~~~~~這是成長印記的第191篇日記
剛進入房地產(chǎn)行業(yè)時，被各種經(jīng)濟技術(shù)面積指標叫法弄得暈頭轉(zhuǎn)向，也聽過、見過有的項目因為面積指標吃虧，存在驗收風險、賠償風險，帶來項目經(jīng)營利潤風險。之前LD公司為了管控面積還專門設(shè)立了專業(yè)經(jīng)理人重點管控，對重點項目的面積指標進行管控，可以避免大量損失。
面積，看似很普通的詞，沒有開工、開盤、交付、利潤、銷售等那些詞聽著那么帶勁，但卻是規(guī)范化管控的起點，而且如果放任自由，有可能不經(jīng)意間就吞噬了辛辛苦苦賺的利潤。
經(jīng)濟技術(shù)指標一般有：總用地面積、建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、容積率、計容面積、可售面積、占地面積、公建配套建筑面積、車位數(shù)、地下室圍護（延長米）、總綠地面積、綠化率、市政道路面積、紅線外景觀面積、建筑密度（占地面積/總用地面積）、永久圍墻長度（延長米）、可售比（可售/總建筑面積）、幢數(shù)、居住總戶數(shù)。
產(chǎn)品業(yè)態(tài)標準化、統(tǒng)一口徑非常必要，是各個職能條線統(tǒng)計、核算、溝通業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。LD產(chǎn)品業(yè)態(tài)采用5個維度，這點我覺得劃分的特別清楚，分為二級業(yè)態(tài)加三個屬性，可以對任何產(chǎn)品進行區(qū)分。
一級業(yè)態(tài)分為住宅、辦公、商業(yè)、酒店、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、車儲、獨立配套設(shè)施、公共配套；針對每個一級業(yè)態(tài)再細分為二級業(yè)態(tài)，比如住宅可以分為普通住宅、花園洋房、疊加別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、類獨棟、獨棟別墅；辦公再細分為甲級辦公、準甲辦公、普通辦公、LOFT、酒店式公寓、類住宅；商業(yè)再細分為配套商業(yè)、商業(yè)街、整體商業(yè)、地下商業(yè)。
根據(jù)一二級業(yè)態(tài)再加上3個屬性進行區(qū)別，第1個業(yè)態(tài)屬性就是高度，分為多層、小高層、高層、超高層、地下；第2個業(yè)態(tài)屬性就是是否精裝修，分為精裝、全裝、毛坯；第3個業(yè)態(tài)屬性就是銷售用途，分為非市場銷售、市場銷售。
拿到一個項目，需要看分幾期開發(fā)，做什么產(chǎn)品業(yè)態(tài)，每個業(yè)態(tài)下有幾幢樓，樓內(nèi)部搭配什么面積段戶型。隨著項目的推進，從分期到業(yè)態(tài)到樓號再到房間，面積越來越精確。所以，面積的管控也應(yīng)根據(jù)開發(fā)階段分不同階段進行管控。
一般來說可以有這幾個版本：
1、投資拿地版：根據(jù)土地和規(guī)劃指標進行測算的數(shù)據(jù)，這時因方案未定，顆粒度一般只到業(yè)態(tài)面積。
2、方案版：拿地后規(guī)劃方案報批通過后，可維護每棟樓的面積數(shù)據(jù)。
3、施工圖版：一般工規(guī)證取得之后，可更新每棟樓的面積數(shù)據(jù)。
4、預測繪版：拿預售證后，可更新每棟樓的面積數(shù)據(jù)，還可搭建每個房源面積。
5、實測繪版：交付前進行實測繪，項目每個房源的最終面積，項目的最終面積。
如果過程中不注意面積管控，很可能造出來一測繪發(fā)現(xiàn)少了好多面積，直接少了很多貨值，因不同地區(qū)不同政府部門的面積統(tǒng)計規(guī)則和口徑大有出入，導致同一個面積在不同口徑統(tǒng)計下出入非常大，若不及時爭取或處理，就莫名少了貨值。如果面積超出，存在驗收風險，需要按相關(guān)政策進行補繳，而對于客戶而言，超出合同規(guī)定比例需要可能面臨退房風險。
想起之前我們有個樓盤預測繪面積少了幾百方，直接影響貨值幾千萬，為了解決這個面積問題多方溝通，最終預售證時間超出了計劃時間。當時我印象特別深刻，我們那位領(lǐng)導說，我絕對不能為了滿足考核要求，就直接讓他們按這個面積去拿預售證，放任公司損失幾千萬，一定要把這個面積事情解決掉，最終通過與政府不懈溝通，面積問題得到了有效解決，和預期數(shù)據(jù)一致。為這位領(lǐng)導的職業(yè)精神點贊！
之前還遇到一個項目，每個階段的面積差異都超標準，方案報批面積、工規(guī)證面積、預測繪面積和最終驗收的實測面積差異非常大，可能是過程中批后修改較多，導致面積差異大，給驗收帶來了很大阻力，而且如果不能有效解決，直接造成公司損失巨大。最后經(jīng)過不懈努力，才讓面積差異控制在規(guī)范以內(nèi)。
加強對面積指標的管控，也是房地產(chǎn)項目規(guī)范管控的一項基礎(chǔ)工作。
