助大家能夠在置換這個階段，能夠縮短這個時間。比方說，從7年縮短到一半，縮短到3年或4年之間，那么提前做這個規(guī)劃。從有這個想法開始，我來告訴你所有關(guān)于置換的關(guān)竅門。能夠讓你為自己的資產(chǎn)增值保值。買第二套房有很多方法和技巧。下面一一為你揭曉：

明確買房的需求，對于很多人買第一套房來說，他是糊里糊涂他就買成了第一套房。而買第二套房的時候，他因為經(jīng)過的時間比較久，購買第一套房的經(jīng)驗也忘記得差不多了。

買房的需求分為兩類：

以小房子換大房子

現(xiàn)在家里添了一個小孩子了，或者說有更多的住房需求啦。那你這個時候想以小房子來換大房子。這就買第二套房。用前面那套房賣掉的錢，來作為第二套房的首付。這樣的好處是首付和月供壓力都會變小。缺點是你還是只有一套房。但是你的面積變大了。也許你面積增加了30%，也許面積增加50%。家庭住得更加寬裕了。多了一個房間或者多了兩個房間。

置換原則：行情下行先賣后買，行情上行先買后賣。

因為在行情上漲的時候，你也許一套房子晚半年賣，就能多賣50萬塊錢，那么這時候你進行先買的動作。就能夠少支付50萬塊錢。前后相差100萬。在真實的購房過程中，我做到了。而且我的學(xué)生也做到了。他們因此收益得非常多。

在行情上漲和下跌的時候，哪個先買哪個先賣極其重要。

而如果在平淡的市場，或者在行情下跌的時候，在先賣后買。因為在這個下行的過程中，有可能你房子不會那么好賣。也許需要三個月也許需要六個月。你先賣了，資金壓力不會那么大。你買房子的時候，你可能隨時成交。在淡季或者下行市場，買方是老大。而賣方比較多。買方是比較少的。這個時候形勢就完全逆過來了。

你一定要先賣掉房子再來買會合適一點。這個時候在剛需置換的時候，主要考慮的點是自己家人的生活舒適、交通方便，特別是小孩子的學(xué)位問題?？紤]的是生活配套包括：位置、交通、醫(yī)療、商業(yè)、學(xué)校。

這個過程中，有人會認為，我如果錢不夠，我本來住的是市中心的，比較老的、比較破的、比較小的房子，我現(xiàn)在為了換我就一下?lián)Q別墅，我可不可以換到遠郊去，或者說郊區(qū)的比較偏遠的地方，換了一個大房子一步到位。

我不建議這么做。因為我見過很多朋友這么做很容易后悔。后悔他們只考慮到了居住的舒適性，把小房子換成大面積的房子，但當孩子長大的時候，他們忽略了在偏遠的地區(qū)，他的學(xué)位沒那么好。然后為了孩子，他不得不犧牲更多的生活舒適性，賣掉那個大房子換到市中心尋找一個好的學(xué)位。這個時候就是瞎折騰。

我們在考慮置換的時候一定要全面。不只考慮我們未來一兩年的需求，而且最好考慮到未來五年。包括孩子上學(xué)的需求。在這個過程中，就不容易實現(xiàn)這種被動又來回折騰的事情。

因為大多數(shù)家庭換一次房都是特別不容易的事情，這是剛需置換的第一種，以小換大。

一套變兩套

你不賣掉以前的房子還想再買一套。一套出租，一套自住。這里的問題就是首付不足。我老是攢不夠，那怎么辦？

我們推薦最好的方法是：你要充分利用之前買的那套房子增值所帶來的，可以多貸款出來金額作為你的首付。

怎么理解呢？比方說，你三年前買了一套房子，那時候是200萬買的。他現(xiàn)在已經(jīng)增值到了400萬了。你當時的貸款，只剩下100萬不到的貸款。這個時候，你可以通過抵押貸款400萬×70%=280萬。還之前你欠銀行的100萬，還有180萬的資金可以使用。加上你本來準備的差不多的首付，你就有一大筆首付可以用來支付。

第二套的首付就變得非常輕松，而不需要一直等到我光憑自己的錢攢夠所有的首付。因為這個時間你永遠趕不上的。因為你工資在漲的時候，房價也在漲。

這里需要大家克服的最重要的心理障礙就是說，你要及時的來套現(xiàn)自己房子增值的部分，以達到一個資源配置最優(yōu)化的選擇。也許你會問：這樣會不會欠銀行太多錢。

在我身邊所有的服務(wù)過的咨詢案例當中，憑自己的能力攢夠第二套房子首付的人不到1/10，大部分人買第二套房都是從第一套房子的增值部分，來得到套現(xiàn)資源配置的。然后很多人也會擔心，這樣子月供壓力很大。我要兩套房子月供。

這是很多買第一套房子人沒有意識到的一個特別好玩的技巧：

第一、這技巧是從你買第二套房子開始，你就可以收租了。而租金至少可以抵一半及以上的月供。這個時候你的月供壓力就會大大的減少。這也是好多人看到換第二套房想著很艱難的原因。但其實做起來沒那么難。

第二，在租金抵一半的前提下，你的月供會省很多。而租金的增長規(guī)律是五年翻一番。你回想自己五年前租的房子跟現(xiàn)在租的房子，基本是租金翻一倍了，即五年翻一番。

你其實支撐月供差額的時間不需要很久，其實只需要五年的時間。第二套房子就可以實現(xiàn)租金抵月供了。而這五年時間，你只有一半的壓力。

如果你明白這些道理，你就不會覺得換房是一件要七年才能換得成的事情。還是一件你本來還準備了一半了就差那么兩三年，我現(xiàn)在在一年之內(nèi)給你提速實現(xiàn)你這個計劃。

在這個過程中，我們就清楚的了解到，在剛需置換買第二套房的過程中，我們首先必須明確自己的需求是想要以小換大，還是想要一套換兩套。這個特別重要。你只有明確自己的需求，才能根據(jù)自己的需求來做一個定制的過程。

總結(jié)

小房換大房：選準時機；從居住角度選房；

一套變兩套：利用原有房子的增值。