01
不出所料，如梅花間竹般，杭州IFC和小河云莊陸續(xù)領(lǐng)證，向8月的杭州樓市擲下超級(jí)“
雙王炸” 。
其中，杭州IFC前晚領(lǐng)出最后357套住宅。昨天上午，小河云莊的137套房源也悉數(shù)出證，最小約165㎡、最大約340㎡。
不用懷疑，小河云莊的任務(wù)就是為IFC分流。
或者說(shuō)，小河云莊的熱度已高到需要“11位A類(lèi)人才認(rèn)證”的杭州IFC掩護(hù)，才可避免過(guò)熱而引發(fā)重大新聞的狀況。
它也從另一方面證明：在多數(shù)人眼中，小河云莊是與IFC同一段位的“元始天尊級(jí)”紅盤(pán)。
的確，小河云莊之前光環(huán)無(wú)數(shù)：橋西最后一宗宅地、三河交匯一線河景、1.7容積率、七層洋房、超大轉(zhuǎn)角廳戶型、樓下的小河油庫(kù)公園……
但我認(rèn)為小河云莊諸多光環(huán)中，最無(wú)可復(fù)制的還是“無(wú)敵一線河景”。
只是在它和小河油庫(kù)公園之間，突然出現(xiàn)了24米高的商業(yè)規(guī)劃后，南面的“三河交匯”（大運(yùn)河、小河、西塘河）風(fēng)景幾乎全被遮擋。
加上東面沿運(yùn)河一側(cè)，多數(shù)樓層都被濃密喬木遮擋，意味著僅極少房源有單面河景。
對(duì)小河云莊的“絕對(duì)稀缺性”，必須重新評(píng)估。
02
2021年底，德信從24家房企中脫穎而出，順利拿下橋西罕見(jiàn)的一線運(yùn)河宅地，也就是如今的小河云莊。
一年半過(guò)去，規(guī)劃的8幢建筑已封頂，綠色的外衣尚未褪去。進(jìn)進(jìn)出出的工程車(chē)，圍墻上方的噴淋系統(tǒng)，都昭示著它的進(jìn)度條。
正南面，上個(gè)月被收儲(chǔ)的商業(yè)用地，尚未有動(dòng)靜；東面沿運(yùn)河一面，大樹(shù)已長(zhǎng)到四層高。
未來(lái)小河云莊看得見(jiàn)一線河景的，只有1、4、5、6號(hào)樓的五層以上房源。
但這并不影響大眾的熱情?！?b>附近一大堆改善客戶，就等著小河云莊領(lǐng)證。”橋西一帶資深經(jīng)紀(jì)人小李說(shuō)。
小河云莊精裝限價(jià)51440元/㎡，而普遍客戶對(duì)它的預(yù)期，是交付賣(mài)到10萬(wàn)/㎡。畢竟，非一線沿河的九龍倉(cāng)碧璽，洋房掛牌價(jià)也要10萬(wàn)/㎡。
可與之對(duì)標(biāo)的河景樓盤(pán)，還有幾個(gè)。
正北面的凱德龍灣，“性價(jià)比”最高。非一線沿運(yùn)河樓幢，200㎡出頭的四房，掛牌單價(jià)6萬(wàn)5；沿一線運(yùn)河樓幢的西邊套，相同面積房東掛牌單價(jià)7萬(wàn)4。
北面的大河宸章，主力的200多㎡大戶型，掛牌單價(jià)多在8-9萬(wàn)之間；運(yùn)河宸園略貴一些，大戶型掛牌單價(jià)在9萬(wàn)上下，部分急賣(mài)或低樓層房源，價(jià)格會(huì)略降一點(diǎn)。
最貴的是碧璽的洋房，掛牌單價(jià)要10萬(wàn)上下；高層便宜些，180多㎡的四房，單價(jià)7萬(wàn)出頭現(xiàn)在也有房東肯賣(mài)。
當(dāng)然，掛牌價(jià)并不等于成交價(jià)。
今年橋西的二手成交量一般，照如今買(mǎi)家“大殺四方”的砍價(jià)模式，想成交的話，比掛價(jià)低一兩萬(wàn)是難免的。
那么將來(lái)小河云莊交付后，二手房?jī)r(jià)能比這幾個(gè)河景改善盤(pán)高出多少？
03
一旦進(jìn)入二手市場(chǎng)，每一套房都會(huì)像洋蔥般被一層層剝開(kāi)，細(xì)細(xì)地比較著。小河云莊讓人怦然心動(dòng)，但這幾個(gè)河景次新房也并非全無(wú)優(yōu)勢(shì)。
最近的凱德龍灣，2014年交付，主力戶型約138-200㎡。
外立面：干掛石材，西方古典三段式設(shè)計(jì)；
