很多年輕人來北京之前內(nèi)心都充滿了向往，想象著這里有全國最繁華的商場，有像三里屯這樣的時尚商圈，有高大上的寫字樓，穿梭整個城市的地鐵，全國知名的旅游景點等等，想象中北京的很多東西都是好的。這種想法在大多數(shù)時候是沒錯的，但可能讓你大跌眼鏡的是，北京人民的居住環(huán)境并不如想象中的那么美好?，F(xiàn)實生活中很多老北京居住的四合院也都要比電視劇中的差很多。
當你努力奮斗了很多年，終于可以在北京買房了，最后卻發(fā)現(xiàn)幾百萬只能買一個幾十平的小房子，而且房子的戶型很差。北京的房子戶型差基本是我跟身邊朋友的一個共識，大家在看房子的時候也都會非常失望，戶型怎么會差到這個地步。
長期以來我也有這個非常深的感觸，所以我也試圖去弄清楚北京的房子戶型為什么這么差，原因究竟是什么。
1
福利分房
追溯歷史，其實我們國家商品房發(fā)展的歷史并不長。北京是在1989年2月第一次公開銷售商品房的，首批房源一共有350套房子，每平米最高售價2000元，但是卻沒有完全賣出去，初期只賣了250套。
1989年8月上海開始實施商品房產(chǎn)權的管理制度，這意味著我國房地產(chǎn)商業(yè)化的開始。不過最開始的幾年，商品房的規(guī)模非常小。拿北京來說，雖然現(xiàn)在看來單價2000元的價格低到令人發(fā)指，但是對于當時的人們來說，能拿得出這么多錢買房的還不是很多。
更重要的是人們的意識問題，以前我們國家都是福利分房制度，大家對于自己掏錢買房這事的并沒有足夠的認知，對老百姓而言房子還是要由國家來分的。事實上直到1998年之前，絕大部分住宅也都屬于福利分房。
從福利分房的角度講，北京分布著全國最多的國家機關，不僅有很多市級政府機關，作為首都還有很多國家級機關，例如外交部、農(nóng)業(yè)部等中央部委。能獲得福利分房的除了機關單位外，還有眾多的企事業(yè)單位，例如國企、銀行、醫(yī)院、高校、部隊、文化等不同領域的單位，所以北京有很多福利分房而建的小區(qū)。如果你走在路上觀察會發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)門口還寫著類似于“某某單位的員工宿舍”的字樣。
福利分的房子，有兩個特征，第一在建筑結構上，以塔樓為主；第二單套房子的面積都比較小，很多都是5、60平米的，而且戶型上有兩個缺點，一是沒有客廳，二是衛(wèi)生間特別小?，F(xiàn)在來看從戶型產(chǎn)品上說，已經(jīng)過時了。但是這些房子有個很大的優(yōu)勢就是位置特別好，加上后來修建地鐵，城市外擴，很多小區(qū)現(xiàn)在都處于核心地段，所以房價也并不便宜。
不過福利分房中，還有一些房源是不能上市交易的。之前我線下看房的時候就看到一個小區(qū)是軍隊的家屬院，所以整個小區(qū)都不能出售。
2
經(jīng)濟適用房
政府雖然會做城市規(guī)劃，但是未來的城市發(fā)展也總有我們想不到的事情。何況北京是古都，有很多古建筑和老祖宗留下的東西需要保留。城市發(fā)展進程中，要考慮到土地的充分利用，原先的很多平房，都變成了一座座寫字樓。而原先住在那的人，也都搬遷到了四環(huán)、五環(huán)更遠的地方。
1982年-1990年這期間大批知青返城，北京的人口增加了45萬。為了安置危舊房改造和老城更新騰退的人口，北京在四環(huán)和五環(huán)規(guī)劃了10個經(jīng)濟適用房區(qū)域，由政府統(tǒng)一委托給開發(fā)商開發(fā)。其中最知名的就要屬回龍觀和天通苑了，回龍觀在當時在最大的經(jīng)濟適用房區(qū)域。