裝標(biāo)：部分大戶型帶精裝修，比如廚房，用了SMEG三件套，嵌入式冰箱、烤箱、洗碗機(jī)，衛(wèi)浴是唯寶等品牌，餐客廳鋪了石材等；
園區(qū)：配備獨(dú)立會(huì)所，內(nèi)設(shè)恒溫泳池、健身房；
學(xué)區(qū)：京杭育才小學(xué)。
遠(yuǎn)洋大河宸章，2014年8月交付，主力戶型約170-300㎡。
外立面：干掛石材，歐式古典三段式設(shè)計(jì)；
裝標(biāo)：使用了漢斯格雅龍頭、杜拉維特潔具、高帕特櫥柜、西門(mén)子電器等，全屋采暖、戶內(nèi)直飲系統(tǒng)、戶內(nèi)熱水系統(tǒng)等；
園區(qū)：配有室外泳池；
學(xué)區(qū)：文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校。
九龍倉(cāng)碧璽，2016年中交付，東區(qū)為高層、西區(qū)為洋房，洋房戶型約155-320㎡，含底躍、標(biāo)準(zhǔn)層、頂層大平層等。
外立面：干掛石材，法式古典風(fēng)格設(shè)計(jì)；
裝標(biāo)：使用了唯寶、高儀、弗蘭卡、西門(mén)子等國(guó)際品牌；
園區(qū)：配備小區(qū)會(huì)所，內(nèi)自帶恒溫泳池、健身房等設(shè)施；
學(xué)區(qū)：文瀾實(shí)驗(yàn)小學(xué)。
運(yùn)河宸園，2016年底交付，西區(qū)為高層，東區(qū)為中式排屋，高層戶型約90-190㎡。
外立面：干掛石材，高層為綠城經(jīng)典法式二代建筑；
裝標(biāo)：6000元/㎡，像是廚房用了柏麗櫥柜、博世廚電；衛(wèi)浴是當(dāng)代、勞芬、卡德維，以及伊奈智能馬桶；硬件上用了東芝的中央空調(diào)等；
園區(qū)：配有露天的無(wú)邊鏡面泳池；
學(xué)區(qū)：文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校。
小河云莊，預(yù)計(jì)2026年1月交付，主力戶型約220-340㎡。
外立面：鋁板+大面落地玻璃；
裝標(biāo)：4500元/㎡；
園區(qū)：集中景觀水系、底層局部架空，配有健身、文化活動(dòng)等設(shè)施；
學(xué)區(qū)：最近的是京杭育才小學(xué)，但期房不承諾學(xué)區(qū)，具體要等交付后再定。
04
一番對(duì)比下來(lái)，讓我們捋一捋小河云莊的評(píng)分。
鋁板+大面落地玻璃的外立面，顏值應(yīng)該是十分值得期待的。不過(guò)，并不足以跟其他幾盤(pán)拉開(kāi)質(zhì)的差距。
畢竟，周邊幾盤(pán)用的是干掛石材，就成本而言，可能還是石材更貴，并且在限價(jià)時(shí)代早已絕跡。當(dāng)然，鋁板在風(fēng)格的潮流感上會(huì)占不少便宜。
要論河景，本來(lái)小河云莊是獨(dú)一份的；但現(xiàn)在和凱德龍灣說(shuō)不上多大區(qū)別。
要論學(xué)區(qū)，小河云莊大概率分到的京杭育才小學(xué)，目前在大眾中的認(rèn)知度不如文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校。
但小河云莊7層洋房+純大戶型的規(guī)劃，居住舒適度最優(yōu)。放眼整個(gè)橋西，如此純粹的超大戶型住區(qū)都難得一見(jiàn)。
能與之能媲美的，也就碧璽的洋房。
碧璽到運(yùn)河邊，直線還有450米，小河云莊近多了。小區(qū)東側(cè)的人行出口直通運(yùn)河邊。以后想去河邊喝個(gè)咖啡曬個(gè)太陽(yáng)，下樓就到，近得跟在自家小區(qū)一樣。
因小區(qū)之間挨得十分近，生活配套大家都差不多。像是商場(chǎng)，天陽(yáng)D32、樂(lè)堤港等，也就差個(gè)幾百米。
不過(guò)，小河云莊到地鐵5號(hào)線大運(yùn)河站是幾個(gè)盤(pán)里最遠(yuǎn)的，步行約1.3公里。
還有很重要一點(diǎn)，小河云莊占地只有23339㎡，而大河宸章、運(yùn)河宸園和碧璽等都是占地4萬(wàn)-5萬(wàn)多㎡的大園區(qū)，它們有的會(huì)所、泳池和大花園，小河云莊都沒(méi)有，僅部分樓幢架空層做些了配套。
綜合來(lái)看，考慮到杭州人的“新房癖”，以及近年來(lái)對(duì)超大戶型的追捧，小河云莊將來(lái)二手房?jī)r(jià)略高過(guò)這幾個(gè)改善盤(pán)，不會(huì)有問(wèn)題。
加之周邊地緣改善客戶儲(chǔ)備極豐厚，又沒(méi)有同期競(jìng)品，交付后有望賣(mài)到8萬(wàn)-10萬(wàn)。
也就是說(shuō)，3萬(wàn)左右的倒掛是很穩(wěn)的。
但如果作為一種保值增值的資產(chǎn)，考慮到小河云莊套數(shù)少、熱度高，大概率限售，這理論上3萬(wàn)的倒掛頓時(shí)不那么香了。
05
小河云莊只有137套房源，而橋西改善需求饑渴已久。“周邊一大堆想搖的，沒(méi)有頂格社保就別去當(dāng)炮灰了。”附近中介說(shuō)。
雖有IFC分流，但二者總價(jià)門(mén)檻相差300萬(wàn)，客戶并非完全重疊。
若小河云莊最終限售，不妨再算一筆賬。
以一套全款1100萬(wàn)的214㎡房源為例，2026年1月30日交房，加上5年限售，2031年1月30日才能上市交易。
7年多持有時(shí)間，資金成本按年化6%算，持有成本1562萬(wàn)，折合單價(jià)7萬(wàn)3。
成本價(jià)已接近周邊二手房?jī)r(jià)。即便那時(shí)直接能賣(mài)到10萬(wàn)，也屬于“慘勝”；賺錢(qián)是能賺，但與仁恒濱江園、杭州壹號(hào)院這種“賺錢(qián)神話”不是一個(gè)段位。
一旦小河云莊二手賣(mài)上10萬(wàn)+，也將極大考驗(yàn)市場(chǎng)承接力。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，周邊五大小區(qū)160㎡以上戶型共成交7套，實(shí)際成交單價(jià)在6-8萬(wàn)不等。這固然有大戶型掛牌不多的原因，但也說(shuō)明，橋西的二手大戶型流通性一般。
其實(shí)，如果按現(xiàn)有倒掛，限售后的杭州IFC一樣有點(diǎn)食之無(wú)味。
今年以來(lái)，江河匯二手房?jī)r(jià)下跌了不少，即便按旁邊大都會(huì)79號(hào)頂峰時(shí)12萬(wàn)的價(jià)格錨算，5萬(wàn)的倒掛既很安全，但在“2031年可售”面前又顯得很虛弱。
但杭州IFC仍然要比小河云莊高幾個(gè)段位。
因?yàn)?b>小河云莊終究只屬于一個(gè)地緣市場(chǎng)，而杭州IFC可以吸引全省乃至長(zhǎng)三角的接盤(pán)俠。
還因?yàn)樾『釉魄f的利好已經(jīng)盡出，周邊十年后不會(huì)有大變化；但杭州IFC還只是個(gè)大工地，無(wú)論重奢盈門(mén)的便利、摩天輪的絢麗還是城市封面的榮耀，還只能靠想象。
雖然杭州IFC現(xiàn)在倒掛有限，但未來(lái)有暴擊的機(jī)會(huì)，有人甚至在暢想二手賣(mài)到20萬(wàn)-30萬(wàn)（個(gè)別大戶型）的那一天。
你可以當(dāng)它只是一個(gè)白日夢(mèng)，但沒(méi)人敢說(shuō)一定不會(huì)實(shí)現(xiàn)。
06
所以結(jié)論是：論房子收益的安全性，IFC和小河云莊都是當(dāng)下全杭州最穩(wěn)的兩個(gè)；但論二手房?jī)r(jià)的想象空間，IFC要遠(yuǎn)勝于小河云莊。
兩大紅盤(pán)給房東帶來(lái)的紅利，下限相似，但上限天差地別。
這也是為何即便IFC的“鐵限售”讓無(wú)數(shù)人百爪撓心，仍不顧一切地找房票找資金，沒(méi)條件創(chuàng)造條件也要去試一把手氣。
而小河云莊的限售，會(huì)讓投資客有些為難；希望也因此，這個(gè)盤(pán)可以迎來(lái)更多真正的自住客。