現(xiàn)在來看這些地方，如清河、北苑、西苑、酒仙橋也都是很好的地段，如果你在這些地方看房發(fā)現(xiàn)有很多回遷房，也不用感到驚訝。
相對而言，經(jīng)濟適用房小區(qū)的戶型已經(jīng)比福利分房的時候好很多了，像回龍觀，都是6層的板樓，戶型也都是南北通透，格局合理，即使放到現(xiàn)在也是很不錯的。不過因為是經(jīng)濟適用房，也有物業(yè)管理差，小區(qū)環(huán)境缺少綠化的缺點。
這方面對比深圳來看，北京就要差很多，深圳因為原有住民比較少，開發(fā)商也沒有安置原有居民的任務。拿地，蓋房子就是為了賺錢，所以在城市中純商品房小區(qū)的占比更高，做出來的也更加合理，經(jīng)濟實用。
3
政府調(diào)控
房價一直是一個非常敏感的話題，牽動著每個老百姓的神經(jīng)。特別是像北京、上海這樣的一線城市，于全國而言，有領頭羊的作用。
北京的限購政策一直是全國最嚴的，政府的調(diào)控分兩方面，一是限制購買資格，有錢也不能隨便買；二是增加住房供給，限制房子的銷售價格。
這幾年北京也創(chuàng)造了很多房子產(chǎn)權的名詞，從前幾年的“自住型商品房”，到現(xiàn)在的“限競房”，還有共有產(chǎn)權房，開發(fā)商拿地之初就把銷售價格給定好了，而且價格明顯偏低，這么做對剛需是好的。但政府對開發(fā)商開發(fā)房子這事進行了過多干預，甚至對房子的戶型和面積也都有限制，這樣一來開發(fā)商用心做產(chǎn)品的動力自然也就沒了。
利潤已經(jīng)固定的前提下，開發(fā)商肯定是想著怎么壓縮成本為好。所以我們看到這幾年新入市的新房，戶型同質(zhì)化非常嚴重，樓棟密度高，小區(qū)園林做的也馬馬虎虎，質(zhì)量也達不到預期。
4
開發(fā)商追求利益
房子之所以貴，并不是建筑成本高，同一個房子在北京和在一個三線城市對比，其實建筑材料和人力成本是差不多的。即使北京的人力成本更高，但也不至于像房價差距那么大，最重要的是地價高。
從這幾年來看，北京每年賣出的地塊都是有限的，開發(fā)商每拿到一塊地都是經(jīng)過了激烈的角逐。而且北京的房價很高，如果能在同樣的面積上多蓋出一套房子，就是少則幾百萬，多則上千萬的營收。雖然塔樓這種產(chǎn)品已經(jīng)過時了，但是最近幾年有的開發(fā)商為了追求更大的利益，還是蓋出了塔樓，要么就是板塔結合。
另外還有一種特殊情況，有的小區(qū)下方會有地鐵線路，這樣房子的建筑結構就會受到地下構造的影響。這種小區(qū)的戶型也會比較差，但是因為小區(qū)臨近地鐵，再加上開發(fā)商在其他方面會下一些工夫，所以房子仍然不愁賣。
結語
可能有的人會想，那北京有沒有好戶型的房子呢？答案是肯定的。
只是這種房子往往不再普通人的視線中，俗稱“CEO盤”，這類小區(qū)面向的客戶群體就是公司的高管。這種“CEO盤”小區(qū)的主力戶型都是200、300平米的三居室或四居室，要么就是100多平的兩居，總價高，剛需肯定會覺得不實用，自然也就不會購買這類小區(qū)。人以群分，一個很殘酷的現(xiàn)實是，開發(fā)商在蓋房子的時候，雖然不能強制性的限制購買群體，但是卻會用大的戶型面積把很多人擋在門外。
